不動産投資Q&A | REISM[リズム]の不動産投資

新型コロナウイルスによる不動産への影響は?

会社全般
コロナの影響でリズムの会社経営は問題ありませんか?
問題ございません。このような事態に備え財務体制を整えて参りました。 業界内では売上増と共にオフィスのランクを上げたりと固定費を拡大している競合他社もありますが、必要な投資を見極め、フローをストックとして着実に形成して参りました。渋谷、目黒、世田谷エリアの住居系賃貸不動産の所有もそれにあたります。事業資金では複数の金融機関からの融資枠により手元のキャッシュは使わず計画的、確実性のある調達を行えております。事態の長期化に備え、金融機関より緊急融資も可能と回答頂いております。
テレワークで、リズム全体の仕事は問題ありませんか?
問題はございません。弊社は3月27日から在宅勤務に入りリモート体制の中、一部は交代制で出勤をしつつ事務作業やお客様からの問い合わせも通常通りに対応ができております。不動産運用に関わるご相談やご入居希望の方の対応もWEBミーティングツールやVRを活用して、今までと同様のご案内ができるよう努めております。まだ至らない点・ご不安な事がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
電話は繋がりますか?
はい、今まで通り営業時間内は全回線が繋がります。一部転送対応をしているため応答時間が長くなりお待ちいただく場合や、転送先ですぐに応答ができず折り返し(携帯電話番号から)をさせていただくケースがございますので予めご了承ください。
賃貸・管理
家賃の減額交渉はありますか?
どのように対応されていますか?
収入減のため家賃の支払いを待ってほしいという連絡は数件きておりますが、家賃減額の問い合わせは今のところありません。
緊急事態宣言の影響による賃料減額は基本的にお断りし、それと共にまずは行政の制度の対象となる可能性があるため、住居確保給付金のご紹介と自立相談支援機関窓口へ相談することを案内しております。 また、無利子で保証人不要の緊急小口貸付制度もありますので市区町村社会福祉協議会もご案内をしております。
ご連絡がある入居者様に対しても、個別に事情をヒアリングしたうえで、オーナー様ともご相談し良い方法を考えていければと思います。
入居者が家賃払えなくなったらどうすればよいでしょうか?
家賃支払いが困難になった入居者様の相談に対しては、まずは行政の制度の対象となる可能性があるため、住居確保給付金のご紹介と自立相談支援機関窓口へ相談することを案内しております。 また、無利子で保証人不要の緊急小口貸付制度もありますので市区町村社会福祉協議会の案内をしております。入居者の方は保証料を保証会社に払っていますので、保証会社に相談していただくことも促しています。
コロナの影響で内覧数は減っていますか?
緊急事態宣言を受け、余程急ぎの方以外の内覧は減っております。今後、安い家賃への住み替え内覧は出てくると予想しています。
賃貸のキャンセルは出てますか?
申込のキャンセルは入学・入社の延期あるいは法人の転勤自粛等により出ております。契約手続きを進めていた案件も2件同様の理由で契約キャンセルになっています。キャンセルは速やかに受け付け、延期の理由がコロナの影響であればその場合の家賃支払いはリズム負担とさせていただいております。
コロナショックが起きて、募集の仕方は変わりましたか?
リズムに直接お問い合わせいただくお客様に関しては感染防止対策によるWebを利用したTV内覧や、手続き等はIT重説・契約を行っております。仲介手数料は半額にしてご紹介させて頂いています。仲介会社様にはメールでの対応が増加しております。
将来、家賃相場は下がるでしょうか?
家賃相場は様々な要因で決定するため、現時点で断定することは出来ません。リーマンショック後のデータでは、賃料はほとんど下がっていません。賃料は需要と供給のバランスで決まっていますので、供給が少ない今の状況では下がるとは考えづらいかと思います。また景気後退になった場合、支出を抑えるために住み替えする場合は家賃が一番低いワンルームマンションに移行すると考えられます。
政府から賃料の支払い猶予の要請など話が出てますが、どうすれば良いでしょうか。
賃料支払い免除の動きが居住用まで広がる見込みは?
