「不動産投資はやめとけ」の声には従うべき？やめとけの理由を探る
将来のために、不動産投資をはじめてみようと情報収集を始めたら「不動産投資はやめとけ」などと書かれた記事が出てきて不安になったことはありませんか？また、自分なりに調べて良さそうだと思い、知人や友人に話したら「やめとけ」と言われ、ガッカリしたことはないでしょうか？
実は、このような経験をしたことのある不動産投資家はたくさんいます。そして多くの方は、同じように不安になりましたが、情報を集めて対策を練ることで、現在、不労所得を得ています。
本記事では、不動産投資は本当にやっても大丈夫なのか、なぜ「やめとけ」と言われるのか、などの背景と解決策をまとめています。
目次
1.不動産投資って、ホントにはじめても大丈夫？
不動産投資は、人に貸す前提で区分マンションなどの不動産を購入し、それを人に貸して家賃を得るという、とてもシンプルなものです。投資用不動産を買うためにローンを組む必要はありますが、それも入居者からの家賃が返済原資となります。
返済プランによっては、投資用不動産のローンは入居者が全額支払ってくれる、または毎月お小遣いが発生することもあります。ローンを完済すれば、家賃収入から経費を差し引いた金額は、全額、ご自分のものになります。
サラリーマンをしながらでも、本業に影響を与えず運用ができ、さらに不動産という現物が手元に残りますので、将来の備えにもなります。このように、不動産投資は成功しやすく、また失敗を回避しやすい投資方法です。
2.「やめとけ」の原因となる不動産投資の3大リスク
不動産投資に興味を持ち、もっと理解を深めようとネット検索などをしていると「不動産投資はやめとけ」など、不動産投資に関したネガティブとも取れる検索語や記事が出てくることがあります。
そのような検索結果のページには、不動産投資のリスクに対し、慎重に考えるべきであるという内容の記事が目立ちます。
実際のところ、不動産投資も「投資」である以上、リスクはゼロではありませんので、慎重になるのは、投資をはじめる人の態度として当然のことと言えます。本章では、不動産投資特有の3大リスクと、そのリスクを限りなくゼロに近づけるための対策をまとめています。
2-1.莫大なローンのリスク
不動産投資用の物件は、大きな金額になることが多いため、ほとんどの方はローンを組んで購入します。中古のワンルームマンションであっても、さまざまな条件が揃った、質の良い物件であれば、数百万～一千万円前後が妥当です。
不動産投資用のローンは事業用ローンのため、住宅ローンと比べると金利も高く、返済期間も短めです。この借入額の多さ、金利の高さ、返済期間の短さなどがリスクとなります。
【対策】
不動産投資で最初にかかる物件の購入費は、人に貸して家賃を得るために必要なものです。しかし借り入れた金額の返済原資は入居者からの家賃ですので、入居者が存在する限りローン返済が滞ることはありません。
つまり不動産投資では、はじめから返すあてのあるものに対してローンを組んでいることがわかります。この視点で考えると、ローンのリスクを回避するためには、入居者が付きやすいエリア条件の物件で運用をして、さらに、長く契約更新をしてもらいやすい部屋にすればよいことになります。
2-2.さまざまな経営上のリスク
不動産投資には、さまざまなリスクがあります。これらのリスクは、不動産経営をする上では、所有物件の数や規模とは関係なく、物件オーナーとなれば避けては通れないタイプのものですが、先に手を打っておくことでリスク回避が可能です。
以下は、不動産経営上の主なリスク6つと、その対策です。
物件の入居者が決まらず、家賃収入がゼロになるリスクです。ローンの返済原資である家賃が入らないため、オーナーは家賃が入ってくるようになるまでの期間、自腹でローン返済をする必要があります。入居者のつきやすいエリア条件で物件を購入する、返済計画をギリギリにしない、入居審査のしっかりした良質な不動産管理会社と契約するといったことがリスク対策となります。
滞納リスク
物件に入居者がいても、家賃の支払いがないため、家賃収入がゼロになるリスクです。前項の空室リスクと同様、自腹でローン返済をしていく必要があります。滞納している先住者がいる限り新規に入居者募集ができず、さらに退去をお願いしても居座られる可能性もあり、とても厄介なリスクです。
入居契約時に家賃保証会社を入れる、入居審査の厳しい管理会社と契約をするなどの対策で、リスク回避できます。
天災や事故などのリスク
自然災害や火事などによって建物に問題が起きるリスクです。災害の中でも、不動産である性質上、地震と火事はダメージが大きく、最悪のケースでは建物の倒壊や損壊により、不動産投資を続行できない可能性もあります。
