円安は投資チャンス？3つの投資先の中で中古不動産をおすすめする理由
これまで不動産投資に興味があったけれど、どのタイミングではじめれば良いのかわからず、はじめの一歩が踏み出せなかった方は多いかと思います。現在、日本は円安ですが、不動産投資をはじめるのにはチャンスと言えます。しかし、なぜ円安の時がチャンスなのかをわかっていないと、自信を持ってスタートできません。
そこで本記事では、なぜ、円安のタイミングが投資チャンスなのかを、はじめての不動産投資をスタートさせる方向けに、やさしく解説していきます。
目次
1.円安とは
本章では、あまり経済などに詳しくない方でも、円安と円高についてパッとイメージがつかめるように、やさしい説明をしています。
世界には日本円以外にもたくさんの通貨が出回っており、それぞれの国が、それぞれのお金を使っています。例えば、ドル（アメリカ）・ユーロ（ヨーロッパ）・元（中国）などがあり、日本は円を使っています。
これらの円を含めた世界の通貨は、外国為替市場という世界のお金を自由に取引できるところで、常に売り買い、つまり両替されています。この両替をするときに、世界の中で日本円を買いたい・欲しいと思う人が多くなったり少なくなったりするのに合わせ、日本円の価値が、上がったり下がったりします。
その結果、両替するときに、他国のお金と比べて日本円の価値が高いと「円高」、逆に他国のお金と比べて、日本円の価値が低いと「円安」となります。ただし、この価値が高い・低いという表現は、あくまで「海外のお金と比べたときに」という前提が付いたときの話になります。
例えば、1ドル＝100円の状態で、1ドル札を100円で交換したとします。次の日、１ドル＝110円に変わると日本円は「円安」になります。昨日までは、1ドルを買うのに100円出せば両替ができたのに、今日は、1ドル＝110円になっていますので、10円多く支払いをしないと、1ドル札を手にすることができなくなりました。
10円分を余計に支払わなければならないほど、日本円の価値が低くなってしまったわけです。つまり、他国の通貨と比べたときに、円の価値が低くなった＝「円安」という風に考えます。
2022年10月20日、円相場は1ドル150円台まで値下がりしました。1ドル札が欲しい場合には、50円も余分に支払わないと手に入れられないほど、ドルに対する日本円の価値が低いことになります。
もし、1ドル＝50円という場合には、1ドル札をたったの50円で交換できるわけですから、日本円の価値がとても高くなったということになります。
1-1.円安・円高の基準
円安・円高の価格は常に変動していくものなので、〇〇円からが円安・円高という、明確な決まりはありません。そのため、ニュースなどでも、以下のような言い方をしています。
- 昨日に比べて〇円、円が安くなっています。
- 10日ぶりの円安です
- 昨年の同じ月よりも円高に傾いています。
- 19XX年以来の円安更新です。
このように、円安・円高とは、昨日に比べると円安だけど、先週と比べると円高であるというようなことはよく起こります。また、仕事などで外国通貨を使う人にとっては、どのような形で通貨に関わっているかで、円高・円安の影響も違ってきます。
例えば円安の場合、輸出をメインにする会社にとっては、買い手が外国の会社であればドル支払いになりますので、より多くドルがもらえ、会社は潤うことになります。逆に、海外から品物を輸入する会社は、ドルで売っているものを円で買うわけですから、余分にお金を出さないと、今までと同じものが買えないことになります。
一般的には、ドル円レートは１ドル＝110円くらいが良いとされていますが、あくまで日本にとってはちょうど良いという意味であり、世界的に決められたルールになっているわけではありません。
このように、貨幣の価値は、各国のその時の世界情勢や、自国経済の状況によって移り変わっていくということを前提にしていれば、自分がするべき経済活動は、何が正解なのかも見えてくるようになります。
関連記事：不動産投資がインフレ対策になる3つの理由とインフレ時の4大リスク
2.円安だとチャンスになる3つの投資方法
本章では、円安時代である今の日本で、資産拡大のチャンスになる可能性の高い、以下の3つの投資方法をまとめています。
- 株式投資
- 外国人相手の商売
- 不動産投資
2-1.株式投資
円安時には、海外で1ドルのものを仕入れるのに、普段よりたくさん円を用意しないと買うことができません。その結果、海外から輸入しないと手に入らないものは、円安が長引くにつれて、これから、少しずつ値段が上がっていくことになります。
これを株式投資に当てはめて考えると、円安が続く間は、海外から日本に入ってくるもので、かなり多くの人がなくては困るタイプの商品を取り扱っている会社は、これから株価が上がる可能性が高くなります。
例えば、多くの人が利用しているApple社のiPhoneシリーズや、ほとんどの会社に汎用機として入っているマイクロソフト社の商品のように、他の商品の代わりになりにくいタイプのものは、消費者は高くても買うしかありません。
企業側は「これならまだ買ってくれるかな？」と様子を見ながら、少しずつ値段を上げていきますので、売り上げが大きく落ちるまでは値段が上がり続けます。その結果、売上高が伸び、株価が上昇していく可能性が高くなります。
また、日本の会社でも、海外にも拠点がたくさんある会社、例えば、トヨタ・ソニー・ユニクロのような企業は、円安のさなかでも世界中で外貨を稼ぐことができますので、あまり円安円高の影響を受けずにいられます。そのため、今後も業績が上がる可能性があります。
