COLUMN

不動産投資コラム

経済学の理論がバイブル!不動産投資での行動を見直そう

経済学の理論はすべて、人間が合理的に行動することを前提としています。しかし、人間は不完全な生き物ですから、時に非合理な行動を取りがちです。経済学ではそうした人間の非合理性の研究もされています。そこで、今回はこの経済学の理論を、「不動産投資に生かすことができないのか」について考えてみました。

低金利の今、やらない理由はない

経済学では「機会費用」という概念があります。ある行動をした場合、選択可能な別の行動をしていたことで得られた最大の利益のことを指します。たとえば、年収が500万円の人が司法試験のために仕事を辞めて、勉強に1年間を費やした場合の機会費用は500万円です。人間の体はひとつのため、さまざまな選択肢の中から、選ぶことができるものは限定されます。それゆえ、進むべき道の選択は非常に大事なのです。

2018年時点で日本は史上空前の低金利が続いています。不動産投資では、多額の資金調達が必須です。不動産投資という行動を「機会費用」という観点から考えるとどのように映るでしょうか。超低金利で資金が借りられるのにもかかわらず、何もしないという選択をしている投資家は、多額の「機会費用」を発生させているという見方もできます。

「サンクコスト」の呪縛

経済学に「サンクコスト効果」という用語があります。「ここまでがんばったから、ここでやめたらもったいない」という、誰もが一度は経験するだろう心理状況のことです。サンクコストとは「埋没費用」ともいい、取り戻すことができない時間やお金、労力のことを指します。

たとえば、ギャンブルで5万円を使い、負けている状態のときを想定してみましょう。「こんなにつぎ込んだのに、負けたままで帰れるか」とばかりに、追加で5万円、10万円とつぎ込んでしまう人がいます。勝負を続けても勝てる保証は何もありません。結果的に負けが込んで、借金を増やしてしまう人も少なくないのです。

他の例では、法律家を目指して司法試験の勉強に3年間費やしながら、試験に落ち続けた人がいたとします。「ここまでがんばったのに、あきらめてたまるか」と、もう1年、また1年と続けてチャレンジする状態も似ているでしょう。結局、合格することができず、いつの間にか、企業に就職するには、難しい年齢になってしまうというケースです。

もちろん、自分の人生ですから選択の自由があるため、自分の思う通りに生きることは悪いことではありません。しかし、どんなに努力を重ねても、報われないことも世の中にはあります。ある一定のラインを越えた場合は、「勇気を持って撤退する」ということも、実は、最も合理的な選択のひとつです。

不動産投資で、似たような状況を経験したことはありませんか?「金融機関との融資交渉に時間がかかってしまった」「想定よりもかなり高い金利でしか借りられないことになった」ということもあるかもしれません。しかし、費やした時間と労力を考えると、この条件を受け入れるしかない場合は難しい選択です。さらに、「欲しい物件の価格交渉に失敗したが、交渉に時間や交通費をかけたので、高値でも買うことにした」など交渉にかけた手間やお金、時間は、まさにサンクコストになります。しかし、このサンクコストを惜しんで、高い金利を払ったり、高値づかみしたりすることは、明らかに非合理的な行動で、経済学の観点からは、避けて通るのが賢明なのです。

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恐ろしい「心の会計」

普段は1,000円のランチを我慢して、500円のお弁当で済ませる人が、旅行先では1,500円の高級駅弁を買ってしまったり、2,000円もするホテルの朝食を食べてしまったりすることはないでしょうか。また、「額に汗して得た100万円はなかなか使えない」にもかかわらず、「宝くじで当たった100万円は、パーッと使ってしまう」など、普段はやらないようなお金の使い方をしてしまうことがあるのです。心理状況によって、物の価値や判断が変化することを「心の会計」といいます。

不動産投資では、この「心の会計」はどのように働くでしょうか。不動産投資では、投資金額が数千万円から億単位というように高額になりがちです。そのため、修繕費や手数料は、投資金額と比較すると少額に思えて、つい軽く考えてしまうかもしれません。

たとえば、ホテルの宿泊で1泊3万円の部屋と5万円の部屋があったら、「3万円の部屋にしよう」と堅実に考える人がいたとします。そんな人でも不動産業者を変えれば、明らかに2万円も修繕費が抑えられるような状態に「まあ、いいか」と杜撰になってしまうこともあるのです。さらに、家賃収入は「不労所得」と考えて、つい浪費してしまうことも十分考えられます。

今回は経済学の理論から不動産投資について考えてみました。読者の中には、思い当たるような経験をされている方もいることでしょう。人間とは、不合理な行動を取ってしまう生き物なのです。それを防ぐためにも、ときどき「不動産投資をはじめた当初の目的がなんだったのか」について思い出してみてください。

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