買い物・生活施設がバランス良く揃った街 「志村三丁目」
「REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。
「志村三丁目」エリアの特徴
- 緑地環境が多く、買い物に便利な施設の揃った住環境の良さ
- 賃料下落率の安定した賃貸市場
- 大手町まで直通30 分！ビジネス街へのアクセスのよい都営三田線
店数は少ないものの、駅南側商店街には、
コンビニ・スーパー・飲食店などがそろっている
「志村三丁目」は東京23区の北西側、「板橋区」に位置しています。もと
もとは工業地帯として印刷工場などが多い地域でしたが、昭和50年台に
入ると大手町まで直通30分という利便性から住宅地として注目され、
多棟型大規模分譲マンション「サンシティ」をきっかけにマンションの
建設がされ始めました。現在でもマンション開発は続いており、志村
三丁目には新しいマンションが多く見られます。
生活環境に目を向けると、駅の北側にはスーパー、大型家電店などが
入った志村ショッピングセンターが深夜まで営業しているので、生活に
必要な買い物には事欠きません。南側は閑静な住宅街が広がっており、また、
緑の多い静かな住環境ですので、子育てにもおすすめできるエリアです。
繁華街のような華やかさはありませんが、喧騒から離れた緑の多い
静かなベッドタウンとして、都心で働く人から支持されているエリアです。
日常生活に欠かせないショッピングセンター
多棟型大規模分譲マンション「サンシティ」
緑地環境の豊かさは都心とは思えないほど
荘厳な佇まいの熊野神社
計15 路線と多彩な路線への乗り継ぎ！ビジネス街へのアクセスも良好！
「志村三丁目」駅を通る都営三田線は、板橋区「西高島平」から、
目黒区「目黒」駅までを結んでいます。沿線には大学が複数ある
ことから、ビジネスマンや学生からの人気が高い路線です。
「三田線」はビジネス街へのアクセスが非常によく、「水道橋」や
「日比谷」、「大手町」など、オフィスが多く建ち並ぶエリアへダイレ
クトアクセスが可能です。「新板橋」からＪＲ埼京線「板橋」への
乗り換えもスムーズに行うことができます。
その他、JR山手線や東京メトロ沿線など、接続路線が計15路線と
多彩な都営三田線は、都内各地へのアクセスが自在です。また、
首都高「中台出入口」も近く、自動車での移動も便利です。
都内への通学・通勤を支える三田線は、ビジネスマンから大学生
まで、幅広い層に支持されています。
「志村三丁目」周辺の賃貸市場
志村三丁目の賃貸市場を分析していきます。まず、賃料相場を23区平均と
比較してみましょう。
志村三丁目の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、23区の3,339円/㎡に
対し、志村三丁目は2, 806円/㎡と、23区の中でもやや賃料相場の低いエリアで
あることがわかります。
次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度
影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析
結果一覧」を見てみると、志村三丁目の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の
49,120円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の562円ずつ値下がり、築年数
1年ごとに「b. 築年」の536円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c. 面積」の1, 266円ずつ
値上がることがわかります。
「b. 築年」と「d. 切片」との割合を23区と比較すると、志村三丁目は築年による
賃料の下落が小さく、安定した市場であるといえます。
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ～ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。
「志村三丁目」の居住者特性
「志村三丁目」と志村三丁目駅のある板橋区の居住者特性をみていきましょう。
まずは単身者世帯比率の比較です。
東京都の45.71%と比較すると、板橋区の単身者割合は50.08%と単身者は比較的多い区です。一方、「志村三丁」目は37.71%と、その住環境の良さからファミリー層に支持の厚いエリアであることがわかります。また、年齢構成比をみると20-39歳の年齢帯が最も多く、全体の約3割と若い世帯の多いエリアであることがわかります。
REISM 管理物件 ― 2015 月11 月現在 ―
REISMでは志村三丁目エリアでのリノベーション実績があります。
足触りが心地よいヘリンボーンフロアとデザインされた真鍮アクセサリーの組み合わせが上品な空間を演出し、また対面式キッチンや大型クローゼットなど機能面も考えられています。
リノベーションをすることにより賃料は約8%向上（弊社査定賃料比）。
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借家数、空家数ともに増加している板橋区
「志村三丁目」駅の所在する板橋区は東京23区の北西部に位置しています。
華やかな繁華街といった街はあまりありませんが、閑静な住宅街の「常盤台」や、もともと工業地帯で近年マンションが増加している「志村三丁目」など、住宅街の多い区です。
住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。板橋区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に5.2%増加し、空き家数は26.0%増加しています。
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。板橋区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。
板橋区の着工数も2006年以降、低い水準で抑えられており、2014年の供給も
比較的低い水準に収まると推測されます。
志村三丁目駅は近年になってマンション開発が進んできたエリアであり、流入人口の増加が期待できるエリアでもあります。2014年までの人口推移を見ても年々伸びていることから、儒給バランスの回復により不動産価値にも価格下落率の低下など良い影響が期待できます。
《まとめ》
「志村三丁目」は東京23区の北西側、「板橋区」に位置しており、
昭和50年台に入ってからマンションの開発が始まったエリアです。駅の回りには閑静な住宅街が広がっており、深夜まで営業しているショッピングセンターがあるため、生活には困りません。繁華街のような華やかさはありませんが、緑の多い静かな住環境は、喧騒から少し離れ落ち着いた環境が好きな方から支持されています。
賃貸市場を見てみると築年よる賃料の下落傾向は安定している一方、需給バランスはやや供給のほうが多く、今後の動向に注意が必要なエリアでもあります。開発で供給が増える中、競争力のある物件であるかどうかをしっかりとした分析力が必要になるエリアです。