現段階においては、国土交通省の依頼に基づき、お問い合わせのありました賃貸住宅に入居している生活困窮者に対して「住居確保給付金」の相談窓口を紹介しております。
今後の対応につきましては、行政の決定に従い随時対応させていただきます。現在、店舗などに貸しているビル所有者などに家賃減額や免除などの要請は出ていますが、住居に対しては要請出ていません。今後、住居系にも要請が拡がる可能はあります。当社としてもマンション所有オーナー様もいろいろな考え方、持ち方していますし、当社としてもどこまで協力できるかは、進捗を見ながら判断して参りたいと思います。
賃料の不払いが発生した場合、どうなりますか?
保証会社にご加入の入居者様には保証会社についてのアナウンス及び公的機関(住宅確保給付金等)についてのアナウンスを行っております。保証会社未加入の入居者様には状況をお聞きした上で公的機関(住宅確保給付金等)についてのアナウンスを行っております。
リズムで賃貸募集してもらっていますが、コロナの影響で入居者が見つからない事はないでしょうか。
引越しを検討されているお客様が減っていますので、成約までにお時間がかかる可能性はあります。
今後の空室がご不安な方は、リズムが直接オーナー様からお部屋を借りるサブリースプランもございますので、詳細なご説明も含めお問い合わせください。
法人が事務所用で入居してもらっている賃貸も、滞納保証はついていますか?
保証会社加入の法人様についても保証対象になるため大丈夫です。保証会社未加入の法人様の場合オーナー様へはリズムが立替払いをし、リズムから法人様へ請求いたします。
テレワークが進んで都心にいる需要が減少するのでは?
需要に関しては様々な要因が考慮されて決定しますので、現時点では断定することは出来ません。今回の件で、独身の方は都心ワンルームマンションでのテレワークであれば、会社にも 自転車で行け、買い物含めライフラインの便利さが高まったと思うので益々需要は高くなると考えています。
入居者にコロナ患者が出たらその部屋はどうなりますか?
退去になった際に、消毒対応も含め公的機関に確認・相談のうえ適切な対応をおこないます。
在宅勤務になったとのことですが内覧対応などはどうしていますか?
鍵の引き渡しなどについて何か対策をしていますか?
リズムに直接お問い合わせいただいたのお客様に関しては感染防止対策としておひとりで現地に行っていただき弊社スタッフによるTV電話での対応をしております。また、仲介会社様については通常通り、各仲介会社様にお任せしております。
鍵の引き渡しは現住所への郵送、物件現地対応など感染防止の為、なるべくお客様と接触しない対応をしています。
在宅勤務で業務に支障は出ていませんか?
多少の影響は出ていますが、24時間コールセンターを導入しており、賃借人様からの問い合わせには漏れにのないように対応しています。書類送付などの遅れが出ている業務や在宅では難しい業務もあるので現状は交代で出勤しています。
コロナの影響で管理委託料が高くなることはありませんか。
現状、委託料値上げの予定はありません。
コロナの影響で原状回復などの工期に遅れが出る可能性について設備の輸入が滞っていると聞きました。現時点での影響とリズムとしての対策はされていますか?
現状、工事の遅延等は発生しておりませんが、今後このような状況が長期間続く場合には遅延が発生する可能性がございます。通常の内装は日本製材料で問題ありませんが設備に関しては海外の物も多く遅れる可能性もあります。そうならないためにも内装業者とも連絡を取り合い、連携を強化して進めております。
保証会社は営業していますか?自粛期間中も審査は進みますか?
各保証会社様も縮小営業を行っています。審査は進みますが通常より時間がかかることもあります。
不動産運用
今回のコロナは不動産価格に影響がありますか?
不動産価格が下がるという記事が出てますがどう考えてますか?
不動産価格の今後の見通しは様々なご意見がある中で現状では下がっておりません。不動産価格相場は「市場の期待」と「資金の流入量」が変動の主な要因です。今回の自粛要請により経済的には一次的に低迷し、国内でも失業者が増えていくと予想はされていますが、政府は新型コロナ感性拡大で市場低迷を避けるためETFの購入(資金の流入)を行い金融機関へも融資条件を厳しくしないよう呼びかけいます。