リスク対策としては、損害保険への加入が必須です。また、耐震免震対策がしっかりしている物件を選びます。地震と火事以外は、購入前にハザードマップなどから災害が起きやすいエリアを特定することが可能です。複数の区分マンションを持つ場合には、建物やエリアを分散させることもリスク回避につながります。
金利上昇リスク
借入金利が上昇することで、返済額が増えるリスクです。金利は国が決めることですので、金利上昇そのものを避けることはできませんが、ある日突然上がるようなことはありません。
金利が上昇しそうなときには、より金利が低いローンへ借り換えをするなどでリスク対策をします。また、不動産投資中に返済額が上昇する可能性がある場合、利息負担の軽減ができるように一部繰り上げ返済の準備をしておくと良いでしょう。
家賃下落リスク
設定していた家賃が下がるリスクです。建物や設備が古くなる、ライバル物件が登場するなどで入居者がつきにくくなると、空室リスクを避けるために家賃を下げて対抗します。1度くらいなら問題にはなりませんが、何度も家賃を下げることになると家賃収入が減り、ローン返済計画にも影響がでてきます。
長期的に需要が見込まれるエリアに物件を持つことがリスク回避につながります。具体的には、都心部の駅から近いエリアに物件を探し、エリアニーズに合致した内装や設備にしておくことが、リスク対策になります。
建物の老朽化リスク
物件の修繕費負担が増えていくリスクです。建物全体としては、外壁や廊下、階段、エントランス、給水管、排水管などに修繕が必要になり、室内ではフローリングや壁紙、キッチン、洗面台、浴室、トイレなどの設備にも問題が起きやすくなります。
区分マンションで物件を所有する場合は、建物全体の修繕は毎月の修繕積立金を充当しますが、物件内部に関してはオーナー負担となります。
はじめての不動産投資の場合は、区分マンションで所有するのがほとんどですので、対策は経営開始前の設備点検・交換などをしっかりすることと、退去時の原状回復の際に、必要なリフォームなどを徹底することでリスク回避が可能です。
2-3.売却損をするリスク
不動産投資をスタートする前に、多くの方が考えるのが「もし上手くいかなくても、売ればまとまった金額になるから大丈夫だろう」ということです。このような考えは間違えではありませんが、売却ありきで収支を考えていると、将来的に経営リスクの要因になります。
もちろん、不動産投資には売却をして利益を確保するところまでを想定した出口戦略という経営計画がありますので、スタート前に売却を視野に入れること自体には問題はありません。しかし、不動産が買った時よりも高く売れるのは、市場が活発化しているか、物件のあるエリアに付加価値がついている時だけです。
景気が冷え込んでいる時や、物件のあるエリアが過疎化するような事象が起きた時には、不動産価格は購入時よりも大きく下がる可能性があり、売却による利益確定ができないこともあります。
【対策】
不動産投資による最大の恩恵は、家賃収入による長期安定収入・資産の保有と拡大であることが理解できるまで、勉強と情報収集を続けてください。そして、出口戦略としての売却は、好条件が整ったら検討するとしておけば、絶好のタイミングで売却して大きな利益を確保することも可能です。
つまり、「やってみてダメだったら売ればいいや」という考え方そのものが、経営リスクを作る要因であることがわかります。また、そのような方法を指導する不動産会社をパートナーにすることも、リスクとなります。
3.「不動産投資はやめとけ」と言う人の4大心理
本章では、「不動産投資はやめとけ」という人の心理を解説します。はじめて不動産投資の勉強をして、未来に希望を感じてくると、「実は、こんなことをしようと思っているんだ」と知人や友人に、胸のうちを明かすことがあります。
しかしなぜか、応援とはほど遠い反応が返ってくることが多く、大きく膨らんでいた気持ちがしぼみ、がっかりした気分になることがあります。このような周囲からの対応は、不動産投資に限らず、株式投資や他の副業をやってみようかという場合でも、同じような反応になる傾向があります。
話は聞いてくれているわけですから、「やめとけ」というからには何か理由があります。以下は、よくある「やめとけ」の裏側にある4つの心理です。
3-1.とりあえず「やめとけ」と言っているだけ
サラリーマンの友人や知人はサラリーマンであることが多く、不動産投資という投資方法があることを知らない方もいます。社会人として長く働いていても、自分が今日までやってきた仕事とは違う世界のことですので、そもそも不動産投資に関しての正確な情報を何も持っていません。
