不動産投資でローンを組むとき頭金はどのくらいの割合が相場なの？
不動産投資では、多くの人が金融機関のローンを利用します。その際、頭金として自己資金の準備を求められることも少なくありません。
多くの場合、ワンルームマンションでも2,000万円以上の取得価格になります。これだけの金額になると、その数％といってもそれなりの大金です。そのため不動産投資には多額の資金が必要と考え、ためらってしまう人もいるかもしれません。
実際のところ、どの程度の金額が頭金の相場なのでしょうか？今回は不動産投資をする際にどの程度の頭金が必要になるのかについて、不動産投資業界のスキャンダルによる影響なども交えて解説します。
目次
1.不動産投資で頭金が必要になるケース
不動産投資で頭金という概念があるのは、頭金以外の資金は金融機関からのローンで調達することが半ば前提になっているからです。それでは、どんなときに頭金が必要になるのでしょうか。
1-1.個人の自己管理が判断材料になる
金融機関が頭金を求める理由に、融資の総額を減らすことで確実に融資実行を行いたいという側面があります。一般的に不動産投資の融資額は、その人の年収の5～10倍とされています。
単純計算として年収が500万円の人であれば、厳しい設定の融資限度額なら2,500万円程度までが目安となるため、3,000万円の物件は買えないことになります。ところが頭金500万円を用意すれば、検討することが可能になるわけです。
また個人としての信用力を測るために、「用意できる自己資金がいくらなのか」を確認し、「計画的に資金を準備できるような人物であるかどうか」など確認するために、「物件価格の10～20％」を必要としている可能性もあります。
もう一点、金融機関は不動産投資を事業と見なしているのも大きなポイントです。事業である以上、ローンを利用する家主は経営者です。その経営者が今回の事業に向けてどれだけの本気度で臨んでいるのかは返済能力に直結するため、金融機関は頭金の多寡で本気度を測っている ともいわれています。
頭金を多く用意できる人は自己管理がしっかりしているからこそお金を貯めることができたわけで、それだけの金額をリスクにさらしてでも不動産投資を成功させようとしていると見なされ、審査に有利になるわけです。
2.明確な条件はないが、10～20％という説
金融庁が2019年3月に発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、「物件の購入金額の一部を顧客の自己資金でまかなわせているか」という質問に対し、有効回答のあった115の銀行の回答は以下の通りです。
- 必ず行っている：15％
- おおむね3分の2以上の案件で行っている：63％
- おおむね3分の1～3分の2の案件で行っている：10％
- おおむね3分の1未満は6％
- 一切行っていない：5％
つまり95％のケースで、銀行は頭金を求めているということになります。ちなみに信用金庫・信用組合の場合は87％です。それでは一体いくら用意すればいいのでしょうか。次に、不動産大手の野村不動産が実施した「不動産投資に関する意識調査」の結果を見てみましょう。
この調査結果によると、「自己資金を何割充当しましたか」の問いについて60％以上の人が自己資金2割未満で物件を購入 しているとあります。さらに細かく絞り込んでみると10％未満が37.2％ でもっとも多く、10％～20％未満が26.3％ なので、これを合計すると過半数である53.5％の人たちが定説である「自己資金20％」までで物件を手に入れていることがわかります。
出典：ノムコム・プロ「不動産投資に関する意識調査」
この2つの調査から見えてくるのは、ほとんどの物件で頭金が求められていて、その頭金は過半数のケースで「2割未満」であることです。明確な条件こそありませんが、条件によっては20％程度の頭金を求められることは想定しておくべきでしょう。
もちろん、頭金の目安については物件の価格などによっても異なるため一概にはいえません。頭金の水準は、属性と物件の評価に加えてそのときの金利や政策でも変化してしまう可能性があります。
「資産家」「一流企業に勤務」「高額所得者」など、いわゆる「属性」が高い人や物件の積算評価が高い場合は、頭金ゼロでも金融機関は貸してくれるかもしれません。逆に「年収が低い」「勤務先の経営状態が良くない」「借入金がある」といったマイナス要因がある属性では、頭金を水準が高めに設定されてしまいます。それでも業界には、一つの目安として「物件価格の10～20％」という数字があるといわれています。
この目安から考えると2,000万円のワンルームなら200万～400万円を用意しておかなければならないということになります。
3.不動産投資で頭金を入れるメリット・デメリット
ここでは、不動産投資で頭金を入れるメリットとデメリットについて考えてみましょう。メリットばかりだと思われている方は多いと思いますが、実はそうともいえない部分があります。
3-1.頭金を入れるメリット
