不動産投資

中古だと有利な融資条件を引き出しにくい?実はそんなことはありません

不動産投資を成功させるためには、金融機関との交渉や、良好な関係性を構築することがとても重要です。不動産投資の成否を分けるポイントは、まず、どのような物件を購入するのかが何よりも大切になりますが、どのような条件でローンを組むのかが、その次に重要です。

なぜローンはそんなに重要なのかというと、ほとんどの不動産投資では収益物件の取得資金を調達するために銀行など金融機関の融資を利用するからです。融資の審査に通らなければ不動産投資を始めるといっても絵に描いた餅になってしまいますし、融資の条件によって収益性が大きく左右されます。

まさに不動産投資の成否を分けるといってもよいほど重要な金融機関との付き合い方や交渉術について解説し、不動産投資のよりリアルな部分に触れていただきたいと思います。

<目次>
1.不動産投資ローンとは
1-1.不動産投資ローンの種類

2.金融機関で不動産投資ローンを組む際のポイント
2-1.不動産投資最大のメリット「レバレッジ」には金融機関の融資が必要
2-2.中古だからといって担保価値が低いわけではない
2-3.どの金融機関で、どんな条件で融資を受けるか

3.リズムの融資条件と実績は?
3-1.有利な融資条件を得るためには?

1.不動産投資ローンとは

冒頭から述べている「ローン」「融資」というのは、不動産投資ローンのことです。不動産を購入するためのローンということで住宅ローンと混同しがちですが、住宅ローンと不動産投資ローンは全くの別物です。

住宅ローンは自分で住む目的で購入する不動産向けのローンなので、多くの人がマイホームを持つことができるようにさまざまな優遇制度が設けられています。それに対して不動産投資ローンは生活のために必要なものを購入するわけではなく、あくまでも事業目的での資金調達なので、住宅ローンのような優遇はありません。

どちらも不動産を購入するためのローンという意味では共通しているので、優遇がある住宅ローンを使って不動産投資を始めるとお得なのでは?と考える人がいるかもしれませんが、こうした行為は不動産業界では「なんちゃって住宅ローン」と呼ばれ、もちろんルール違反です。

住宅ローンを使って不動産投資をしていることが発覚すると、借入金全額の即時返済を求められることもあるので、絶対に行わないようにしましょう。

1-1.不動産投資ローンの種類

一口に不動産投資ローンといっても、大きく分けて2つの種類があります。「アパート・マンションローン」と「プロパーローン」の2つがあるので、それぞれ個別に解説します。

  • アパート、マンションローン
    「アパートローン」とも呼ばれる、集合住宅購入のために用意されているローンです。名称のとおり集合住宅向けにパッケージ化されたローン商品なので、金融機関が利用している保証会社が設けている審査基準をクリアすると融資を受けることができます。

    購入する物件を担保にして家賃収入をローン返済の原資にすることが前提の融資なので、物件の担保価値や不動産投資の収益性などが細かく審査されます。

  • プロパーローン
    先ほどのアパート、マンションローンは保証会社の審査基準をクリアすると金融機関からお金を借りることができますが、このプロパーローンは保証会社を通すことなく金融機関が自社の基準で審査し、融資するものです。

    保証会社を通さないためプロパーローンを利用する際には連帯保証人が必要になりますが、融資内容の自由度が高いためアパート、マンションローンよりも高額の融資も可能です。

2.金融機関で不動産投資ローンを組む際のポイント

不動産投資ローンは「どこから借りるか」よりもその内容が重要です。いかに不動産投資家にとって有利な条件を引き出せるか、そして最終的に不動産投資を成功に導くためにローンを味方につけることができるか、ここに重点を置いたローン戦略が必要です。

2-2.不動産投資最大のメリット「レバレッジ」には金融機関の融資が必要

不動産投資では、頭金として充当するための資金として事前にある程度の自己資金を用意する必要があります。そして、それ以上に大切なのが金融機関で組むローン(融資)ではないでしょうか。金融機関のローンを利用することで投資にレバレッジを効かせられるようになりますし、このレバレッジは不動産投資の大きなメリットだからです。

レバレッジとは「テコの原理」における「テコ」を意味する言葉です。例えば、1,000万円の手持ち現金だけで不動産投資を行い、年に5%の利益が得られるとすると、年間の不動産収入は50万円ということになります。

しかし、自己資金1,000万円に、金融機関からのローン9,000万円、合計1億円の資金でマンション1棟に投資を行い、同じく利回りが5%だったとすると、年間の不動産収入は500万円になります。自己資金として投じたお金は同じ1,000万円なので、1,000万円に対して年間500万円の利益が得られるとしたら自己資金に対する利回りは50%になります。

もちろんローン返済や利払いもありますし、修繕なども発生するでしょうから、そのまま利益になるわけではありません。しかし、家賃収入をローンの返済に充て、自己資金の持ち出しが無い状態でマンションという資産を獲得し、ローン完済後には家賃もまるまる収入にできます。

