不動産投資Q&A | REISM[リズム]の不動産投資

物件管理はどのようにしていくの?

会社員が不動産の賃貸管理はできるの?
多くの会社員の方が、将来の副収入作りとして不動産運用を開始されています。ただ、本業を持ちながら、物件の入居者募集や家賃確認、トラブル対応、退去後の内装手配等を行うことはなかなか難しいものです。そんな時は、業務を代行してくれる賃貸管理会社に委託することで、ご自身の負担を軽減し、無理なく賃貸管理を行うことが可能です。賃貸管理会社は数多くありますが、手数料や業務範囲、サービスの質などは様々です。手数料の安さだけでなく、内容もよく調べてから委託会社を選ぶことをお勧めします。
リズムにお部屋の管理を任せる場合の手数料はいくら?
管理委託手数料は、リズムからご購入いただいた物件は一律月額2,000円(税別)、それ以外の物件は一律月額3,000円(税別)となります。
火災・漏水の場合はどうなるの?
オーナーと入居者には各種保険にご加入頂いており、原因にもよりますが、ほとんどの損害費用は保険金で対応できます。特に、万が一加害者となってしまった場合には、保険加入の有無により負担金が大きく異なります。保険の詳細をしっかりと確認した上で、加入をお勧めます。
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不動産運用の疑問・リスクは?

新築マンションと中古マンションどちらが良いの?
新築、中古共にメリットデメリットがあります。購入価格や利回りだけで決めるのではなく、運用中の定期的にかかるコストや数年後の収益も想定して検討する必要があります。 新築の場合は、""新築プレミアム""の影響が大きく所有後に市場売買価格や賃料が減額される可能性が高いです。中古の場合は、経年が課題となり他の部屋との差別化をしなければ賃料下落に陥る可能性があります。ご自身の不動産運用の目的や、回避できるリスクを見極める必要があるためお一人で悩まれずコンサルタントに相談されることをお勧めします。
将来的に老朽化した場合はどうなるの?
老朽化が続き、建物として維持が出来ない状態になってしまえば、建替えが必要になるケースがあります。ただ、建物を定期的に修繕工事をする事で、老朽化を防ぐことは出来ます。修繕工事を実施するにも費用が掛かるので、維持管理がしっかりと行われているマンションを選ぶ事が重要です。
リノベーションは購入した後にもできるの?
リズムでは、購入後にリノベーションを行う「アトカラREISM」のサービスもご用意しています。金融機関の融資でリノベーションが出来るのは、投資用不動産ではリズムだけのメリットです。
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家賃は安定して入ってくるの?

家賃保証・サブリースってどんなもの?
家賃保証は、入居者の賃料未払いが発生した場合、保証会社が代わってオーナーへ支払う制度で、現在では加入が一般的になっています。一方でサブリースは、サブリース運営会社がオーナーから部屋を借りて賃料払いながら、第3者に転貸し賃料を徴収します。その際、業者の利益もあるためオーナーへの収入は少なくなりますが、賃料が入ってこないリスクは回避できます。注意すべきは、そのサブリース契約も業者との契約内容が変更されたり、賃料値下げを要求されたりすることもありますので、完全にリスクを回避できる訳ではありません。
今後の人口減少は家賃下落につながるの?
家賃価格を決める要素として賃貸需要と供給のバランスが関わっていきます。
2015年(平成27年)の国勢調査によると、全国の人口は前回よりも96万人減少していますが、逆に東京は36万人増加しています。
これは、単身者を中心に進学や就職による人口流入が続いているためと考えられ、東京の単身者の賃貸需要が安定していることにつながっています。
一方で供給の方は、東京都内では新築の単身者向けマンション建設の条例があり、デベロッパーが供給しにくくなっております。今まで、単身者社員の住居として社宅を保有していた大手企業がコストの見直しから売却を行い、民間賃貸を借りることが一般化しています。
結果、東京では増えている賃貸需要に供給が追いつかない要因があるため、日本の人口減少が賃料下落に繋がりにくい状況が続いていきます。
リズムが、賃貸募集を強みにしているのはなぜ?
REISMのファンを育成し 「REISM に住みたい!」という欲求を生み出すことで、将来の入居者を育て・囲い込む仕組みづくりを行なっているからです。また、“REISM” ブランドのすべての部屋が掲載された公式サイトでは、 入居中の方の退去が決まったらお知らせするウェイティング機能を設置し、累計 9,000 件以上の方にご登録いただいています。退去予定日やリノベーション工事完了前に、先行して入居希望のお申込みをいただくことも少なくありません。
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運用の出費は何があるの?

不動産運用に関わる税金は何があるの?
まず、運用方法や内容に関わらず、不動産を取得をすると「不動産取得税」が発生します。これは、取得で1回だけの支払いで、取得から約半年〜1年半後に、物件所在地の都道府県から納税通知書が送られてきます。
毎年支払う税金としては「固定資産税」があり、毎年6月に物件所在地の各市町村(23区は東京都)から納税通知書が送られてきます。
共に支払い金額は、所有物件の土地・建物の評価によって異なります。
室内のメンテナンスや設備の修理・交換等の費用はいくらかかるの?
室内のメンテナスは東京ルールに基づき、オーナー負担と入居者負担を判断しております。設備はエアコンや給湯器の交換費用は10万円を超えるものも発生しますが、リズムでは万が一のトラブルで大きな出費が発生しないたために、オーナー向けの「設備保証サービス」をご用意しております。
退去後の入居者は、室内の修繕費用を支払ってくれないこともあるの?
入居者退室立ち合いは、オーナーの代行でリズムが行います。部屋の汚れ・破損は入居前の状況と照らし合わせて一緒に確認・了承していただくことで、支払いに関するトラブルを防止しています。
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その他

自分(家族)が、お部屋を使用したくなった場合、入居者に出て行ってもらうことはできるの?
オーナーが使用を開始したい6ヶ月前に入居者に退去依頼をすることはできますが、入居者から承諾(解約)の申し出がない場合には、お部屋を引き渡しして頂くことが難しいです。賃貸管理を任せている会社がオーナーのご事情を説明し、入居者との話合いが必要となります。
リズムが取り扱っている物件が都内だけなのはなぜ?
リズムでは、ご所有いただく物件について「安定した運用ができる」ことを第一に考え、賃貸需要の高いエリアの物件だけを取り扱っています。そのために、1億件超の不動産データと人工知能による分析機能を持ったシステムも導入し、東京23区の中でも特に厳選したエリアの物件だけをご提案しています。
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