多くの大人は、知らない世界のことはよくわからないし、わからないことは失敗をしやすいので、「（とりあえず）やめておけば？」という軽い反対をします。不動産投資に関して詳細を知ったうえで止めているわけではないので、よくよく話を聞いてみれば、ストップをかけている理由は明解には存在しないことの方が多いと言えます。
性格的に慎重な方ほどこの傾向がありますが、反対に、明確な根拠もなく「やっちゃえやっちゃえ！」という煽るタイプもいらっしゃいます。どちらも、数少ない不動産投資のデータから、その場で個人的に判断しているだけですので、本気で反対や応援をしているわけではありません。
3-2.不動産投資の失敗経験者が周囲にいたから
前項の軽い反対・賛成とは違い、かなり強い口調で「やめとけ」と言われることもあります。このような方は、会社の同僚・先輩などを含めた知人友人や親戚などに、過去に不動産投資で失敗をした経験者がいる可能性があります。
または、実は過去にご自分が不動産投資をスタートして、失敗したことがあるのかもしれません。どちらにしても、苦い経験からの「やめとけ」ですので、リスクを正確に知るという意味で、理由をよく聞いておいた方が無難と言えます。
もし、ご本人や周囲に失敗経験を持つ方がいる場合には、どんな会社でどんな物件を買ったのか、なぜうまくいかなかったのかなど、リアルな情報が手に入ります。そのような情報をデータの一つとして、なぜこの方は失敗したのかを分析することで、ご自分では同じ失敗をしない可能性が高くなります。
3-3.自分より成功して欲しくないから
知人や友人は、同じサラリーマンの世界で暮らしていますので、何となく横並びで、お互いに大きなライフスタイルの差がない、安定した状態がデフォルトになっています。
そこに不動産投資をスタートし、自分たちとは違う世界に飛び立とうとしている人が現れると、今まで自分たちが属していたサラリーマンとしての安全な世界に揺らぎを感じ、自然と気持が不安になります。この不安の要因は人それぞれなのですが、反射的にその不安をうち消そうとして「やめとけ」になります。
真剣に足を引っ張るつもりはないのですが、自分たちが知っている世界より、もっと良さそうな世界に飛び出していこうとする人物を引き留めることになりますので、結果的に成功の邪魔をしていることになります。
一般的には嫉妬と判断される傾向がありますが、「やめとけ」の裏側には、言ったその人の隠された不安が影響していることを理解していれば、相手の反対意見に同調する必要はないことが理解できます。
3-4.あぶなっかしいと感じたから
もし、この記事を読んでいる方が、少しお調子者で、普段から物事をよく確認しないで行動するタイプだった場合には、本当にその人自身が原因で「（あなたの場合は）やめておいた方が良いんじゃないの？」と言われている可能性があります。
日々の生活を振り返り、遅刻や欠勤が多くないか、忘れ物やスケジュール管理が甘くないか、人から何かを借りて返し忘れがないかなど、言われるべき点がないかを素直に見直してみてください。
このような自分への振り返りは、今のサラリーマンの仕事の成果にも良い影響を及ぼしますので、やっておいて損することはありません。このタイプの「やめとけ」は、その人物をよく知っていないと、わざわざ止める必要もありませんので、距離感のある人間関係の方には言われません。
普段から仲の良い方や、慕っている上司や先輩、または親兄弟に言われる可能性が高くなります。何となく当てはまるな、とご自分のことが気になったら、次章をよく読み、今からでも軌道修正できることは、やってみてください。
4.本当に不動産投資をやめておいた方がいい典型4タイプ
投資とは、将来の利益を見込んでお金を出すことです。不動産投資は、賃貸用物件を購入して人に貸すだけのビジネスですので、仕組みとしては、何も難しいことはありません。
しかし投資である以上、リスクもあり、失敗をする可能性はゼロにはなりません。次のような4タイプは、どんな投資にも不向きなタイプと言えますので、不動産投資を含むあらゆる投資は「やめとけ」が正解と言えます。
または、不動産投資の強力なサポーターとなってくれる、信頼と実績のある不動産会社とのパートナーシップが必要です。
4-1.貯金ゼロ円タイプ
不動産投資を始めるには、賃貸に出すための物件を購入するところからがスタートです。不動産購入をする際には、ローンの頭金以外にも、諸費用と呼ばれる不動産会社への仲介手数料やその他の税金などが必要になるため、購入資金の2～3割を用意できるのが理想です。
預貯金の多さはローン審査へも影響がありますが、それ以上に、空室が発生して家賃が入らないときの返済費用、突発的な修繕が発生したときの費用など、経営上のリスクに対応するため、ある程度の資金準備が必要です。
ただし、貯金は今から作ればよいので、自己資金を貯めながら不動産投資の勉強を積み重ねて、スタート準備をするほうが経営にも成功しやすくなります。この期間を利用して、安心してサポートをしてもらえる不動産会社を真剣に探す必要もあります。
