AREA REPORT

エリア分析レポート

都内の駅ごとの特長を多角的に分析し、特長をまとめたレポート

更新日 : 2016.09.28

板橋区

中板橋

賑やかな商店街と穏やかな住環境「中板橋」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。

「中板橋」エリアの特徴

日常生活に便利なお店が集まって活気のある「中板橋商店街」
ターミナル駅の「池袋」まで７分と、抜群の交通利便性！
築年による賃料への影響が安定している一方、供給がやや増加している賃貸市場

「中板橋商店街」は活気あふれるお店が集まっている

「中板橋」は東京23区の北西部、「板橋区」に位置しています。

駅の北側の「中板橋商店街」にはスーパーや飲食店などの日常生活に便利なお店や、おオシャレなカフェなど、およそ150店舗ほどのお店が集まっています。毎年7月には、名前に「中」と付くことから「板橋の真ん中（へそ）」として「へそ祭り」が開催されたりと、活気に満ちた商店街です。

また、板橋十景のひとつ「石神井川」は「石神井川緑道」として整備されており、川沿いにはソメイヨシノやヤマザクラなど、1, 000本を超える桜が植えられています。お花見の季節になると桜の名所として、多くの人が訪れます。

南側は戸建てが中心の穏やかな住宅街が形成されていますが、通り沿いにはマンションも多く見られます。「豊島病院」などの大きな病院もあり、安心して生活を送ることができます。

このように賑わいのある商店街と穏やかな住環境の「中板橋」は、年齢問わず落ち着いて暮らせる環境の整ったエリアです。

カフェ「1 ROOM Coffee」
心地よい空間でのんびりコーヒーを楽しめます

住民の健康を支える「豊島病院」

駅南側にもスーパーがあるため、
日常生活で困ることはない

池袋まで７分！都内各地から横浜方面まで、幅広いアクセス！

東武東上線「中板橋」駅は、埼玉方面から池袋を結ぶ路線です。

「中板橋」は急行こそ止まりませんが、ターミナル駅の「池袋」までは乗り換えなしで7分、乗換一回で「新宿」まで20分、「渋谷」まで25分と便利な立地にあります。

「池袋」まで出てしまえば、都内を一周できるJR山手線はもちろんのこと、他JR各線、東京メトロ各線、西武線など多種多様な路線を利用可能です。

さらに東武東上線は2013年から、副都心線を経由して、東急東横線・みなとみらい線まで直通運転を始め、自由が丘、横浜、元町・中華街方面へ乗り換えなしでアクセスが可能になりました。

都内から神奈川方面までアクセスのできる交通選択肢の多ささも、「中板橋」駅が幅広い層に支持されている理由です。

「中板橋」周辺の賃貸市場

中板橋の賃貸市場を分析していきます。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し中板橋は2,997円/㎡と23区よりもやや低く、築年平均をみてみると築古物件の少し多いエリアであることがわかります。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、中板橋の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の47,789円からスタートし、徒歩1分ごとに「a. 徒歩」の391円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の514円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,378円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」から中板橋駅の傾向を分析すると、「b.築年/d.切片」「e.標準偏差/d.切片」（賃料のばらつき）ともに23区よりも低く、安定した賃貸市場であることがわかります。

※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ～ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「中板橋」の居住者特性

「中板橋」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都の45.71%に対し、板橋区は50.08%、中板橋（徒歩15分圏内）は47.81%と、ともにやや高い割合です。

次に年齢構成比と男女比率を見てみると、男女比率はほぼ変わりません。年齢構成比を見てみると20-39歳の年齢帯が一番多く、その他の年齢帯についても、23区と類似した傾向を見せています。適度な商店街と適度な住宅のある中板橋は、若者からお年寄りまでどの年代でも暮らしやすいエリアであることがわかります。

REISM 管理物件 ― 2016 月9 月現在 ―

REISMでは中板橋エリアでのリノベーション実績があります。

居室にはグレーがかった石タイルを、キッチンにはモルタルむき出しの土間を床材に使い、生活スペースを緩やかにゾーニング。ふんだんに使われた木製リブ材はすっきりとシャープな印象を与え、光による表情の変化も楽しめます。上質「Organic」で、「帰るとそこは海外ホテル」そんな小トリップを日々体験できる空間に仕上がっています。

リノベーションをすることにより賃料は約19%向上（弊社査定賃料比）。

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借家数、空家数ともに増加している板橋区

「中板橋」駅の所在する板橋区は東京23区の北西部に位置しています。華やかな繁華街といった街はあまりありませんが、閑静な住宅街の「常盤台」や、もともと工業地帯で近年マンションが増加している「志村三丁目」など、住宅街の多い区です。

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。板橋区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に5.2%増加し、空き家数は26.0%増加しています。

エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。板橋区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

板橋区は今後も人口の増加が予測されていますが、油断はできません。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

《まとめ》

「中板橋」は東京23区の北西部、「板橋区」に位置しています。駅の北側の「中板橋商店街」にはスーパーや飲食店などの日常生活に便利なお店や、おオシャレなカフェなど、およそ150店舗ほどのお店が集まっています。毎年7月には、名前に「中」と付くことから「板橋の真ん中（へそ）」として「へそ祭り」が開催されたりと、活気に満ちた商店街です。南側は戸建てが中心の穏やかな住宅街が形成されていますが、通り沿いにはマンションも多く見られます。「豊島病院」などの大きな病院もあり、安心して生活を送ることができます。

不動産市場に目を向けると、築年による影響が安定している一方、供給が増える中でいかに居住者のニーズを捕まえるか、今後の変化にどう対応するかがカギとなるエリアです。