新宿区の中でも下町らしい情景の残る「若松河田」
「REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。
「若松河田」エリアの特徴
- 新宿区ながらも下町らしい情景も残る閑静な住宅街
- 新宿（新宿西口駅）まで4分！バスや自動車での移動も便利！
- 人口増加が予想されており、中古マンションの市場にもよい影響の期待できる新宿区の不動産市場
若松河田駅前はこじんまりとまとまっており、周辺は落ち着いた雰囲気
エリアレポートVol.66では都営大江戸線「若松河田」駅をご紹介いたします。
「若松河田」駅はほぼ中心に位置しています。「若松河田」という駅名は、駅の北側に位置する若松町と、南側に位置する「河田町」という町名から名づけられました。
「若松河田」は新宿（新宿西口駅）まで大江戸線で4分と近くにあるにも関わらず、閑静な住宅街が広がっているエリアです。若松河田周辺は山手線内側では有数の高台となっており、古くは江戸時代から武家屋敷として栄えてきました。近年では開発も進み、町のシンボルタワーとなっている「河田町コンフォガーデン」を始め、マンションやオフィスビルなどが建ち並んでいますが、個人商店や飲食店、お寺、通りから少し入ったところは低層住宅になっているなど、新宿区の中でも下町らしい情景も残っています。
駅周辺にはこじんまりとまとまっており、生活に便利なスーパーや医療機関も多く、安心した生活を送ることができます。
都心の忙しない空気から少し離れ、東京暮らしをゆったりと堪能できる閑静さが魅力のエリアです。
駅近くにある「団子坂」高台というだけあって坂の多い地域となっている
周辺には医療機関も多くあり、安心して生活することができる
フジテレビ跡地に建てられた町のシンボルタワー「河田町コンフォガーデン」
新宿（新宿西口駅）まで4分！バスや自動車での移動も便利！
「若松河田」駅を通る路線は都営大江戸線のみですが、地下の山手線と言われている都営大江戸線は「六本木」や「汐留」といったオフィスエリアへ乗り換えなしでアクセス可能です。
また、都営大江戸線で「新宿西口」駅へ4分と近く、新宿駅へ乗り継ぐことで都内を一周できるJR山手線はもちろんのこと、他JR各線、東京メトロ各線、西武線など、多種多様な路線が利用可能です。
その他、大久保通りや明治通りも近いため、バスでの移動や休日での自動車での移動にも便利なエリアです。新宿で終電を逃しても、徒歩で帰れる距離なのも大きな魅力です。
この交通利便性の良さも、「若松河田」が支持される理由の一つです。
「若松河田」周辺の賃貸市場
若松河田の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、若松河田は3,744円/㎡と、賃料相場は23区と比較してやや高めですが、山手線内側の新宿区としてはお手頃な相場といったところです。
次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、若松河田の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の61,622円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の284円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の863円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,647円ずつ値上がることがわかります。
「賃料に対する影響割合の比較」から若松河田駅の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、賃料のばらつき「e.標準偏差/d.切片」、ともに23区と類似した傾向があり、安定した賃貸市場であることがわかります。
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ～ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。
「若松河田」の居住者特性
「若松河田」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。新宿区は国勢調査(平成22年)によると、全国の市区の中でも割合が高く、増加傾向のあるエリアです。若松河田（徒歩15分圏内）の単身者割合も61.19%と23区よりも高い割合です。
次に年齢構成比と男女比率の比較です。男女比率は49%：51%とほぼ半々。年齢構成比をみてみると20-39歳の年齢帯の割合が23区よりも高く、若い世代の多いエリアです。20～40代の合計で23区平均の46%を上回る51%となっています。住環境が良く、交通利便性も高いエリアであるため、都心で働く単身者から人気の高いエリアとなっています。
REISM 管理物件 ― 2017月1月現在 ―
REISMでは若松河田エリアでのリノベーション実績があります。
色味をおさえたモザイクパーケットの床と、ところどころにあしらわれた黒のアクセントがすっきりとした印象の空間。バランス良く残されたコンクリートの表情もリノベーションならでは。居室の飾り棚をお気に入りの雑貨や画集で演出し、東京暮らしをゆったりとスタイリッシュに堪能していただけます。
リノベーションをすることにより賃料は約16%向上（リズム査定/平米賃料比）
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中古マンションの価値にもよい影響が期待できる新宿区
「若松河田」の存する新宿区は、日本有数の繁華街が形成されている新宿駅周辺をはじめ、都庁を中心とした新宿副都心の高層ビル群、そして落合地区にはベッドタウンが形成されています。その他にも早稲田大学をはじめとした教育施設、慶応義塾大学病院などの医療施設、広さ53haを誇る緑地環境の新宿御苑など、様々な施設・要素の集積している区でもあります。
住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。 「若松河田」のある新宿区を見てみると、供給にあたる借家数は約6.0%と微増な一方、需要にあたる空家数は約23.0%増加と、やや需要のほうが多いエリアといえます。
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。新宿区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年,2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。
人口の推移を見てみると、新宿区の人口は年々増加していることがわかります。東京都の「区市町村別人口の予測」によると、新宿区は2025年まで人口の増加傾向が予測されています。若松河田は単身者需要も高く、需給バランスの回復により中古マンションの価値にもよい影響が期待できます。
《まとめ》
新宿区にある「若松河田」駅は、「若松河田」は新宿（新宿西口駅）まで大江戸線で4分と近くにあるにも関わらず、閑静な住宅街が広がっているエリアです。若松河田周辺は山手線内側では有数の高台となっており、古くは江戸時代から武家屋敷として栄えてきました。近年では開発も進み、町のシンボルタワーとなっている「河田町コンフォガーデン」を始め、マンションやオフィスビルなどが建ち並んでいますが、個人商店や飲食店、お寺、通りから少し入ったところは低層住宅になっているなど、新宿区の中でも下町らしい情景も残っています。
不動産市場に目を向けると、若松河田は人口増加も期待できる新宿区にあり、単身者需要も高いことから、今後の不動産価値にもよい影響が期待できます。
