AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 池袋

商業と生活環境が融和したまち『池袋』

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「池袋」エリアの特徴
  • ① 「 住みたい街ランキング」上位常連、若者に人気のオシャレなまち
  • ② 高く安定した相場賃料と、物件数もニーズも多い活発な賃貸市場
  • ③ 区、住民、学校法人など積極的なまちづくりへの関わりと将来性

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「池袋」駅は、生活環境と商業施設の充実したターミナル駅です。都心へ のアクセスも良好で、住みやすい便利な町として人気のエリア。 「池袋」駅には、東西で特長の異なる居住エリアが存在します。

●東口エリア

池袋のなかでも特に代表的な「サンシャインシティ」をはじめ、百貨店、大型書店、 大型電気店、繁華街をはじめとする飲食店が多く点在するエリア。駅に近い物件は 少ないが、繁華街を抜けたエリアにマンションが多く供給されている。

●西口エリア

百貨店などの商業施設をはじめ、芸術劇場、立教大学などがあり、東口と比べて落ち 着いた雰囲気の街並み。小説やドラマの舞台となった西口駅前公園も区の整備事業 によりきれいに整備された。

様々なお店が集まる商業のまち

豊島区は1k㎡当たりの商店街の数が、台東区に次いで多く、総合スーパーの密度は23区で第1位、オリジナルのパンを製造販売する ベーカリーの密度も第1位、と普段の生活に欠かせないお店が沢山あります。東口には西武百貨店、パルコ、サンシャインシティ、ビック カメラ、ヤマダ電機、ジュンク堂書店。サンシャインシティ方面へ延びるサンシャイン60通りには、飲食店、映画館、ゲームセンター等が 多く、休日は歩行者天国に。西口方面には東武百貨店、ルミネ池袋(旧称メトロポリタンプラザ)、東京芸術劇場、池袋西口公園。生活必需 品からファション、エンターテイメントに至るまで様々な商店が集まっています。

新宿に次ぎ世界第2位の乗降客数

 

『池袋』駅の利用者数の1日平均は約271万人で、新宿駅に次いで世界第2位のターミナル駅です。電鉄会社ごとの順位を見ると、JR東日 本では新宿駅に次ぐ第2位、東武・西武・東京メトロではそれぞれ第1位の乗客数を誇っています。また、東武線、埼京線、地下鉄の相互乗入 運転により『池袋』駅は埼玉方面との玄関口となっており、このことからも利用客数の多さを伺い知ることができます。

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※上記の所要時間は、各鉄道会社の情報を参考に、おおよその目安とし表記しています。実際と異なる場合がございますので、ご了承下さい。

若い単身者が多い池袋

豊島区は単身者世帯の割合が総数の約55%を占めています。東京都全体では、単身者の割合は約40%なので、比較をすると豊島区は全体的に単身者の割合が高いことがわかります。また、「池袋」駅周辺エリアの住民の年齢層を調べたところ、20歳~39歳の割合は全体の約40%を占め、池袋駅周辺は比較的若い年齢層の方が多く住んでいることが下のデータからみてとれます。さらに、同じく山手線のターミナル駅である「渋谷」や「新宿」と比べ、「池袋」駅は周辺に住宅が多く、昼間人口が高いものの、夜間人口も他のエリアと比べて比較的高 いことが特徴です。

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池袋の賃貸市場

 

「池袋」駅は単身者向けの賃貸マンションが多く、築年ごとに万遍なく物件があることから、比較的安定して賃貸物件が供給されていることがわかります。2007年に竣工したタワーマンションは戸数も多く、共用部や設備が充実しているため賃料単価の高さが際立っています。西エリアには立教大学、東エリアには徒歩圏ではありませんが沿線を2~3駅いけば東京大学などがある文京地区にアクセス可能で、ターミナル駅でありながらも賃料相場が比較的低く、学生や若い世代の単身者に人気が高いことも特徴のひとつです。

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※賃料単価は中央値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※賃料単価、築年傾向ともデータは16 ㎡以上30 ㎡未満の物件から算出しています。

便利でお得?池袋の賃貸相場

「池袋」駅は、「新宿」や「渋谷」といった他のターミナル駅と比べてみても、交通アクセスや商業施設などの生活の利便性に遜色がないも のの、比較的相場家賃が低いことが、人気の理由のひとつです。エリア分析レポートのVol.1、Vol.2で紹介した「渋谷」「新宿」それ ぞれの賃料データも参考にしながら、<駅から徒歩5分以上10分未満、広さ20㎡以上22㎡未満、築6年以上15年未満>という条件で、 各駅の平均賃料を算出して比較したところ、下表のとおりとなりました。結果をみても、いかに池袋駅が割安かがわかります。

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供給数は十分!?物件の質が今後のカギ。

豊島区には、「池袋」駅の他に「目白」「大塚」「巣鴨」と山手線沿線を中心に賃貸ニーズの高い駅が多く存在しています。 住宅・土地統計調査によると、「借家数の変化」では平成15年から20年の5年間に23区全体で約14万6千戸の賃貸物件が増えています が、各区に目を向けてみると、借家数や空き家率の増減にばらつきが見られます。豊島区においては、借家数が減る反面、空き家の数が増 えていますので、数字だけを見ると物件の供給が十分あることがわかります。

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また、エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都ならびに23区は増減の傾向に波があるものの、各年の動きは相関していることを読み取 れます。豊島区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。公表資料の無い2010年以降の数値を予測することは難しいですが、2000年からの全体的な傾向として、2004年と2008年で比較的多く着工している一方、東京都・23区全体ともに2009年、2010年と連続して過去10年間での最小着工数であることから、豊島区の供給も比較的低い状況であると予測できます。

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供給が抑えられている傾向とはいえ空室が増えている豊島区の需給 バランスを見ると、需要のある物件か否かが今後のカギとなりそうで す。すなわち、質の高い物件に人気が集まると予測できます。

《まとめ》

 

「池袋」駅周辺エリアは、まちづくりにおける重点的な整備・開発エリアとして位置づけられており、中・長期的にさまざまな計画が検討されています。中でも、豊島区役所の移転と併せた「南池袋地区再開発事業」では、廃校になった小学校の跡地を中心に約8,000㎡の敷地に、低層部分は豊島区役所、中~高層部が住宅という49階建てのマンションが平成26年の竣工を目標に建設される予定です。移転に伴い池袋駅徒歩5分と好立地の旧豊島区役所の跡地を民間が開発する予定とのことで、そのほかの緑道整備などと併せて暮らしやすいエリアへとアップデートし続けています。

「池袋」駅周辺エリアは、資産としても将来性が期待できる地域と言えますが、空き家数の増加傾向を見ると、今後、賃貸物件には増々競争力が求められると予測できます。

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