不動産投資で頭金を入れるメリットは、大きく2点に集約されます。頭金を入れることでローンの借入額がその分少なくなるため、返済の負担が軽減されます。また、頭金が多いほど金融機関の審査に通りやすくなるので、確実にローンを利用したい方にとっての頭金は戦略的アイテムです。
3-2.頭金を入れるデメリット
次に頭金を差し入れることによって考えられるデメリットについても解説します。考えられる最大のデメリットは、レバレッジ効果への影響です。不動産投資は頭金だけを用意すれば残りの資金をローンで調達することができます。
しかし、オーナーに入ってくる家賃収入は満額なので、ローンを利用したほうが投資効率が高くなります。これをレバレッジ効果といいますが、頭金を多く用意しすぎると他人資本を活用できる比率が下がるので、不動産投資そのもののメリットが薄れてしまうことになります。
もう1つ、頭金を用意するまでに時間がかかることもデメリットでしょう。不動産投資は早く始めるほどメリットを享受できる期間が長くなりますが、頭金を用意するまでは始められないとなると、機会損失につながる恐れもあります。
4.不動産投資ローンの審査が大きく変化
不動産業界では2018年に起こったシェアハウス業者の破綻問題や地方銀行の不正融資問題など、不祥事が相次ぎました。金融庁も金融機関の不動産関連融資に対するチェックを厳しくした結果、ローンへの姿勢は厳しいものになってきています。
ただ、この問題はアパート向けローンで起きたことでもあり、マンション向け融資への影響は軽微であるとの声もありました。しかし2020年に端を発した世界規模のコロナ禍は、少なからず銀行融資に影響 を与えています。資金繰りや経営環境が悪化した企業などからの融資相談や返済計画の見直しなどが殺到した結果、不動産投資ローンにまで手が回らなくなっているというのが本音かもしれません。
さらに中国の不動産大手、恒大集団のデフォルト問題 は不動産業界の問題であるため、これが日本にも波及するようなことがあると金融機関に融資への警戒感が広がる可能性もあります。
こうした状況を踏まえると、頭金を多く用意できるようにすることが融資の審査もスムーズにするために必須となっていくことが考えられます。
物件価格以外に仲介手数料や司法書士手数料、各種保険料などで物件価格の6～10％程度はかかります。そのため頭金とあわせて物件価格の3割程度を現金で用意できればベストなのではないでしょうか。
5.フルローンでレバレッジ効果高め、リフォーム準備金に回す
自己資金が少なくても収益物件の購入が可能なプランを用意している不動産会社もあります。そのため貯金が少ないからといってあきらめることはありません。
例えば、ある業者においては4割以上のオーナーが、頭金10万円以内で不動産投資を始めることができたり、最長45年ローンができたりするなど、自己資金をできるだけ手元に残せる商品もあります。
融資審査を巡る環境はめまぐるしく変化していますが、最終的な決め手になるのは不動産会社と金融機関の信頼関係です。信頼できる不動産会社を通すことで融資の審査が有利になることは十分考えられることなので、「どこに融資を申し込むか」だけでなく「どこから物件を買うか」も重要になります。
少ない頭金で長期ローンを組むことができれば、手元に資金が十分残ります。その場合は余った資金をリフォームやリノベーションなどの準備金に回すことも可能です。簡単に不動産投資をあきらめてしまう前に不動産会社に思い切って相談してみましょう。
6.リズムでは、頭金10万円で始められている方も少なくありません
リズムの取り組みや実績が、金融機関からの高い評価・信頼をいただいていることもあり、①頭金10万円 ②金利1.6％〜 ③中古でも最長45年ローンが可能となっております。
お客様お一人お一人の状況に合わせた、最適な物件や運用方法をご提案させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
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6-1.リズムだからできる不動産投資術とは？
リズムが強みとしているのは、リノベーション投資です。中古マンション物件の中から良質なものを仕入れ、それをリノベーションすることで付加価値を高めて差別化します。これによってオンリーワン物件が誕生し、画一的な間取りや内装になっている他のマンションとの家賃引き下げ競争に巻き込まれることなく、安定的な家賃収入を見込むことができます。
このリノベーション投資には、良質な物件を見抜く目利きと入居者から支持される物件づくりのノウハウが求められます。リズムは長年のリノベーション投資を通じてこうしたノウハウを豊富に蓄積しており、オンリーワン物件を提供することによって「リズムの不動産投資術」を提供しています。
これからの不動産投資は高付加価値と差別化が重要なキーワードになります。これがオーナーの利益率を高め、長期的な健全経営につながるのです。