4-2.完全人任せタイプ
不動産投資で物件オーナーが忙しいのは、不動産投資の勉強をする期間と、物件を選ぶ時だけです。実際の不動産経営に関したことは、不動産管理会社に委託しますので、入居者募集・賃貸管理・建物管理などは、プロが代わりに動いてくれます。
しかし、具体的にどういう管理をしてもらうか、どういった条件の方に入居してもらうかなどは、オーナーに決定権がありますので、管理会社はオーナーに判断を仰ぎます。
そのときに「担当者さんにお任せします」と丸投げしてしまうことはできますが、そのようなことを繰り返していくと、ご自身が所有する物件のことが何もわからなくなってしまいます。
どのような人物が入居しているのか、クレームはないか、ライバル物件はどのような動きをしているのかなど、不動産経営で長期的に成功するために必要なことは、オーナーが普段から気をつけておき、管理会社に聞かれたときに明確に指示ができるのが理想です。
経営に関した最終的な責任を持つ気持ちのない方は、不動産投資をはじめとした投資そのものに不向きと言えます。
4-3.節税目的タイプ
不動産投資での節税には所得税の節税と、相続税の節税があります。この中で、所得税の節税がメインの方は、不動産投資という方法があまり適していない可能性があります。
不動産投資で所得税を節税するには、一年間の家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字になった場合に、サラリーマンとしての収入と相殺して、支払い済みの源泉徴収分を還付する、損益通算をいう方法を使います。
特に不動産投資スタート時はたくさんの経費が発生しますので赤字化しやすく、還付金の恩恵にあずかるケースは多いと言えます。しかし、ローン返済の支払い利息・減価償却費などの経費は年々減っていくものですので、経営がいつかは黒字化して所得税を納付することになります。
つまり、所得税の節税として効果があるのは限られた期間のみで、その後は、他の節税方法を自分で考える必要が出てきます。不動産投資をする本来の目的は、長期安定した家賃収入を得ることですので、赤字を出して所得税を減らすことだけを狙う節税方法は、長くは続きません。
ただし、相続税対策として不動産投資をする場合には、しっかりと準備を整えた上であれば、期待通りの節税ができ、資産の継承と拡大が可能です。相続税、所得税ともに、スタート前に税の専門家である税理士に相談したうえで、不動産会社の税金に関した講座やセミナーに参加し、ご自身でも情報を得るようにしてください。
4-4.勉強や情報収集が苦手なタイプ
不動産投資を成功させるためには、物件の選び方や運営方法、収支計算、キャッシュフローへの理解、リスク対策などの基礎知識が必要です。
もちろん、経営がスタートすれば、管理は人に任せることになりますが、それでも、管理会社に適切な指示を出すためには経営者として、不動産投資に関する最低限の知識は必要です。
正しい知識を持っていないと、不動産投資に関したおいしい情報に飛びついてしまうこともあり、場合によっては余計な損失を出す可能性もあります。自分の目の前に出された情報が、本当に価値のあるものなのかを、精査できるだけの判断材料として、最低限の勉強や情報は必要です。
このような情報収集や勉強も「面倒くさい」と感じてしまうようなタイプであれば、不動産投資を含む投資全般は、あまり向いていないかもしれません。
5.不動産投資をスタートするために大切な4つのこと
本章では、不動産投資を前向きに考えているのであれば、良いスタートを切り、長く安定収入を得るために大切なことを4つにまとめました。
5-1.不動産投資のゴールを明確にする
不動産投資のゴールは、人によって違います。副収入を得るため、年金代わりにするため、もっと大きな投資をするための足がかりになど、収益を得ることは同じでも、はじめる動機は人によるのです。
「毎月2万円のお小遣い」「〇年以内に全額返済する」など、サラリーマンをしながら副収入を得て生活をラクにする、定年後の年金代わりにするのであれば、物件をたくさん持つ必要はありません。
サラリーマンとしての生活を続けながら、不動産経営をしていれば、気が付いたらローン返済が終わって、物件からの家賃が収入として人生にプラスされるようになります。
しかし、マンションを一棟経営する、早くに不労所得を作ってFIREするなどをゴールとして計画しているのであれば、スピードをつけた返済方法を考え、目標に近づくために新たな投資の準備が必要です。
不動産投資を検討し始めたら、これからの人生をどうしていきたいのかも含めてゴール設定をしておき、そのゴールに見合った計画を立てる必要があります。また、このようなゴールを明確にすると、そのゴールの邪魔になるリスクが明確に見えてきますので、対策も立てやすくなります。
