不動産投資

銀行評価の高い中古物件はローンが組みやすい

不動産投資を成功させる上で、金融機関との交渉や、良好な関係性を構築することはとても重要です。不動産投資の成否を分けるポイントは、まず、どのような物件を購入するのかが何よりも大切になりますが、どのような条件でローンを組むのかが、その次に重要になります。なぜローンはそんなに重要なのでしょうか。また、金融機関とどうすれば上手な交渉ができるのでしょうか。そして、ローンが組みやすい中古物件の特徴などを見ていきましょう。

金融機関のローンが大切

不動産投資では、頭金にあてる自己資金など、事前にある程度の資金を用意することが大切です。ただ、それ以上に大切なのが、金融機関で組むローンではないでしょうか。なぜなら、ローンを組むことでレバレッジが効くようになるからです。レバレッジとはテコの原理を意味します。例えば、1,000万円の手持ち現金だけで不動産投資を行い、年に5%の利益が得られるとすると、年間不動産収入は50万円ということになります。

しかし、自己資金1,000万円に、金融機関からのローン9,000万円、合計1億円の資金でマンション1棟に投資を行い、同じく利回りが5%だったとすると、年間不動産収入は500万円になります。もちろんローン返済や利払いもありますし、修繕なども発生するでしょうから、そのまま利益になるわけではありません。しかし、家賃収入をローンの返済に充て、自己資金の持ち出しが無い状態でマンションという資産を獲得し、ローン完済後には、家賃もまるまる収入にできます。

このように、不動産投資では、自己資金だけでは不可能だった何倍もの投資が可能になるのです。所有物件を担保にできるので、同様の方法で別の物件を買い増しすることで、財産規模を拡大し、資産と収入を大きく増やしていくことが可能です。

中古だからといって担保価値が低いわけではない

金融機関でローンを組む際のポイントです。まず、その時の経済・金融動向は重要です。量的緩和の局面や低金利の状況、不動産市況が上昇傾向にある時は、金融機関は融資に積極的なので、ローンも組みやすくなります。

2つめのポイントは、お金を借りようとする投資家の信頼度、いわゆる「属性」も重要です。例えば、大企業の正社員や公務員などは社会的信用が高く、返済能力があると見られます。過去にクレジットカードの支払い遅延や借金の返済遅延などを起こしていないことも大切です。

3つめは購入物件の担保評価です。担保評価は、あなたの努力が反映されます。良い物件は担保評価が高くなるからです。他方、その時の経済・金融動向をあなた自身で変えることはできないでしょうし、属性を良くするにしても、なかなか簡単に転職することはできないでしょう。だからこそ、物件探しには注力してほしいと思います。

なお、中古物件は新築物件と比較して担保価値が低くなると一般的に思われがちですが、一概にそうとも言えません。例えば、戸建ての場合、建物部分の評価は、築年数や構造、広さで算出することが一般的なので、築年数の部分で中古は不利と考えられます。しかし、中古マンションの場合、売買事例で評価されるケースも多く、流動性が高く、取引実績の多い物件や、類似物件の取引事例など根拠に交渉すると、有利な条件を引き出せる可能性があります。

金融機関との交渉と良好な関係の構築

不動産投資ローンでは、担保価値に基づく融資総額のほかに、返済期間、金利などの条件がとても重要です。それは不動産の収益性やキャッシュフローに大きな影響を与えるからです。返済期間と金利条件の違いが、不動産投資の成否を分けかねません。

まず、少しでも自分の属性や購入物件の担保価値を高く評価してくれる金融機関を探しましょう。不動産会社が良い金融機関を紹介してくれるかもしれませんので、相談してみましょう。また、金融機関の担当者と良好な関係を築きましょう。不正防止などの観点から、金融機関は人員の支店間移動を定期的に行います。そのため、担当者が数年単位で交代になることも少なくありません。しかし、前任者と良い関係を築いておけば、しっかりと引き継いでもらえたり、次の担当を優秀な人ないしは、キャリアが長く実績のある先輩にしてくれたりします。

お互いに人間ですから、誠実な応対を心がけましょう。ちょっとした心遣いが大きく関係を前進させることがあります。不動産投資は長い期間にわたって行う資産運用です。良いパートナーが欠かせません。

カテゴリー: 不動産投資の記事一覧
関連記事
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは