不動産投資

不動産投資は儲からない?たしかに一気にお金持ちは無理ですが、資産形成はできます

不動産投資はデイトレードと違い、儲かるまでに時間と労力がかかる長期的視野を考慮した投資の一つです。そのため、将来の堅実な資産形成手段と考えれば、これほど有効な投資はないのではないでしょうか。

不動産投資は儲からない?たしかに一気にお金持ちは無理ですが、資産形成はできます

ワンルーム投資だと月額1万円程度

仮に2,500万円のワンルームマンションを30年、金利2%のフルローンで購入すると、月々の支払いは約9万2,400円です。ここに管理委託費(家賃の5%程度が相場)や諸経費が加わると月々の支払いは10万円を超えるかもしれません。仮に家賃を12万円とした場合、月に約2万円の収入になりますが、常時入居者がいるとは限りませんし、毎年固定資産税の支払いもあることを忘れてはいけません。

また、急に建物の修繕が必要になる可能性もあるため、平均してみると月の支出は11万円では収まらないこともあります。そうなると、月々のキャッシュフローは1万円程度です。上述の例は、頭金などを入れていませんから、実際にはローンの返済額がもう少し減って手残りは多くなります。しかし、単純計算で毎月の収入としては約1万円です。

手元に残るお金がマイナスになる可能性もあるわけですから、こういった観点だけをみれば「不動産投資は儲からない」という人がいても、おかしくないのかもしれません。

ワンルーム投資だと月額1万円程度

返済が進むと資産が拡大

一方で、上記の例ではこういう考え方もできるのではないでしょうか。毎月の返済額約9万2,400円は、元金が約5万700円で利息約4万1,700円からスタートして、毎月元金充当分が増えていきます。計算すると、最初の1年で約61万4,400円、次の1年では約62万6,800円です。これは言い換えると、元金が確実に減る(借金が減る)ため、あなたの資産が少しずつ増えていることを意味しています。

そして、ローンを完済する30年後には完全にあなたの資産になるのです。いつ始めるかにもよりますが、30年後といえば多くの人がリタイアの時期を迎えているはずです。ローンの返済が終われば、家賃から諸経費のみを除いた金額がまるまる収入になります。そのため、少なかったキャッシュフローは一気に好転が期待できます。

このように、ずっと持ち続ける選択肢も一つの方法です。しかし、途中のいいタイミングで売却し、キャピタルゲインを得て利益を確定するのもいいでしょう。それまでのキャッシュフローの積み上げと売却価格の合計が、購入価格を上回っていれば、投資としては成功です。

需要のあるエリアを選べば将来も大丈夫

将来、わが国の社会や経済活動に深刻な影響を与えるのが、急速に進む「人口減少」です。賃貸物件は、若年層からの需要が高く少子化によりこの層がどんどん減少していると報じられています。そのため、「賃貸市場は先細りしていくだけではないか」と感じている人も多いのではないでしょうか。しかし、大都市圏には人口が集中しており、とりわけ東京は、今後も人口減少の心配がないエリアと言われています。

東京都が平成27(2015)年の国勢調査による人口統計をもとに人口を推計したところ、「2025年まで人口増加が続く」という調査結果になりました。中でも区部(東京23区)のピークは、2030年ということです。しかも、東京都の調査では2015年に669万世帯だった単身世帯は増加を続け、2030年には708万世帯に達し、2035年まで維持されると見込まれています。

単身世帯の増加は、東京の賃貸需要が極めて旺盛であることを意味しています。また、2060年に620万世帯まで落ち込むという予測もありますが、それは2005~2010年の水準に戻るだけです。このように、将来の賃貸需要が安定している東京23区内のようなエリアで、さらに立地を絞り込んでいけば、決して先細りするようなビジネスではないことがわかるはずです。

ローンでレバレッジを効かせられる魅力!不動産にはメリットが盛りだくさん

確かに、不動産投資で「一気にお金持ち」になることは難しいのかもしれません。しかし、将来に向けた資産形成が手堅くできることは理解できたのではないでしょうか。株式投資やFXと違って、投資金額が多くても、そのほとんどは金融機関からのローンで調達できるため、レバレッジを効かせた投資が可能になります。

こうしたメリットを利用できる不動産を「儲からない」という思い込みだけで、投資の検討対象から外してしまうことはもったいないことです。長期的視野で投資を考えたとき、不動産投資は非常に魅力がある投資方法ですので、今までの固定観念を払拭して取り組んでみてはいかがでしょうか。

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