5-2.情報収集をしっかりする
情報収集はしっかりしてください。不動産投資がうまくいかない方々には、情報収集を怠り、来た情報を鵜呑みにするという共通点があります。
どんなに信頼しているルートからの情報でも、「この話は本当かな」「誰がそう言ってるのかな」という疑問を持つように心がけ、自分でも調べて裏付けを取るようにしてください。
手元に来た情報が正確かどうかを確認するためには、判断基準となる情報が必要です。そのような判断基準となる情報は、セミナーでの勉強や、それらの勉強を補う形での本や個別相談による、ご自身でのデータ蓄積がベースになります。
情報収集をしっかりすれば、どの情報が信頼に値するのかも判断しやすくなり、結果的に不動産投資が成功しやすくなります。
5-3.複数社のセミナーや相談会に参加をする
不動産投資の勉強をする際には、複数の不動産会社のセミナーに参加するようにしましょう。会社が違っても、不動産投資の基礎にあたる部分の情報は同じですので、何度も繰り返し同じ話を耳にするうちに、不動産投資のベースの情報が身についていきます。また、自分でも数冊の本を入手して、ネットやセミナーだけでは足りない情報をカバーすることも大切です。
今はオンラインセミナーが多いのですが、できれば自分以外の参加者と不動産会社の社員の様子がわかる会場型のセミナーにも参加して、肌で感じる感覚も大切にしてください。気に入った会社や気になる会社があれば、繰り返し参加をしてもかまいません。
いくつかのセミナーに参加していると、不動産投資に関して「ここはわかるけど、これはわからない」という部分が出てきますので、質疑応答や相談会で確認するようにします。
参加を繰り返していくうちに、パズルのピースが合うように、不動産投資の全体像がつかめるようになり「やっぱり、やってみよう」と自信をもって前に進めるようになります。
少し遠回りに感じますが、不動産投資で「やめとけ」と言われる原因になるような失敗を遠ざけ、長期的にスムーズな経営をするためには、とても大切なことです。
5-4.信頼と実績のあるパートナー不動産会社を見つける
はじめての不動産投資で、はじめから良い結果を出すためには、信頼と実績のある不動産会社のサポートが必要です。
不動産投資は難しい投資方法ではありませんが、はじめての不動産投資でリスクを回避しながら、長期的に安定した利益を確保するためには、正しい判断と正しい経営ができるように、パートナーとなる会社に伴走してもらう必要があります。
REISMでは、不動産投資の知識がゼロの状態からでも、長期安定収入につながる不動産投資ができるように、丁寧なサポートをしています。
取扱い物件は入居者がつきやすい都心部の駅から近い中古に絞り、配管から全てを変更するフルリノベーションで、周辺エリアとシンクロ性の高い、居心地の良い空間へと作り変えています。
床には無垢材を使うなど、画一的な賃貸物件とは明確な差別化ができる部屋づくりを心掛けています。内装は7割まで仕上げ、あとの3割は入居者が自分で手を加えられるように、あえて余白を残してあります。
こうしたひと手間をかけることで、入居者は賃貸でも「自分の家」として愛着を感じられるようになり、マイホームとして長く住んでいたい空間に仕上がっていきます。
また、エリアとそのエリアを選ぶ人のタイプに合った内装は、同じような住空間がほかには存在しないことから、同エリアのライバル物件にも大きく差をつけられます。
このような入居者目線に立ったオリジナルな不動産投資の経営方針により、物件オーナーの経営リスクを遠ざけ、収入を安定させ、不動産投資が成功しやすくなるサポートをしています。
その結果、賃貸なのにキャンセル待ちが出るほど、多くの人が「住みたい」と思う部屋つくりを提案する不動産会社となりました。はじめての不動産投資を安心してスタートしたい方は、REISMの不動産投資セミナーをご活用ください。
6.まとめ
「不動産投資はやめとけ」と言われる理由や、そう言って止める方の心理、そして対策をまとめました。やめとけと言われている理由の多くは、準備不足に原因があり、万全の準備をすれば、何も問題がないことがわかりました。
しかし、しっかりと準備をしていてもはじめての不動産投資を1人で進めるのは不安が大きいものです。信頼と実績のある不動産会社をパートナーにすることで、不動産投資のあらゆるシーンで相談に乗ってもらえますし、スタート後も経営に関した万全のサポートが期待できます。
不動産投資が気になりはじめたら、まずはREISMの不動産投資セミナーにご参加ください。
関連記事：不動産投資のありがちな5つの失敗パターンと成功への4大鉄則
