働く、休日を過ごす。『新宿』に広がる４つの居住エリア
「REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。
「新宿」エリアの特徴
- 日本一の乗降客数を誇るターミナル駅、交通アクセス性の良さ
- 商業、ビジネスの集積が生む生活利便性の高さと賃貸需要
- 需給バランスの良さから安定し将来性のある賃貸不動産市場
- 駅周辺の再開発事業による周辺エリアの活性化
「新宿」駅は多くの路線が乗り入れ、駅前を中心に商業施設やオフィスビルが並ぶ、日本一の乗降客数を誇るターミナル駅です。「働く」
「休日を過ごす」といったイメージが強い駅ですが、東西南北にはそれぞれの地域に特長を持った居住エリアが広がっています。
小劇場やライブハウス、味わいのある飲食店等が多く、新宿の中では文化的な特長
のある地域。新宿御苑にほど近く、住環境が良いこともあり、単身者向け賃貸マン
ションが多いエリアです。
小劇場やライブハウス、味わいのある飲食店等が多く、新宿の中では文化的な特長
のある地域。新宿御苑にほど近く、住環境が良いこともあり、単身者向け賃貸マン
ションが多いエリアです。
大きな商業施設は「高島屋タイムズスクエア」のみで、代々木公園や明治神宮にも近
く、住環境の良い地域です。通りを入れば、戸建をはじめ住宅が多いエリアです。
都庁や高層ビルが林立する西新宿。中央公園より西にはマンションをはじめ住宅街
が広がります。単身者向け賃貸マンションも多く、企業が社宅として法人契約する
事例が多いのも特長です。
乗降客数日本一！アクセスの良さから商業もダントツ。
「新宿」は一日の平均乗降客数が約350万人と、日本一の乗降客数を誇る駅です。地下道でつながっている「西武新宿」駅を含めると、11路
線の利用が可能。主要な駅に乗り換え無しでアクセスできるため、「新宿」駅の徒歩圏エリアに住めば、移動に困ることは殆ど無いでしょう。様々な路線を利用することで「高尾山」「箱根」「東武日光」「鎌倉」といった観光エリアにも１本でアクセスできるので、ちょっとした遠出にも便利。企業の本社や東京都庁という首都機能があることからも利便性の高さを伺い知ることができます。また、商業統計（2007年調べ）によると、23区内商業集積地区の小売販売額１位・３位を誇る「新宿駅東口」「新宿駅西口」だけで年間9,148億円を売り上げており、商業的に見ても突出した集客力のある駅であることが分かります。
※この路線図は、各鉄道会社の路線を概略化した図案です。駅の位置関係や新宿からの到達時間に関しては、おおよその目安とし表記しています。実際と異なる場合がございますので、ご了承下さい。
会社員をはじめ大学・専門学校など学生も多い街
新宿は単身者の割合が高い地域です。以下の「新宿区の人口特性」を見ると、新宿区全体の世帯のうちおよそ６割が単身者であることがわ
かります。また、新宿区住民基本台帳によると、20歳～39歳の割合が全体の約４割を占め、東京の中でも新宿駅周辺は比較的若い年齢層が多く住んでいることが分かります。「文化服装」「東京モード学園」といった専門学校、「早稲田大学」「東京理科大」「東京女子医大」「学習院女子大」等の大学も多く、独身の社会人に加え学生の居住者が多いのも特長の一つと言えます。
東西で異なる特長を見せる賃貸不動産マーケット
東は主に商業エリア、西は主にビジネスエリアと街の表情が異なります。西エリアは、東と比べて単身者向け賃貸マンションが多く、築年ごとに万遍なく物件があり、比較的安定して賃貸物件が供給されています。特に2006年に竣工したタワーマンションは戸数も多く、共用部や設備が充実しているため賃料単価の高さが際立っています。一方東エリアは、商業施設が多いため物件数自体が少なく、築年数
を見ると築30年前後と築5年前後に集中しています。近似値直線の傾きを見ると、築年数による減価率が低いので、古い物件であっても賃貸需要の強さが伺えます。また、築30年前後で比較的賃料単価の高い物件は、歌舞伎町に多く所在することが分かりました。
下の表は賃料単価と築年数を新宿駅全体、東京都全体・23区全体と比較した数値です。賃料単価は東西エリア共に、東京都・23区より約1,000円/㎡程度高く、同じ新宿駅周辺でも西エリアの方が若干高いです。データのばらつきを表す標準偏差は、東エリアは全体と比較して低い傾向にあり、一部、相場に対して高い賃料の物件があるものの、賃料単価のばらつきが少ないことがわかります。また、築年数をみると、西エリアは比較的新しい物件が多く、東エリアは築年の経った物件が多い傾向が見られました。これらの調査結果を勘案すると、もしも、東エリアで程度の良い築浅物件があれば、その物件は、希少価値があり競争力の高い物件であると予測できます。市場の動向に注視していれば、このような簡易的な評価を導き出すこともできます。
※賃料単価は中央値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※賃料単価、築年傾向ともデータは16 ㎡以上30 ㎡未満の物件から算出しています。
良好な需給バランスの新宿区
新宿区には、「新宿」駅の他に「早稲田」「落合」「高田馬場」「四ツ谷」「神楽坂」をはじめ賃貸ニーズの高い駅が多く存在しています。
住宅・土地統計調査によると、「借家数の変化」では平成15年から20年の５年間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増えていますが、各区に目を向けてみると、借家数や空き家率の増減にばらつきが見られます。新宿区においては、借家数が増えている一方で、空き家の数が減っていることが分かりますので、新しく供給された物件数以上に賃貸需要があるということを予測できます。
また、エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都ならびに23区は増減の傾向に波があるものの、各年の動きは相関していることを読み取れます。
しかし、新宿区の供給は、東京都や23区の増減とは異なる動きを見せています。公表資料の無い2010年以降の数値を予測することは難しいですが、2000年からの全体的な傾向として、2005年～2008年の４年間で比較的多く着工している一方、東京都・23区全体ともに2009年、2010年と連続して過去10年間での最小着工数であることから、新宿区の供給も比較的低い状況であると予測できます。
需要は多く供給の少ない新宿区の需給のバランスを考えると、賃貸経営を行う上でとても好ましいエリアであると考えられます。
《まとめ》
「新宿」駅周辺エリアは、物件の供給数に対して賃貸需要が高く、交通アクセス・生活利便性の高さもあり、将来的に安定した賃貸経営が期待できそうです。さらに駅周辺には再開発事業も進行しており、「新宿駅南口地区」では、甲州街道の渋滞緩和を目指す基盤整備事業により歩行者、バス、タクシー、一般車を合理的に振り分け、各種交通機関が集結する高機能ターミナルが2015年に完成予定。また、「西新宿三丁目」では2018年竣工を目指して４棟の超高層ビルが建設予定（2014年度第1期工事竣工予定）。国際的な文化・交流の拠点となる新しい街づくりを目指しています。さらに東口の伊勢丹本店の東側には、地上54階建の住居兼商業施設として食品スーパーや保育所の誘致を検討している「西富久地区再開発事業」が2014年3月に完成予定です。「新宿」エリアは今後さらなる発展をとげ、ますます需要の伸びが期待できそうです。