このようにレバレッジを利用することによって、不動産投資では自己資金だけでは不可能だった何倍もの投資が可能になるのです。所有物件を担保にできるので、同様の方法で別の物件を買い増しすることで、財産規模を拡大し、資産と収入を大きく増やしていくことが可能です。

2-3.中古だからといって担保価値が低いわけではない

金融機関でローンを組む際のポイントは、いくつかあります。まず、その時の経済・金融動向は重要です。量的緩和の局面や低金利の状況、不動産市況が上昇傾向にある時は、金融機関は融資に積極的なので、ローンも組みやすくなります。

2つめのポイントは、お金を借りようとする投資家の信頼度、いわゆる「属性」です。例えば、大企業の正社員や公務員などは社会的信用が高く、返済能力があると見られます。

過去にクレジットカードの支払い遅延や借金の返済遅延といった金融事故を起こしていないことも大切です。過去に金融事故を起こしている情報があるのは、いわゆる「ブラックリスト」扱いとなり、ローンを利用するのは極めて難しくなります。

3つめは購入物件の担保評価です。担保評価には、あなたの努力を反映できる余地があります。なぜなら、良い物件を選べば担保評価が高くなるからです。

他方、その時の経済・金融動向をあなた自身で変えることはできないでしょうし、属性を良くするにしても、なかなか簡単に転職などで状況を一変させることはできないでしょう。だからこそ、努力の余地がある物件探しには注力してほしいと思います。

なお、中古物件は新築物件と比較して担保価値が低くなると一般的に思われがちですが、一概にそうとも言えません。例えば戸建て住宅の場合、建物部分の評価は、築年数や構造、広さで算出することが一般的なので、築年数の部分で中古は不利と考えられます。

しかし、中古マンションの場合、売買事例で評価されるケースも多く、流動性が高く取引実績の多い物件や、類似物件の取引事例など根拠に交渉すると、有利な条件を引き出せる可能性が十分にあります。

2-4.どの金融機関で、どんな条件で融資を受けるか

不動産投資ローンでは、担保価値に基づく融資総額のほかに、返済期間、金利などの条件がとても重要です。それは不動産の収益性やキャッシュフローに大きな影響を与えるからです。返済期間と金利条件の違いが、不動産投資の成否を分けかねません。

まず、少しでも自分の属性や購入物件の担保価値を高く評価してくれる金融機関を探すことが第一歩です。物件を提案してくれる不動産会社に融資について相談してみると良いでしょう。

融資の受けやすさや金利などの条件は、金融機関とのマッチングを行ってくれる不動産会社によっても様々なので、インターネットからの情報だけでなく、セミナーや個別相談会などにも積極的に足を運び、自分の目と耳でしっかり見極めるようにしましょう。

不動産投資は長い期間にわたって行う資産運用であり、信頼できるパートナーが欠かせません。融資を受ける際のサポート体制や金融機関からの融資条件などの実績も、不動産会社を選ぶ際の大切な基準となります。

不動産会社の中には「不動産投資会社」といって、不動産投資家を顧客として収益物件の開発や販売を行っている業者があります。

一般的な不動産会社と違って不動産投資会社は収益物件選びや賃貸経営のプロなので、そのための資金調達についても豊富なノウハウを有しています。より確実かつ有利な条件でローンを利用できるよう、不動産投資会社とのパートナーシップも大切にしましょう。

3.リズムの融資条件と実績は?

リズムにおいても、自己資金0円・最長45年・金利1%台といった好条件でのご提案が可能です。更にリノベーションやインスペクションへの取り組みと実績が、大手金融機関から高く評価されているため、ある程度築年数が経っている物件に対する融資も、有利な条件で獲得できているのです。

先ほども述べたように、金融機関との付き合い方や融資の条件は不動産投資の成否に多大な影響を及ぼします。より成功しやすい条件で賃貸経営に臨めるよう、リズムは最大限の提案とサポートをいたします。

【リズムについて詳しくはこちら

3-1.有利な融資条件を得るためには?

有利な融資条件は、不動産投資を成功に導くことができる条件とイコールであるといっても過言ではないほど重要です。

自己資金はできるだけ少なく、そしてローン期間は長く(つまり毎月の返済額を少なく)、金利はできるだけ低く、といったように、これらの諸条件をいかに有利にもっていくことができるかが不動産投資家のスキルといってもよいのではないでしょうか。

特に中古マンション物件は多額の自己資金を要し、ローン期間も短くなりがちだといわれます。これだと不動産投資家にとっては不利にもなりかねませんが、ここでポイントとなるのが「不動産投資会社の実力」です。

リズムは厳格な物件選定やリノベーションによる差別化、インスペクションへの取り組みなどが大手金融機関から高く評価されており、リズム経由の物件取引における優遇金利や長期ローン、自己資金ゼロといった条件を可能としています。

その他にも複数の金融機関から投資家にとっては最適な金融機関とのマッチングを行うことで双方にメリットのあるローン契約をサポートするなど、「不動産投資会社の実力」がもたらすものはとても大きいといえます。

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