AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 西新宿五丁目

繁華街・オフィス街まで程よい距離感の「西新宿五丁目」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「西新宿五丁目」エリアの特徴
  • ① 新宿徒歩圏内!職住近接を実現できる都心の利便性
  • ② 世代を超えて親しまれる都心のオアシス「新宿中央公園」
  • ③ 単身者需要も高く、再開発で良い影響ができる不動産市場

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かに道楽が併設された「西新宿五丁目」駅

 エリアレポートVol.84では「西新宿五丁目」駅をご紹介いたします。

 「西新宿五丁目」は東京の西側、新宿区に位置しています。東京都庁が丸の内から新宿区西新宿へ移転したことにより設置された都営大江戸線の駅です。“新宿”というイメージから人で常に賑わっているイメージを持たれることが多いですが、西新宿五丁目は、”新宿”と言っても静かな街です。

 西新宿五丁目駅付近は新宿駅の北側の住宅地エリアの中でも、落ち着いた雰囲気を持った閑静な住宅地といったエリアです。駅周辺は単身者向けのマンションやタワマン、オフィスが混在して立ち並んでおり、通りから一本入ると戸建てや集合住宅で構成された古くからの住宅地になっています。新宿駅から程よい距離があり、都会の利便性と閑静な住宅地の住みやすさがミックスされた、職住のバランスが良いエリアです。

 商業施設を見てみると、駅周辺にスーパーやコンビニ、郵便局、飲食店などの生活施設が点在しています。飲食店や商業施設の数はやや少なめですが、単身生活を送る上では不便はないでしょう。
 また、駅から東へ進んだ場所に広がっている新宿中央公園は緑がとても豊富です。ちびっこ広場や多目的運動場、芝生広場なども整備されており近隣に住んでいる人々や周辺の高層ビル群で働いているビジネスマンの憩いの場になっています。公園内に鎮座する熊野神社では毎年9月に熊野神社例大祭が開催され、多くの人で賑わいます。

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通り沿いにはマンション・ビル・専門学校が立ち並ぶ

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新宿中央公園に鎮座する「熊野神社」。9月には熊野神社例大祭が開催されます。

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都会のオアシス「新宿中央公園」

新宿徒歩圏内!シーンに合わせて使う駅を選べる利便性!

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 「西新宿五丁目」駅は都営大江戸線が利用可能です。東京都庁が丸の内から新宿区西新宿へ移転したことにより設置された、比較的新しい駅です。

 「西新宿五丁目」駅を通る路線は都営大江戸線のみですが、地下の山手線と言われている都営大江戸線は「六本木」や「汐留」といったオフィスエリアへアクセス可能です。また、都営大江戸線で「新宿」駅へ4分と近く、新宿駅へ乗り継ぐことで都内を一周できるJR山手線はもちろんのこと、他JR各線、東京メトロ各線、西武線など、多種多様な路線が利用可能です。新宿は徒歩圏内なので、終電を逃しても徒歩で帰れる距離なのも大きな魅力です。
 駅から10~15分ほど歩けば丸の内線の中野坂上駅や西新宿駅も利用でき、新宿駅の混雑を避けたい人はこちらの駅を利用することも視野に入ります。大きな通りも近いため、バスでの移動や休日での自動車での移動にも便利なエリアです。

「西新宿五丁目」駅周辺の賃貸市場

 西新宿五丁目駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、西新宿五丁目は3,738円/㎡。新宿の隣というだけあってやや賃料相場の高いエリアです。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、西新宿五丁目駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の70,860円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の1,189円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の1,145円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,899円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から西新宿五丁目駅の賃貸市場の傾向を分析すると、西新宿五丁目は築年による賃料下落「a.徒歩/d.切片」「b.築年/d.切片」は平均よりやや大きく、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」の割合は平均的です。「a.徒歩」「b.築年」による影響がともに高いのは都心の繁華街などで見られる傾向で、商業施設やマンション開発による影響と考えられます。

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※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「西新宿五丁目」の居住者特性

 西新宿五丁目の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに新宿区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、新宿区で約62%です。新宿区は東京都の中でも単世帯も多いエリアです。
 西新宿五丁目の単身者割合を見てみると67%と新宿区の中でも高い水準ですが、2010年から2015年の推移をみると、単身者割合・数ともに微増といったところです。西新宿五丁目エリアは現在でもマンション開発が行われており、単身者数の増加が期待できます。

 また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると20~40代が多いことがわかります。その利便性から職住近接を求める若い単身層に人気が高く、20~40代をあわせて全体の54%を占めています。

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REISM 管理物件 ― 2018月7月現在 ―

 REISMでは西新宿五丁目エリアでのリノベーション実績があります。

 大人な街に似合いの北欧スタイル「Plain」。ホワイト塗装をふきとり加工したオーク材の床と、深みと爽やかさ同居するブルーのアクセントをあしらった空間。光の当たり具合によっていろいろな表情を見せてくれるブルーカラーは、天井のスポットライトで好みに演出しても良し。壁面の飾り棚も自分だけの感性でコーディネートできます。

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再開発で中古マンションの価値にもよい影響が期待できる「西新宿五丁目」

 「西新宿五丁目」の存する新宿区は、日本有数の繁華街が形成されている新宿駅周辺をはじめ、都庁を中心とした新宿副都心の高層ビル群、そして落合地区にはベッドタウンが形成されています。その他にも早稲田大学をはじめとした教育施設、慶応義塾大学病院などの医療施設、広さ53haを誇る緑地環境の新宿御苑など、様々な施設・要素の集積している区でもあります。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。 「西新宿五丁目」のある新宿区を見てみると、借家数は約6,000戸と増え、空家数は約4,000戸増加しています。供給は調整されていますが、それでもやや供給のほうが多く空き家が増えているエリアといえます。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。新宿区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年,2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

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 人口の推移を見てみると、新宿区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると新宿区の人口は2025年まで増加すると予測されています。一方、単身者数については2035年まで増加傾向と予測されています。
 西新宿五丁目においても2010年から2015年で単身者数は増加しています。西新宿五丁目エリアは利便性も高く今後も単身者需要は一定数見込めると予測できます。また、再開発が進められているエリアなので不動産価値に置いても良い影響ができます。

《まとめ》

 「西新宿五丁目」は東京の西側、新宿区に位置しており、東京都庁が丸の内から新宿区西新宿へ移転したことにより設置された都営大江戸線の駅です。“新宿”というイメージから人で常に賑わっているイメージを持たれることが多いですが、西新宿五丁目駅付近は新宿駅の北側の住宅地エリアの中でも落ち着いた雰囲気を持った閑静な住宅地。新宿駅からも程よい距離があり、都会の利便性と閑静な住宅地の住みやすさがミックスされた、職住のバランスが良いエリアです。

 賃貸市場に目を向けると、賃料相場は新宿至近という好立地からやや高めなエリアです。マンション開発も盛んなため、築年による影響はやや大きく出ています。一方、不動産市場全体で見ると新宿区は単身者数の増加が予測されており、西新宿五丁目も単身者需要の非常に大きいエリアですので、今後も安定した不動産市場と予測できます。

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