街・人・自然の調和が暮らしやすい「梅ヶ丘」
「REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。
- 緑豊かな住環境と生活に直結した商店街
- 安定した賃料推移が期待できる一方、リノベーション効果は平均的
- 人口は安定した増加傾向の一方、空家率が増加する市場
小田急線「梅ヶ丘」、駅前は広々して落ち着いた雰囲気
エリアレポートVol.96では「梅ヶ丘」駅をご紹介いたします。
「梅ヶ丘」は東京の南西部、世田谷区に位置しています。世田谷区らしい街・人・自然が調和した、暮らしやすく落ち着いた住環境が魅力的な街です。
「梅ヶ丘」の住みやすい理由は２つあります。１つは「梅丘商店街」です。駅南口から放射状に延びる商店街には、自然食品店や個性的な居酒屋、人気の寿司店の本店、ジビエ料理も扱うビストロなど世田谷区らしいお店が並びます。もちろんチェーンの飲食店、薬局、コンビニ、駅前にはスーパーがあり、生活に直結した商店街が形成されています。
住みやすさの理由のもう一つは「緑あふれる落ち着いた住宅街」です。低層の住宅街に綺麗に植えられた植栽が町全体に落ち着いた印象を与えています。また、駅北側にある「羽根木公園」は広大な敷地に緑豊かな環境が広がっています。野球場やテニスコート、児童のための遊び場、毎年２月に梅まつりが行われる梅林など、休日を豊かに過ごせる施設がたくさんあります。
低層の住宅街に緑が多く落ち着いた雰囲気
「羽根木公園」は地域住民の憩いの場
ジビエ料理も扱うビストロ。梅ヶ丘では食も楽しめる
交通環境にも恵まれた「梅ヶ丘」
「梅ヶ丘」駅は小田急線と千代田線直通の小田急線の２路線が利用可能です。
急行こそ停まりませんが「新宿」駅までは各駅停車で約15分、「下北沢」駅で京王井の頭線に乗り換えれば「渋谷」駅も約16分とターミナル駅まで素早いアクセスが可能です。電車よりは時間がかかりますが「渋谷」へは直通の小田急バスも運行しています。また、「代々木上原」からは東京メトロ千代田線に乗り入れており、表参道・大手町方面にもダイレクトにアクセスができます。「梅ヶ丘」は2018年3月から千代田線直通運転の停車駅にもなり、ますます利便性が増しました。落ち着いた住環境と利便性の両立が幅広い層から支持を得る理由でしょう。
「梅ヶ丘」駅周辺の賃貸市場
梅ヶ丘駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。賃料相場は23区の3,339円/㎡よりやや低めな3,187円/㎡。都心から少し離れているので、相場賃料はやや低めです。築年数の比較を見ると平均築年数、最頻値ともに23区平均より高い値が出ており、中古マンションの多いエリアであることがわかります。
次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、梅ヶ丘駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の56,653円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の269円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の708円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,584円ずつ値上がることがわかります。
「賃料に対する影響割合の比較」から梅ヶ丘駅の賃貸市場の傾向を分析すると、築年による影響割合「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は23区平均よりやや低い値です。開発が盛んなエリアではなく、賃貸市場は安定傾向があります。安定した賃貸経営が期待できる一方、リノベーションの賃料改善効果は平均的でしょう。
※リズムマンションDBより作成（データは2015年12月末日現在のデータです。）
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10～30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。
「梅ヶ丘」の居住者特性
梅ヶ丘の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、世田谷区で約50%です。梅ヶ丘エリアは国士舘大学があるため大学生の一人暮らしニーズがあり、単身世帯は56%とやや高めです。また、2010年から2015年で世田谷区の単身者世帯は約1.7%ほど増加し、梅ヶ丘においても1.67%増加しています。
年齢構成比グラフを見ると、梅ヶ丘は女性割合が53%と高く、特に20～40代は全国・世田谷区比率よりも高いです。男性も20～30代の比率が高く、梅ヶ丘は若い世代の多いエリアです。
REISM 管理物件 ― 2019月7月現在 ―
REISMでは梅ヶ丘エリアでのリノベーション実績があります。
落ち着いた世田谷ライフが楽しめる「梅ヶ丘」。穏やかな街で、肌感覚なムードを過ごしていただけるよう、自然の優しさに自然と心安らぐ空間リノベーション賃貸「Cotton」を竣工しました。アカシアの表情豊かな無垢床と、アンティーク調のウッドウォールが印象的な空間。コンクリートの無骨さや、所々のブラックがアクセントとなったデザインは、柔らかくもどこか個性的です。
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借家数（供給）、人口（需要）ともに伸びる世田谷区
梅ヶ丘の所在する世田谷区は東京23区の南西部に位置し、都区の中では都心からは遠い場所にあります。「成城」に代表される閑静な住宅街や、「シモキタ（下北沢）」「サンチャ（三軒茶屋）」「ニコタマ（二子玉川）」など世代を超えて人々を魅力するエリアが多いのが特徴です。
住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。世田谷区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.9%減っているのに対し、空き家数は約38.3% 増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。世田谷区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加し、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向が伺えますが、2016年以降は増加傾向が抑えられており徐々に減少サイクルに入ると予測されます。大規模な開発は予定されておらず、梅ヶ丘においても傾向に大きな差はないでしょう。
人口の推移を見てみると、年1%程度の割合で毎年増加を続けています。世田谷区は人口増加率は平均的で、2005年からの平均増加率で13位です。また、東京都によると世田谷区の人口は2025年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約106%と高い水準を保っています。一方、世田谷区の単身者数は2035年まで増加傾向と予測されており、梅ヶ丘も2010年から単身者数は増加しています。劇的な増加は期待できませんが、今後も安定した需要のあるエリアでしょう。
《まとめ》
「梅ヶ丘」は東京の南西部、世田谷区に位置しており、世田谷区らしい街・人・自然が調和した暮らしやすく落ち着いた住環境が魅力的な街です。駅南口から放射状に延びる「梅丘商店街」には、自然食品店や人気の寿司店の本店、ジビエ料理も扱うビストロなど世田谷区らしいお店から、チェーンの飲食店、薬局、コンビニ、駅前にはスーパーがあり、生活に直結した商店街が形成されています。また、駅北側にある「羽根木公園」は広大な敷地に緑豊かな環境が広がっています。野球場やテニスコート、児童のための遊び場、毎年２月に梅まつりが行われる梅林など、休日を豊かに過ごせる施設がたくさんあります。
賃貸市場に目を向けると、築年による賃料下落は23区平均よりも低い割合。また、賃料のばらつきを表す標準偏差は23区平均よりも低く、賃貸市場は安定した傾向が伺えます。一方、地域特性も考えるとリノベーションには向いているものの、賃料改善効果は平均的におさまるでしょう。人口総数、単身者世帯は増加傾向にあるものの劇的な増加は期待できません。安定した賃貸経営を狙う人に向いているエリアといえます。