リズムが商品化をするエリア・グレードの居住用1R物件の価格は下がっていません。取り扱い物件数も所有物件をすでに売却検討していたオーナー様がこの状況下で不安に背中をおされて売却をされるケースが微増程度の影響です。
また、一物件ずつの不動産価格は、融資を行う金融機関からの担保評価に大きく影響を受けており、各金融機関でも評価方法に変更はございません。更なる自粛要請長期化の場合はまた状況も変わる可能性はありますので、市場の変化があればこちらで情報の報告いたします。
この状況下では買い控えるべきでしょうか?
また価格が下がる時に購入した方が得策では?
経済が不透明になると、個人の方が不安から所有物件を売却するケースが微増ながら発生し、以前(コロナ禍前)よりも良い物件に巡り合える機会が増える可能性が高いため、少なくとも検討をやめない方が良いと思われます。また、もし不動産価格が下がると想定をした場合(バブル崩壊・リーマンショック後と同様)価格の低下と共に金融機関の融資条件が厳しくなり不動産が購入しにくくなる可能性が高まります。
現金購入であれば問題はございませんが、融資活用を希望される方であれば不動産価格が下がる前のご購入をお勧めいたします。
コロナによる今後の不動産投資の悪影響は?
不動産価格や金利については大きな影響はないと思われます。最も影響があるのは入居者様の家賃収入です。緊急事態宣言の元、多くのサービス業等が収益が途絶えているためその業種の入居者様のご職業により家賃の支払いが困難になる方も増えてくると思います。物件による傾向とすれば貯蓄をしにくい低所得者を対象にしたエリア・賃料となり木造のアパートや狭小マンションでは入居者様の賃料未払いが発生する可能性はあります。 弊社の管理物件入居者からコロナ禍による家賃の相談については「賃貸・管理」部分でご回答をさせていただいた、公の相談窓口を案内しております。
他の部屋でコロナ感染者が出たら、建物の資産価値はどうなりますか?
棟内の住人がコロナに感染しても建物の資産価値自体に影響はないと思われます。そのご入居者様が棟内で亡くなられ発見が遅れるなどの場合は心理的瑕疵となり、家賃の下落があれば資産価値にも連動(収益還元法)をする可能性はありますが、棟内の住人が感染しただけでは、心理的瑕疵とは言い難いです。
既に所有して運用している自分には実際のところどんな影響があって、どんな準備、心構えをしておけばいいでしょうか?
弊社で管理させていただいたるお部屋では現状は影響出ておりませんが、心構えいただきたい事とすればコロナ禍が長期化した場合、入居者様の収入減に伴う家賃滞納や賃料の減額請求、入退去時には募集期間の長期化や、人材不足による原状回復工事期間の延長の可能性が考えられます。 弊社管理物件の入居者からコロナ禍による家賃の相談については「賃貸・管理」部分でご回答をさせていただいた、公の相談窓口を案内しております。
コロナによって、どのような新しいリスクを想定しておいた方が良いでしょうか
この時期に購入するメリット・デメリットを知りたい
コロナによる新しいリスクとしては、長期化した場合「入居者の収入減による家賃滞納発生」「入居者の収入減による家賃の減額」「入居者の収入減による退去確率の上昇」「経済活動低迷による次の入居者の募集期間の拡大」が可能性として考えられます。
また、この時期に購入するメリットとしては、融資が受けやすい状況ですので自己資金を抑えて運用開始出来る事や、外出自粛が続く中で実際にご検討をストップされている方も少なくないため、普段より物件の選択幅も広がるかと思います。何よりも、早く仕組みを作る事に事により、ローン完済、売却出口も早くなります。
一方、デメリットとしては、上記リスクにより家賃収入が不安定になる可能性がある事や、想定できないリスクやコストが発生する可能性も否めません。
リーマンショックと今回のコロナの不動産の影響をの違いを教えてください
リーマンショックは金融危機でしたが、コロナショックは実体経済の危機であり、ヒト、モノの移動制限で観光、飲食、小売などのサービス業が痛手を受ける事になりそうです。商業系不動産は下落するかもしれませんが、住宅系不動産の影響は少ないと予想されます。但し、現段階では多くを見通せない状況のため、経済に与える影響を十分に注視していく必要があります。
金融機関は変化などありますか?
融資状況、短期的に金利が変わることはありますか?
融資に対する条件(年収等)に関しての引き締め等は行われておりません。各金融機関のコロナ禍の影響は、外出自粛によるテレワーク等の影響で、融資実行が遅れる案件が見受けられます。 その場合は、市場の変動により実行金利が変わる可能性はございます。
ある不動産会社さんから「所有物件が値下がりするから今のうちに」と売却を促すDMが届きました。
今のうちに売却をした方が良いのでしょうか。
市場の原理の元、一概に値下がりするとは言い難いです。DMの内容は経済状況の影響というよりも現状を利用しご所有者様の不安を煽って売却へ誘導をしたり、本来の評価よりも安値で買取を狙う意図も考えられますので冷静なご判断が必要となります。この時期に限らず、同じように売却を促しているケースもございます。売却を依頼する不動産会社も転売をしやすい「売れる見込みのある」物件を選別し、ご所有者様へアプローチをしています。ご所有物件が客観的な評価を得られているという意味もございますので、自信を持ってご自身のペースで運用をお続けください。もともと不動産は長期運用に向いた商品となります。ある程度の期間ご所有をおすすめしておりますが、もし売却をご検討されるようであれば、まずはご相談ベースで構いませんので弊社にお問い合わせいただければと思います。査定金額などの条件面は勿論、お客様に合ったタイミングや方法をご提案させていただきます。ご相談や査定は無料ですので下記よりお問い合わせください。
https://invest.re-ism.co.jp/contact/
証券が下がってるなら今は不動産じゃなくて株を買うタイミングではないでしょうか?
投資判断としてはその様な判断も間違いでは無いと思います。不動産運用に関しては借り入れによる自己資金のレバレッジ、他人資本による運用がメインとなるので、自己資産を証券で運用する等、バランスをもった運用が出来ると思います。
引き続き不動産運用を検討していますが、どの様に進めればいいでしょうか?
リズムではオンライン面談もご用意しております。コンサルタントからお客様の疑問点の回答、運用シミュレーションの作成、物件のご案内と今までと同じようにのご相談は可能です。下記よりお問い合わせお願いいたします。
https://invest.re-ism.co.jp/seminar/soudan/
自粛期間中でも申込みや契約はできますか?
コンサルタントより物件のご案内は勿論、物件のお申込みは可能です。感染拡大防止のため、Webでのご対応もできますのでご安心ください。
ご契約の手続きのみ、3密を避けるような場所でご自宅の近く等お客様のご都合の良い場所で行わさせていただいております。
WEBでの情報提供はされていませんか?個別相談の前に情報収集をしたいのでWEBで聴くものがあるならみたいです。
現在、経済が不動産市場に与える影響やリノベーション投資戦略がわかる全13回の無料動画を配信しています。
http://re-ism-co-jp-3897696.hs-sites.com/movie_basic_entry
リノベーション
リノベーションの工事は間に合いそうですか?
リノベーション工事につきましては、現場確認をオンラインアプリで工務店と行なっており、全てスケジュール通り進行しております。急な対応については各自細⼼の注意を払って現場対応させていただきます。

