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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 大久保

職住近接した多国籍タウン「大久保」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「大久保」エリアの特徴
  • ① 多種多様な飲食店が魅力の多国籍タウン
  • ② 新宿が徒歩圏内にある抜群の交通利便性
  • ③ 賃料下落率が低く、単身ニーズの高い賃貸市場

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サラリーマンと学生の行きかう大久保駅北口

 エリアレポートVol.77では「大久保」駅をご紹介いたします。

 「大久保」駅はJR中央・総武線で「新宿」駅から1つ隣にあります。大久保というと”韓国街”というイメージが強いですが、職住近接した町としても高い人気を誇っています。

 駅を降りてまず目に入るのが個性的な飲食店です。韓国、中華、インド、タイ、ベトナム、赤提灯の居酒屋など、多種多様なグルメのお店が軒を連ねています。大久保周辺は外国人の居住者が多く、このような多国籍タウンが形成されています。中にはメディアに取り上げられたお店もあり、大久保駅はサラリーマンや学生の利用者が多いためリーズナブルなお店も多く見られます。

 大久保駅周辺には大規模な商業施設はありませんが、コンビニや薬局、スーパーなどの日常生活に必要な施設がそろっています。休日のショッピングは新宿駅まで出て買い物ができるため、日常生活も休日も買い物に困ることはありません。病院も周辺にいくつかあるため安心して生活することができます。

 主要な通りが複数通っており、通り沿いにはオフィスビルとマンション、各種専門学校も立ち並んでいます。昼間はビジネスマンや学生で賑わいますが、夜になると人通りが減り、少し落ち着いた雰囲気になります。また、通りから一本入ったところは低層住宅街になっており、新宿徒歩圏内とは思えないほど落ち着いた環境です。

 このように平日の利便性も、休日の利便性も兼ね備えた大久保は、若い単身者層から人気の高いエリアです。

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オフィスとマンションの林立する小滝橋通り沿い

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様々な飲食店が軒を連ねる大久保駅前の通り

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近くには病院がいくつかあるため、生活も安心

新宿から徒歩で10分、1駅2分。徒歩・バス・電車と多彩な交通アクセス!

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 「大久保」駅はJR中央・総武線が通っており、中央・総武線はその名の通り、東京の“中央”を通っており、ビジネス街へのアクセスが良いため、都心で働く会社員から人気の高い路線です。

 また、「大久保」駅からは日本一のビッグターミナル「新宿」駅まで徒歩で10分、電車で1駅と近く、「新宿」から都内各地への素早いアクセスが可能です。「新宿」からはJR山手線が使えるので「池袋」、「渋谷」などの主要エリアへはもちろんのこと、多種多様な路線を利用することで通勤や通学、プライベートで利用するほとんどの場所へ快適に移動できます。
 駅の東方面では、丸ノ内線・副都心線「東新宿」駅、西武新宿線「新宿」駅があるため、交通の選択肢がさらに増えます。

 電車での移動手段以外にも、いくつかの主要道路が走っていて、車での移動はもちろん、バスも頻繁に運行しています。どこに行くにも便利な「大久保」は、都心で働く単身者に需要の高いエリアでもあります。

「大久保」駅周辺の賃貸市場

 大久保駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、大久保は3,771円/㎡。平米単価の平均値、中央値、最頻値ともに23区平均よりも高い水準です。新宿の隣というだけあって賃料相場は高めですが、新宿の隣という利便性を考えると割安感のあるエリアです。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、大久保駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の67,229円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の398円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の797円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,458円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から大久保駅の賃貸市場の傾向を分析すると、大久保は「d.切片」の値が大きく、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差「e.標準偏差/d.切片」ともに23区平均よりも低く安定した傾向です。

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※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「大久保」の居住者特性

 「大久保」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに新宿区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、新宿区で約65%と、東京都と比較して単身者の非常に多いエリアです。大久保も単身者割合は非常に多く約70%です。2010年から数・割合ともに増加しています。

 次に対象エリア内の居住者の年齢構成をみると20代と30代が多く、全体の40%を占めます。大久保はその利便性から単身者が多い一方、女性比率はやや低い傾向があります。

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REISM 管理物件 ― 2017月12月現在 ―

 REISMでは大久保エリアでのリノベーション実績があります。

 都会の只中に、お気に入りのリノベーションカフェのような空間、「iCafe」。踏むたびに味が出る足場板を使ったヴィンテージ床や、木の表情が楽しいキッチンスペースなど、こだわりの愛着空間に仕上げました。鏡付き洗面台や収納力抜群の可動棚、ハンガーラックなどの設備も充実。「iCafe」ならではのキッチンカウンターで、ひとり贅沢時間はもちろん、誰かを招いての団らん時間も実現します。

 リノベーションをすることにより賃料は約15%向上(リズム査定/平米賃料比)

 その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

需要も増加しているが、マンション開発の進む大久保

 「大久保」の存する新宿区は、日本有数の繁華街が形成されている新宿駅周辺をはじめ、都庁を中心とした新宿副都心の高層ビル群、そして落合地区にはベッドタウンが形成されています。その他にも早稲田大学をはじめとした教育施設、慶応義塾大学病院などの医療施設、広さ53haを誇る緑地環境の新宿御苑など、様々な施設・要素の集積している区でもあります。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。 「大久保」のある新宿区を見てみると、供給にあたる借家数は約6.0%と微増な一方、需要にあたる空家数は約23.0%増加と、やや需要のほうが多いエリアといえます。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。品川区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。
 大久保においても現在もマンション開発が盛んに行われており、建設中のマンションがちらほら見られます。また、開発の余地もまだまだ残っているエリアです。今後もコンスタントに供給が行われると予想されます。単身者需要が高いとはいえ、今後の需給バランスに注意が必要なエリアといえます。

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 人口の推移を見てみると、新宿区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると新宿区の人口は2030年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比より高い水準を保っています。また、新宿区の単身者数も2035年まで増加傾向と予測されています。
 需要の高いエリアではありますが、マンション開発による市場の動向は注意しておかなければいけません。また、歓楽街も近いため、立地的なリスクをきちんと理解した上で投資をしなければいけないエリアでもあります。

《まとめ》

 「大久保」駅はJR中央・総武線で「新宿」駅から1つ隣にあります。職住近接したエリアが形成されており、その利便性から単身者需要の高い駅です。

 主要な通り沿いにはオフィスビルとマンションが立ち並んでいます。昼間はビジネスマンや学生で賑わいますが、夜になると人通りが減り、少し落ち着いた雰囲気になります。
 大久保というと”韓国街”というイメージが強いですが、韓国、中華、インド、タイ、ベトナム、赤提灯の居酒屋など、多種多様なグルメを楽しむ個性的な飲食店街が形成されています。大規模な商業施設はありませんが、コンビニや薬局、スーパーなどの日常生活に必要な施設がそろっています。休日のショッピングは新宿駅まで出て買い物ができるため、日常生活も休日も買い物に困ることはありません。

 賃貸市場を見てみると、築年による賃料の下落傾向が安定しています。また、単身者需要も高く、今後の人口増加も期待できる市場です。近年、マンションの供給が増加傾向を示しているので安心はできませんが、大きな変動リスクは少ないエリアといえるでしょう。

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