AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 奥沢

品良く住みよく、優しさの中で暮らす「奥沢」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「奥沢」エリアの特徴
  • ① 落ち着いた品の良さを感じさせる高級住宅地
  • ② 高級住宅地「田園調布」とおしゃれタウン「自由が丘」に挟まれた地の利
  • ③ 賃料相場の幅が大きく、リノベーション効果の期待できる賃貸市場

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せたがや百景にも選ばれた奥沢駅前の噴水

 エリアレポートVol.87では「奥沢」駅をご紹介いたします。

 「奥沢」は東京23区の南西部 世田谷区に位置しています。都内のおしゃれな街「自由が丘」と、高級住宅地として有名な「田園調布」の間にあり、「奥沢」自身も落ち着いた街並みの住宅街として人気のエリアです。ちょうど「自由が丘」のおしゃれさと、「田園調布」の上品さが重なりあったような雰囲気が町全体から感じられます。

 駅南口に降り立つと、せたがや百景にも選ばれた噴水があり、駅前は落ち着いた印象です。住宅地ですので駅前に大きな商業施設があるわけではありませんが、駅ビルに入ったスーパーや、駅近くに24時間営業のスーパーTOP。その他にも薬局やコンビニ、病院、ATMなど。また、奥沢には「奥沢銀座」という昔ながらの商店街があります。人情味があふれる八百屋さんや居酒屋さんなど、地元感のある商店街です。コンパクトにまとまった商店街からは生活のしやすさが感じられます。

 「奥沢」での落ち着いた品の良さに囲まれた生活は、日々の生活に優しく、しみじみとこの町に住む良さを感じさせてくれます。

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奥沢神社は緑が多く、パワースポットとしても有名

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住む人の健康を守る病院があるのも、嬉しい環境

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駅ビルには人情味溢れるスーパーもある

複数路線を自在に使いこなせる交通利便性!

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 「奥沢」駅を通るのは東急目黒駅の1路線のみですが、徒歩圏内に東急東横線「自由が丘」駅、東急大井町線「緑が丘」駅があるため、交通網は充実しています。

 「奥沢」駅から「目黒」駅までは約15分程度でアクセスができます。直通運転で都営三田線、都営南北線へと繋がっているため、都心まで電車一本でいくことができます。下りは東急東横線への接続駅「武蔵小杉」「日吉」駅があるため、横浜方面へのアクセスも良好です。

 また、徒歩10分で「自由が丘」駅まで行けるため、「渋谷」までは15分。「渋谷」からは複数路線が利用可能なため、都心のあらゆるエリアへのアクセスが可能になります。

「奥沢」駅周辺の賃貸市場

 奥沢駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、奥沢は3,398円/㎡。落ち着いた住環境が人気のエリアですが、都心からはやや離れており、平均的な賃料です。
 「築年別 平米賃料の分布図」を見ると、約50年前から安定的にマンションの供給がされていたことがわかります。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、奥沢駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の54,996と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の1,178円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の964円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の2,249円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から奥沢駅の賃貸市場の傾向を分析すると、奥沢は徒歩分数による影響「a.徒歩/d.切片」、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」のすべて23区平均よりもやや高いことがわかります。開発が盛んなエリアや高級住宅地に見られる傾向で、賃貸市場の相場の幅が広く、リノベーションの効果が期待できる市場といえます。

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※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「奥沢」の居住者特性

 奥沢の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、世田谷区で約50%です。奥沢の単身者割合を見てみると50%と世田谷区全体と同じ割合です。2010年からの推移を見ても、数・割合ともに大きな増加は見られません。

 対象エリア内の居住者の年齢構成をみると男女ともに30~50歳までの割合が高く、この年代だけで30%を占めています。世田谷区はファミリー層に人気があることから、住環境の良さが伺えます。

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REISM 管理物件 ― 2018月10月現在 ―

 REISMでは奥沢エリアでのリノベーション実績があります。

 オシャレな飲食店が駅周辺に並び、ひそかに人気を集める街「奥沢」にピッタリのリノベーションシリーズ「blanc」。ヨーロッパのアパルトマンを思わせるような、白で統一されたコンパクト空間にアクセントとなるアルミペンダントがシャビーシックな雰囲気を演出し、部屋にいるだけで自然と優雅な気分にさせてくれます。

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる世田谷区

 奥沢駅の所在する世田谷区は東京23区の南西部に位置し、都区の中では都心からは遠い場所にあります。「成城」に代表される閑静な住宅街や、「シモキタ(下北沢)」「サンチャ(三軒茶屋)」「ニコタマ(二子玉川)」など世代を超えて人々を魅力するエリアが多いのが特徴です。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。世田谷区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.9%減っているのに対し、空き家数は約38.3% 増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。世田谷区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

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 人口の推移を見てみると、世田谷区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると世田谷区の人口は2025年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約106%と高い水準を保っています。一方、世田谷区の単身者数も2035年まで増加傾向と予測されています。
 世田谷区の人口は増加予測の一方、奥沢は人口は2010年からの推移を見ても、数・割合ともに大きな増加は見られません。

《まとめ》

 「奥沢」は東京23区の南西部 世田谷区に位置しています。都内のおしゃれな街「自由が丘」と、高級住宅地として有名な「田園調布」の間にあり、「奥沢」自身も落ち着いた街並みの住宅街として人気のエリアです。住宅地ですので駅前に大きな商業施設があるわけではありませんが、コンパクトにまとまっていて生活のしやすさが感じられます。
 賃貸市場に目を向けると、徒歩分数による影響「a.徒歩/d.切片」、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」のすべて23区平均よりもやや高く、リノベーションによる賃料向上の効果が期待できる市場です。
 世田谷区の人口は増加予測の一方、奥沢は人口は2010年からの推移を見ても、数・割合ともに大きな増加は見られません。大きな開発も予定されておらず、今後の動向に注意が必要なエリアでもあります。

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