物件管理はどのようにしていくの?

会社員が不動産の賃貸管理はできるの?
多くの会社員の方が、将来の副収入作りとして不動産運用を開始されています。ただ、本業を持ちながら、物件の入居者募集や家賃確認、トラブル対応、退去後の内装手配等を行うことはなかなか難しいものです。そんな時は、業務を代行してくれる賃貸管理会社に委託することで、ご自身の負担を軽減し、無理なく賃貸管理を行うことが可能です。賃貸管理会社は数多くありますが、手数料や業務範囲、サービスの質などは様々です。手数料の安さだけでなく、内容もよく調べてから委託会社を選ぶことをお勧めします。
リズムにお部屋の管理を任せる場合の手数料はいくら?
管理委託手数料は、リズムからご購入いただいた物件は一律月額2,000円(税別)、それ以外の物件は一律月額3,000円(税別)となります。
火災・漏水の場合はどうなるの?
オーナーと入居者には各種保険にご加入頂いており、原因にもよりますが、ほとんどの損害費用は保険金で対応できます。特に、万が一加害者となってしまった場合には、保険加入の有無により負担金が大きく異なります。保険の詳細をしっかりと確認した上で、加入をお勧めます。
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不動産運用の疑問・リスクは?

新築マンションと中古マンションどちらが良いの?
新築、中古共にメリットデメリットがあります。購入価格や利回りだけで決めるのではなく、運用中の定期的にかかるコストや数年後の収益も想定して検討する必要があります。 新築の場合は、""新築プレミアム""の影響が大きく所有後に市場売買価格や賃料が減額される可能性が高いです。中古の場合は、経年が課題となり他の部屋との差別化をしなければ賃料下落に陥る可能性があります。ご自身の不動産運用の目的や、回避できるリスクを見極める必要があるためお一人で悩まれずコンサルタントに相談されることをお勧めします。
将来的に老朽化した場合はどうなるの?
老朽化が続き、建物として維持が出来ない状態になってしまえば、建替えが必要になるケースがあります。ただ、建物を定期的に修繕工事をする事で、老朽化を防ぐことは出来ます。修繕工事を実施するにも費用が掛かるので、維持管理がしっかりと行われているマンションを選ぶ事が重要です。
リノベーションは購入した後にもできるの?
リズムでは、購入後にリノベーションを行う「アトカラREISM」のサービスもご用意しています。金融機関の融資でリノベーションが出来るのは、投資用不動産ではリズムだけのメリットです。
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家賃は安定して入ってくるの?

