不動産投資

不動産投資を始めるのに初期費用はいくらかかるのか

不動産投資を勧める広告には、「フルローンも大丈夫」や「頭金0円でも始められる」などの魅力的なキャッチコピーがあふれています。額面どおりに受け止めれば、少ない自己資金でも高額な不動産を購入できることになるのですが、本当のところはどうなのかと気になっている人も多いでしょう。

実際に「頭金なし」で不動産投資をスタートし、成功している人もいます。ではこれから始める私たちは、具体的にどんなことに気をつけて準備しておけば良いのでしょうか。
ここでは不動産投資を始める前に知っておきたい「頭金」や「初期費用」について考えてみましょう。

不動産投資を始めるのに初期費用はいくらかかるのか

頭金と初期費用の違い

不動産を筆頭に高価なものをローンで購入する際、しばしば「頭金」という言葉が出てきます。また頭金を支払う場面では、「初期費用」という言葉も出てきます。両者の違いは何でしょうか。

頭金とは、ローンを組む際に最初に現金で支払う部分のことです。これを支払うことで、ローンで借りる総額を減らすことになります。融資の可否は、お金を借りる人の「属性」や「収入状況」などで変わりますが、頭金を用意することでローンの総額が下がると、審査に通りやすくなるというメリットもあります。頭金の割合が高ければ、金融機関から金利を低くする優遇措置が受けられる場合もありますので、ローンを組む際には金融機関への確認が必要です。

また、頭金を支払ってローンの総額が減れば月々の返済額も減りますので、毎月のキャッシュフローに余裕がうまれることになるでしょう。

初期費用とは、物件を購入する際に発生する諸経費のことで、中古物件の場合は一般的に物件価格の3~8%が目安です。2,000万円の物件なら、60万~160万円くらいの初期費用が発生することになります。

初期費用の内訳を見てみましょう。

1)手数料
初期費用の中で大きな割合を占めるのが、各種手数料でしょう。中古物件を不動産会社に仲介してもらう場合、物件価格の3%+6万円(消費税別、400万円超の物件)を上限額とする仲介手数料がかかります。最近は、不動産投資専門会社が物件の取引において仲介手数料を取らないケースもありますが、まだ一般的ではありません。

また、司法書士に取得した物件を登記してもらったり、取引の立ち会いや抵当権設定などをしてもらったりすることに対する報酬を支払います。司法書士によって金額が変わりますが、10万円前後から引き受けてくれるようです。

さらに、金融機関に支払う数万円程度のローン事務手数料もかかります。

2)保証料・保険料
次に、保証料や保険料を見ていきましょう。

ローン保証料は、万が一不動産投資ローンの返済ができなくなった場合、金融機関が残りの債務を保証会社から返済してもらうための費用です。一括で支払うこともできますし、金利に上乗せして毎月支払うこともできます。一括の場合、借入額にもよりますが数十万円になるでしょう。

物件を購入したら火災保険や地震保険に加入するため、保険料が発生します。火災保険は自分で保険金額を決めることができますが、万一に備えて上限までかけておくと安心です。地震保険の保険金額は、火災保険の30~50%の範囲内で決めることになります。

3)税金(登録免許税など)
不動産をローンで取得した場合、所有権の移転登記と抵当権設定登記が必要です。所有権移転登記費用は土地の場合、その土地の固定資産税評価額の1.5%、建物には同じく固定資産税評価額の0.15%がかかります。抵当権設定登記は借入額の0.4%が徴収されます。2,000万円の借入をした場合、8万円となります。

また、印紙税として不動産売買契約書とローン契約書(金銭消費貸借契約書)に規定の印紙を貼る必要があります。物件価格が1,000万超~5,000万円の場合、売買契約書には1万円、ローン契約書に2万円分の印紙を貼ることになります。

<参考>
不動産投資で得られた家賃収入からどれくらい税金を取られるのか?
なぜ不動産投資がサラリーマンにとって節税になるのか、落とし穴はないのか

頭金と初期費用の違い

諸費用ローンもあるにはあるが……

初期費用に充てる手持ち資金がない人に向けて、金融機関は「諸費用ローン」を用意しており、最高500万円まで融資するところもあります。この資金は、家具や電化製品、インテリア用品のほか、物件の付帯設備費用に使うこともできます。

手持ち資金のない人にとっては非常にありがたいローンですが、店頭金利が適用されるため不動産投資ローンと比べると金利は高くなります。もちろんローンですから返済しなければならず、結局返済総額が増えることになるので、利用する際は注意が必要です。

このように、不動産を取得する際はさまざま費用がかかります。仮に「フルローン」や「頭金ゼロ」で不動産を購入するとしても、購入費用とは別に初期費用がかかります。つまり、想定していた頭金の額以上の自己資金を用意しておかないと、良い物件が見つかっても諸費用を払えずに不動産投資を断念せざるをえない状況になってしまうでしょう。不動産投資の魅力的なキャッチコピーに安易に惑わされずに、しっかりとその内容を確認することが必要です。現実に即した資金計画を立てた上で慎重に、そして前向きに取り組むことをおすすめします。

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