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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 都立大学

緑があふれる、美しい街「都立大学」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「都立大学」エリアの特徴
  • ① 生活利便性の高いコンパクトな商店街
  • ② 緑溢れる良質な住環境
  • ③ 賃貸市場の幅が広く、リノベーションでの賃料改善の期待できる市場

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都立大学駅前は人通りもさほど多くなく、落ち着いた印象

 エリアレポートVol.74では「都立大学」駅をご紹介いたします。

 「都立大学」駅は東京の西側「目黒区」、東急東横線の各駅停車で「渋谷」から5駅目位置しています。

 「都立大学」という駅名ではありますが、現在は同大学がこの地域から移転しているため、都立大学の最寄り駅というわけではありません。各駅停車のみの駅で、自由が丘や中目黒のようなお洒落さはありませんが、日常生活の利便性も高く、住宅街においても住環境の良い景観を見せています。

 東横線は高架路線となっているので駅前が分断されておらず、移動に支障がありません。「都立大学」改札前にあるスーパー「東急ストア」を始め、飲食店、古くからある銭湯、モノ作りに特化したシェア工房、知る人ぞ知る名飲食店まで、コンパクトながら魅力的な商店街が形成されています。人通りも多くなく、気取らず、落ち着いて買いができ、日々の生活をするのに丁度よい商店街です。

 住宅街は目黒区ならではの良質な環境が整っています。駅から東西に緑道が整備されており、周辺には古いアパートや小規模な一戸建てが並んでいます。新しい住宅などもちらほらと見られます。緑道沿いのテラスのあるカフェやベンチは休日のひと時を過ごすのに最適です。
 また、駅から近い「目黒区八雲」や「目黒区柿の木下」、環七通りを越えた先の「目黒区碑文谷」は高級住宅街として知られています。

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改札前には深夜まで営業しているスーパーがあるため、生活には困らない

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緑道のベンチで”一休み”するのもいいかもしれません

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「大いちょうの寺」と呼ばれる「常圓寺」

東横線と副都心線の直通運転に加え、都心地下鉄への乗り入れも便利

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 「都立大学」駅からは東急東横線が利用可能です。各駅停車しか止まらない駅ですが、渋谷まで10分程度、途中で急行へ乗換することで「横浜」へも25分程度でアクセス可能です。また、東急東横線は東京メトロ副都心へも相互直通運転しており、池袋や埼玉方面も乗り換えなしでアクセスが可能です。

 この駅で他の路線が乗り入れはしていませんが、「自由が丘」で東急大井町線、「田園調布」で東急目黒線、「中目黒」からは東急日比谷線などの乗換駅と隣接しているため、1度の乗り換えであれば東京都内のあらゆる地域へ移動でき、非常に便利と言えます。

 また、この駅をはさむように駒沢通りと目黒通り、環七通りが通っていることから、電車でなくても自転車やバスを使って移動する人も多く見かけられます。
 このように都心はもちろん、その他多方面へ様々なアクセスを選択できる「都立大学」は、単身者から家族世帯まで、幅広い層から支持を得ています。

「都立大学」駅周辺の賃貸市場

 都立大学駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、都立大学は3,709円/㎡です。

 都立大学駅は住環境もよく、人気の東急東横線ということもあり、賃料相場はやや高めなエリアです。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、都立大学駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の57,177円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の628円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の897円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の2,095円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から都立大学駅の賃貸市場の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、徒歩による賃料下落「a.徒歩/d.切片」、賃料のばらつき(市場の幅)を表す「e.標準偏差/d.切片」ともに23区平均よりも高い水準です。都立大学は古くからの物件も多くあり、賃料の幅が大きくなっているものと分析できます。

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※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「都立大学」の居住者特性

 「都立大学」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに目黒区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約45%、目黒区で約46%です。目黒区は住宅地として人気の高いエリアで治安もよいので、23区の中でも家族世帯の多い区です。「都立大学」も家族世帯が多く、2人世帯以上の割合は約58%です。

 次に対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、30代と40代が多く、特に女性は全国や東京都の割合と比較して多い傾向があります。目黒区は都内の中でも治安のよいエリアです。「都立大学」においても東急東横線のブランド力と治安のよさが、女性からの支持が高い理由と考えられます。

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REISM 管理物件 ― 2017月9月現在 ―

 REISMでは都立大学エリアでのリノベーション実績があります。

 気張りすぎず、気兼ねなく生活のできる「都立大学」に、ナチュラルにタイルを楽しめる「Brick」シリーズ。重厚さも垣間見える扉が、どこか洋館のような雰囲気。ホワイトのブリックタイルを背に、インテリアでオールラウンドに演出できるお部屋に仕上がっています。

 リノベーションをすることにより賃料は約23%向上(リズム査定/平米賃料比)

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供給・需要、ともに伸びる「目黒区」

 「都立大学」駅は東京都「目黒区」に位置しており、主に住宅街として発展しています。「碑文谷」や「柿の木坂」「八雲」などの高級住宅地のほか、「自由が丘」や「中目黒」などのおしゃれな街、どことなくインテリジェンスな雰囲気も漂う「学芸大学」などの駅も多い区です。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。「都立大学」のある目黒区を見てみると、供給にあたる借家数は14.7%増加する一方、需要にあたる空家数は48.5%減少しており、需要の高まっているエリアであることがわかります。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。目黒区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

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 人口の推移を見てみると、目黒区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると目黒区は2025年前まで増加傾向と予測されており、2025年より徐々に減少を始めますが、2035年の段階でも2005年よりも多いと予測されています。

《まとめ》

 「都立大学」駅は東京の西側「目黒区」、東急東横線の各駅停車で「渋谷」から5駅目位置しています。「都立大学」改札前にあるスーパー「東急ストア」を始め、飲食店など、コンパクトながら魅力的な商店街が形成されています。
 住宅街は目黒区ならではの良質な環境が整っています。駅から東西に緑道が整備されており、周辺には古いアパートや小規模な一戸建てが並んでいます。また、駅から近い「目黒区八雲」や「目黒区柿の木下」、環七通りを越えた先の「目黒区碑文谷」は高級住宅街として知られています。

 不動産市場に目を向けると、賃料相場のばらつきが大きく、リノベーションでの賃料改善効果の期待できる市場です。また、需要と供給をみても需要のほうが大きく、今後の不動産価値も安定した傾向を保つことが期待できそうです。

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