家賃保証・サブリースってどんなもの?
家賃保証は、入居者の賃料未払いが発生した場合、保証会社が代わってオーナーへ支払う制度で、現在では加入が一般的になっています。一方でサブリースは、サブリース運営会社がオーナーから部屋を借りて賃料払いながら、第3者に転貸し賃料を徴収します。その際、業者の利益もあるためオーナーへの収入は少なくなりますが、賃料が入ってこないリスクは回避できます。注意すべきは、そのサブリース契約も業者との契約内容が変更されたり、賃料値下げを要求されたりすることもありますので、完全にリスクを回避できる訳ではありません。
今後の人口減少は家賃下落につながるの?
家賃価格を決める要素として賃貸需要と供給のバランスが関わっていきます。
2015年(平成27年)の国勢調査によると、全国の人口は前回よりも96万人減少していますが、逆に東京は36万人増加しています。
これは、単身者を中心に進学や就職による人口流入が続いているためと考えられ、東京の単身者の賃貸需要が安定していることにつながっています。
一方で供給の方は、東京都内では新築の単身者向けマンション建設の条例があり、デベロッパーが供給しにくくなっております。今まで、単身者社員の住居として社宅を保有していた大手企業がコストの見直しから売却を行い、民間賃貸を借りることが一般化しています。
結果、東京では増えている賃貸需要に供給が追いつかない要因があるため、日本の人口減少が賃料下落に繋がりにくい状況が続いていきます。
リズムが、賃貸募集を強みにしているのはなぜ?
REISMのファンを育成し 「REISM に住みたい!」という欲求を生み出すことで、将来の入居者を育て・囲い込む仕組みづくりを行なっているからです。また、“REISM” ブランドのすべての部屋が掲載された公式サイトでは、 入居中の方の退去が決まったらお知らせするウェイティング機能を設置し、累計 9,000 件以上の方にご登録いただいています。退去予定日やリノベーション工事完了前に、先行して入居希望のお申込みをいただくことも少なくありません。
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運用の出費は何があるの?

不動産運用に関わる税金は何があるの?
まず、運用方法や内容に関わらず、不動産を取得をすると「不動産取得税」が発生します。これは、取得で1回だけの支払いで、取得から約半年〜1年半後に、物件所在地の都道府県から納税通知書が送られてきます。
毎年支払う税金としては「固定資産税」があり、毎年6月に物件所在地の各市町村(23区は東京都)から納税通知書が送られてきます。
共に支払い金額は、所有物件の土地・建物の評価によって異なります。
室内のメンテナンスや設備の修理・交換等の費用はいくらかかるの?
室内のメンテナスは東京ルールに基づき、オーナー負担と入居者負担を判断しております。設備はエアコンや給湯器の交換費用は10万円を超えるものも発生しますが、リズムでは万が一のトラブルで大きな出費が発生しないたために、オーナー向けの「設備保証サービス」をご用意しております。
退去後の入居者は、室内の修繕費用を支払ってくれないこともあるの?
入居者退室立ち合いは、オーナーの代行でリズムが行います。部屋の汚れ・破損は入居前の状況と照らし合わせて一緒に確認・了承していただくことで、支払いに関するトラブルを防止しています。
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その他

自分(家族)が、お部屋を使用したくなった場合、入居者に出て行ってもらうことはできるの?
オーナーが使用を開始したい6ヶ月前に入居者に退去依頼をすることはできますが、入居者から承諾(解約)の申し出がない場合には、お部屋を引き渡しして頂くことが難しいです。賃貸管理を任せている会社がオーナーのご事情を説明し、入居者との話合いが必要となります。
リズムが取り扱っている物件が都内だけなのはなぜ?
リズムでは、ご所有いただく物件について「安定した運用ができる」ことを第一に考え、賃貸需要の高いエリアの物件だけを取り扱っています。そのために、1億件超の不動産データと人工知能による分析機能を持ったシステムも導入し、東京23区の中でも特に厳選したエリアの物件だけをご提案しています。
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