なぜ不動産投資がサラリーマンにとって節税になるのか、落とし穴はないのか
サラリーマンは、自分で確定申告する機会が少ないため基本的に節税をすることは難しい傾向があります。一般的に節税は、収入を得るためにかかった経費を差し引いて所得を圧縮し、所得税や住民税の金額を減らします。しかし、会社に勤めているサラリーマンの経費は、請求すればすべて会社が支払いますし、所得の源泉徴収や年末調整も会社が行ってくれるので、特定支出控除など特別な場合を除けば、自らの収入から差し引ける分はありません。
しかし、不動産投資をするとサラリーマンでも節税をすることが可能です。不動産投資は、どうして節税になるのでしょうか。ここでは、サラリーマンにとっての不動産投資や節税、注意点について解説します。
＜参考＞
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赤字になると節税効果が得られる「損益通算」
サラリーマンの給与所得には、当然のことですが税金がかかります。給与所得から、さらに差し引けるものがあれば、さらに節税することができるでしょう。不動産投資がサラリーマンの節税になる仕組みは、「不動産を購入して賃貸経営を行った際、赤字が出ると確定申告をするときに、赤字分を給与所得から差し引くことができる」というものです。これを「損益通算」と呼びます。
例えば、給与所得500万円の人が、賃貸経営で100万円の赤字を出したとすると、損益通算した合計の所得は400万円です。つまり、500万円分の所得税をすでに納めていれば、確定申告後に赤字100万円に対する課税分が還付されるのです。不動産投資にかかる主な経費は、物件購入費のほか「不動産会社の仲介手数料」「司法書士報酬」「火災保険料」「リフォーム代」「修繕費」などがあります。
初年度は、何かと物件購入に伴う諸経費支出があるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。
大きいのは減価償却費
ただ、節税効果があるとはいっても、それだけ自己資金の支出が増えるわけですから、赤字になることを手放しで喜べる人はいないかもしれません。不動産投資で重要なのは、手元に残るお金、“キャッシュフロー”です。これがマイナスだと、給与所得で貯めた貯蓄を切り崩すことになりかねません。
しかし、不動産投資の魅力は、会計上は赤字になってしまっても、キャッシュフローがプラスになることです。これを実現してくれるのは減価償却費という経費になります。減価償却とは、建物の購入費用を残存耐用年数に分けて経費として計上することです。つまり、毎年劣化してしまう分を経費として計上することができます。言い換えると、減価償却費は実際の支出を伴わないのに、経費として収入から差し引くことができるのです。
なお、建物の耐用年数は構造別に法律で定められており、RC（鉄筋コンクリート）は47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造は22年です。
減価償却費の計算方法
中古物件の場合、築年数が耐用年数を超えているかいないかで、計算方法が変わります。まず、超えている場合の耐用年数は、法定耐用年数の20％となります。築25年の木造物件で計算してみましょう。すでに、法定耐用年数22年を超えていますので、この場合は22年×20％＝4年です。そのため、3,000万円で購入した物件だと、1年あたりの減価償却費は3,000万円÷4＝750万円となります。
一方、耐用年数が残っている場合の耐用年数は、法定耐用年数から経過年数を差し引き、経過年数の20％を加えたものになります。例えば3,300万円で購入した物件が築17年のRC造（耐用年数47年）の場合、この物件の耐用年数は（47年－17年）＋17年×20％＝33年です。つまり、1年あたりの減価償却費は3,300万円÷33年＝100万円となります。
上記のように、残存耐用年数が少ないほど年間の減価償却費が大きくなって利益は少なくなります。しかし、その分だけ徴収される税金が減りますので、キャッシュフローが多くなるというわけです。
＜参考＞
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赤字連続では継続が困難！不動産投資はあくまでも長期安定収入を狙う
確かに、不動産投資が赤字になると節税が可能になります。しかし、不動産投資の本来の目的は節税ではなく、あくまでも購入した不動産からお金を生んでもらうことです。「税金を払いたくないから、利益を出さない」というのでは、いささか本末転倒になってしまいます。もちろん、「不動産投資で節税できる」というメリットは最大限に利用しながら、安定的な利益を獲得していくことが、不動産投資の目的であることを忘れないようにしましょう。
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