リノベーション

リノベーションで物件はどこまで生まれ変わるのか?

日本では昔から新築物件が好まれてきました。ただこの傾向は世界的に見ると珍しく、欧米では中古物件を適切にメンテナンスして使い続けることが一般的です。ただ近年は日本でも新築物件の割高さやリノベーション技術の向上から新築へのこだわりが薄れて「リノベーション物件なら中古でも構わない」という人が増えてきました。

そこで今回は、不動産投資として中古物件をリノベーションして貸し出すことの魅力やリノベーションでどこまで変化するものなのかを見ていきましょう。

リノベーションで物件はどこまで生まれ変わるのか?

マンションの躯体の寿命はかなり長い

そもそも中古物件よりも新築物件が好まれる理由は何でしょうか。「知らない人が使ったものは嫌だ」という人間の感覚や時代遅れとなった設備・デザインの古さなどいくつか挙げられます。しかし、最大の理由は新築が中古よりも建物の寿命が長いということでしょう。利用できる期間が長い新築が中古物件よりも価値があるのは、ある意味、当然です。

ただ鉄筋コンクリート造のマンション寿命は非常に長く、適切なメンテナンスを行えば「120~150年は活用できる」ともいわれています。つまり中古物件の価格は新築物件よりかなり安くなるのに、耐用年数は値段ほどの差が開きません。そのため「中古物件はお得」といわれるのです。

鉄筋コンクリート造のマンションは建物自体の寿命が長くなります。しかし水道管などの設備や外壁塗装、屋上防水などは、十数年おきに大規模な修繕を施さなければなりません。修繕のためにはマンション管理組合が長期的な計画のもと修繕費用をきちんと積み立てていくことも必要です。中古マンション購入の際には、建物という「ハード面」だけではなく管理組合などの「ソフト面」にも注目する必要があります。

管理組合の活動がこれからスタートする新築物件よりもすでに管理組合が管理をしている中古物件は、判断しやすいといえるでしょう。

マンションの躯体の寿命はかなり長い

リノベーションはどこまで機能するのか

不動産投資は物件を買って終わりではありません。物件を貸し出して家賃収入を得ることで初めて成立するものです。入居者にとって物件選びでは、築年数や設備が重要な判断材料となります。そのため新築物件が有利になるケースが多いのです。ただ中古物件のハンデキャップを埋めるための方法があります。それがリノベーションです。

「リノベーションという言葉は聞いたことがあるけれどリフォームとの違いが分からない」という人もいるでしょう。リフォームとは、物件を新築時の状態に戻すための「原状回復行為」です。一方のリノベーションは、間取りや内装を大幅に変更したうえで最新設備を導入するなど、古くなった中古物件を現在のトレンドも考慮し付加価値を加えたうえで新築以上の状態に生まれ変わらせる行為になります。

適切なリノベーションが行うことで内装や住み心地は新築物件に引けをとらない物件になるでしょう。建物の骨組み以外をすべて改修してしまうフルリノベーションという工事もあります。ただ自由に設計ができる新築工事の場合とは異なり、リノベーションの工事は配管や柱など既存の建物の規制を受けるため「どこまで変更できるか」はリノベーションが得意な不動産会社や専門家の判断が必要になります。

リノベーションに強い不動産会社を選択

今回は中古マンションの寿命やリノベーションについて考えてきました。不動産投資としては、比較的築年数が浅く割安な中古物件を購入して適切なリノベーションを行い賃貸に出すのがおすすめです。住み心地の良いリノベーション物件は、高めの家賃設定が可能になるので利回りも十分に期待できます。中古物件購入とリノベーションでは、「管理組合が機能しているのか」「どのようなリノベーションが可能なのか」について詳細に確認する必要があります。

これらを自分自身だけで行うのは非常に困難でしょう。その際はリノベーションに強い不動産会社の力を借りるのが最善です。またリノベーション済みの物件を多数用意している不動産会社もあります。中古物件を購入して自分でリノベーションするよりも手軽にリノベーション物件の良いところを享受できるでしょう。

キーワード: リノベーション
あわせて読みたいおすすめコラム
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは