文化施設に恵まれ、高層ビルと住宅街の調和した町「初台」
「REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。
「初台」エリアの特徴
- 複合文化施設の東京オペラシティと、3つの劇場を有する新国立劇場
- 新宿至近ながらも落ち着いた環境にあり、住む・働く・遊ぶと非常に便利
- 新宿まで2分、渋谷まで7分とアクセス抜群
初台駅から直結した「オペラシティ」と「新国立劇場」
エリアレポートVol.68では京王新線「初台」駅をご紹介いたします。
「初台」は東京の西側「渋谷区」に位置しており、高層ビルと住宅街の調和した町です。新宿の西新宿の高層ビル街の西端にあたり、駅周辺にはオフィスビルが立ち並んでいますが、閑静な住宅街や庶民的な商店街もあり、新旧の調和した『住む・働く・遊ぶ』何をするにも非常に恵まれた町です。
初台駅からは、コンサートホール・リサイタルホール・アートギャラリーが複合した「東京オペラシティ」と、3つの劇場を有する「新国立劇場」が直結しています。オペラシティはオフィスやコンサートホール、レストランからなる複合施設です。ビル内には文化施設とオフィスのほか、「シティ」の名のとおり飲食・物販・サービスなど50を超える店舗がテナントとして入っています。「新国立劇場」ではオペラやコンサートなど、様々なイベントが開催されています。その他にも駅前にはマンションやオフィスビルが立ち並び、西新宿の高層ビル群の見える近代的な雰囲気です。
近代的な駅前からは対照的に、甲州街道を超えたところには初台商盛会という庶民的な商店街があります。生活する上で欠かせない食料品店や飲食店、薬局などの施設が揃っています。
商店街から一つ裏へ入ったところは住宅街になっています。渋谷区とは思えないほど閑静な住宅街が形成されており、一軒家やファミリー世帯も多く、治安のよいエリアが広がっています。また、玉川上水旧水路が緑道として整備されており、都会の喧騒から離れゆったりとした時間を過ごすことができます。
新旧の調和した初台は、『住む、働く、遊ぶ』のすべてがそろった質の高い生活を送ることができます。
ビルやマンションが立ち並ぶ近代的な雰囲気の初台駅前
生活に必要なものがそろう初台商盛会商店街
玉川上水旧水路は緑道として整備され、憩いの場になっている
新宿へ一駅2分！中野駅や渋谷駅へもバスで一本！
「初台」駅は京王新線が利用可能で、1駅2分で新宿へアクセスできるため大変便利です。また、京王線は新宿駅から先が都営新宿線に乗り入れている電車もあるため、「市ヶ谷」「九段下」といった都心や、「神保町」「岩本町」「馬喰町」などの神田・日本橋エリアに乗り換えなしでアクセス可能。新宿エリアはもちろん、それ以外のエリアへの通勤利用者のニーズも掴むことができます。
さらにバス便も充実しており、電車で行くと乗り換えが必要な 「渋谷」「中野」などの駅を結んで運行しています。電車とバス利用もあわせると、とても交通の便がよいことがわかります。
また、新宿駅に近いことは、特に帰宅の遅い新宿駅通勤者にとって終電を逃した場合のタクシー代が比較的安く済む利点があり、そうした点もアクセス性の高さを表しているといえます。
「初台」駅周辺の賃貸市場
初台駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、初台は3,704円/㎡と、新宿至近というだけあって賃料相場は23区の中でも高めなエリアです。
次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、雑色駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の57,847円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の816円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の873円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の2,033円ずつ値上がることがわかります。
「賃料に対する影響割合の比較」から雑色駅の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、賃料のばらつき「e.標準偏差/d.切片」、ともに23区平均よりも高いエリアです。駅周辺の商業施設開発やマンション開発などの多いエリアで見られる傾向で、リノベーションによる賃料の改善が期待できる賃貸市場です。
※リズムマンションDBより作成（データは2014年3月末日現在のデータです。）
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10～30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。
「初台」の居住者特性
「初台」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。
東京都ならびに新宿区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全で約45%、渋谷区で約62%に対し、「初台」は約65%となっており、単身者世帯の多いエリアであることがわかります。
また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20～39歳の割合は約30%と23区と同水準です。また、男女比率も類似した傾向が見られますが、52:48と男性割合のやや高いエリアです。
REISM 管理物件 ― 2017月2月現在 ―
REISMでは初台エリアでのリノベーション実績があります。
新宿駅から1駅、西新宿を代表する高層ビル「東京オペラシティ」の近くにある、アクセントカラーが目を引くナチュラル空間「Plain」。壁面にペイントされたブルーカラーと、経年変化漂う木床が調和するシンプルながらも個性溢れる雰囲気に、住み手の個性が加わることでより一層魅力的な空間へと演出してくれます。
リノベーションをすることにより賃料は約20%向上（リズム査定/平米賃料比）
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供給・需要、ともに伸びる「渋谷区」
「初台」駅は副都心の一つ「渋谷区」に位置しており、ターミナル駅の「渋谷」を始め、「原宿」や「代官山」など、ファッション産業の集積している区です。
住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。「初台」のある渋谷区を見てみると、供給にあたる借家数は9.4%、空家数は41.3%増加しており、やや供給の多いエリアといえます。
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。渋谷区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。
人口の推移を見てみると、渋谷区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると渋谷区は2020年前まで増加傾向と予測されており、2020年より徐々に減少を始めますが、2035年の段階でも2005年とほぼ同水準と予測されています。
初台においてはその利便性の高さと、西新宿の再開発計画により市場の活性化が期待でき、需給バランスの回復により中古マンションの価値にもよい影響が期待できます。
《まとめ》
「初台」は東京の西側「渋谷区」に位置しており、高層ビルと住宅街の調和した町です。新宿の西新宿の高層ビル街の西端にあたります。
初台駅からは「東京オペラシティ」と3つの劇場を有する「新国立劇場」が直結しており、マンションやオフィスビルが立ち並ぶ近代的な雰囲気です。
近代的な駅前からは対照的に、甲州街道を超えたところには初台商盛会という庶民的な商店街と閑静な住宅街が形成されており、新旧の調和した『住む・働く・遊ぶ』何をするにも非常に恵まれた町です。
不動産市場に目を向けると、高い賃料相場と賃料のばらつきの大きさ、そして単身者割合の高さと、リノベーションによる効果の期待できるエリアです。一方、需要と供給はともに増加傾向を示しており、入居者に選ばれる希少性の高い物件を選ぶ必要のあるエリアといえるでしょう。