このような企業の株を買って持っておく、またはこのような企業が組み込まれている投資信託などを購入しておくことで、円安時代でも着実に資産を増やしていくことが可能です。
※企業名はあくまで例であり、投資結果を確約するものではありません
2-2.外国人相手の商売
円安は日本人にとっては頭の痛い問題ではありますが、日本に訪れる外国人にとっては朗報となります。とても極端な言い方をすれば、外国人にとっては、日本にあるすべてのものが「激安価格」に見えているのです。
そのため、例えば日本に来た外国人は、いつもよりも長期間滞在することができ、たくさんのモノを買い、高級ホテルやレストランでの大盤振る舞いができるようになります。
このような背景を理解した上で、円安期間のみ、外国人相手の商売をはじめるという方法もあります。一般旅行者への旅行アテンドなどの対応以外にも、国産の家電・日本で売っている海外製品などの爆買いをサポートするようなビジネスには、大きなニーズがあります。
また、海外の人にとって価値のある以下のようなことは、円安である今だからこそ需要が急増する可能性があると言えます。
- 日本の伝統技法を使った品物の販売、ネット教室など
- 着物、扇子、和菓子、染物、陶芸品など
- マンガ、アニメなどの翻訳版の販売・企画
- 日本独自の美しさがあるエリアの観光／体験ビジネス
- 日本文化、教養に関したスクールビジネス
- 日本製品の購入代行ビジネス
他にも、日本を外国人としての目線で見たときに、魅力に映る部分は、全てビジネスにすることが可能です。ただし、これらのビジネスは円安時である「今」にするからこそ意味がありますので、スタートまでの準備期間が長くかかるようなものは、避けておいたほうが良いと言えます。
2-3.不動産投資
円安時に世界の投資家が最も注目しているのが、日本の不動産投資です。前項でも解説した通り、円安である今、世界から見ると日本の不動産も「激安価格」となります。
ここ数年、外国人投資家は、大量の資金を投入して日本の高級マンションなどの不動産を爆買いし、利幅ができたタイミングで売り抜けることを繰り返しています。このように不動産売買による利益が期待できるため、円安が続く限り、今後も数多くの不動産が外国人投資家に買われていくことになります。
この影響で、日本の不動産売買はより活況になりますので、国内の不動産業界も活気づき、不動産自体の価格が上昇していく可能性が高くなります。
過去に国内投資家が購入した物件に含み益が出ますので、今後は、中古不動産の売買も増えていきます。すると、国内の不動産価格全体が上昇するのに合わせて、購入した中古マンション価格が、将来、高騰する可能性もあります。
また、中古マンションには、買って売るだけではなく、購入した不動産を人に貸し、賃料収入を得る不動産経営というカタチで、資産を増やしていく方法もあります。この方法だと、所有することによる利益と、貸すことによる利益の、両方の恩恵を受けることができます。
このように、円安により、日本の不動産業界が活性化している今、不動産投資は注目すべき投資方法の一つであると言えます。
3.円安時代の投資に中古不動産を選択すべき4つの理由
本章では、円安時代に向いた投資方法の中でも、中古不動産での投資を選ぶべき理由を、次の4つにまとめています。
中古不動産を使った投資には、単純な売買による利益以外にも、不動産を人に貸して賃料を得ながら、将来の資産拡大が狙える不動産経営も含まれています。
- 不動産の資産価値そのものが上昇するから
- 海外の投資家が参加してくるから
- 市場活性しているので売却益を得やすくなるから
- 中古不動産なら資材高騰にも強いから
3−1.不動産の資産価値そのものが上昇するから
現在、日本は円安と世界情勢の影響により、輸入材料を使った製品が少しずつ値上がりをしていますので、モノの値段が上がる「インフレ」状態になってきています。
インフレとは、お金の価値が下がり、モノの価値が上がることです。実際、1～2年前と比較すると、スーパーやコンビニで買っていた、いつもの商品の値段が上がっていることは、体感できていると思います。インフレが続けば、来年再来年には、今の値段よりもさらに値が上がるということになります。
インフレは物の値段が上がることですので、物である不動産もインフレに合わせて値段が上がっていきます。仮に今、不動産を購入し、数年後に所有している不動産の値段が上がったときに売却をすれば、購入時との差額が利益になります。
購入した不動産は、保有したままであっても、購入したときよりも不動産の価値が上昇していますので、所有財産の価値が拡大したことになります。また、所有するだけで資産価値が上がることを前提に、さらに、その資産を人に貸して家賃収入を得る不動産経営という形で、投資をすることもできます。
不動産経営とは、人に貸す目的で不動産を購入し、入居者から賃料を得るという投資方法です。購入時に組んだローンの返済原資には、入居者からの家賃が充当されます。
中古不動産の中でも、都心部・駅近にある利便性の高い単身者用のマンションは、常に需要があるため空室が起きにくく、景気トレンドに左右されにくいという特徴があります。そのため、一旦設定した賃料の見直しが少なく、長期安定した収入につながりやすい投資方法と言えます。
リタイアメント後の生活費の不安や、年金不安のある方は、退職のタイミングから逆算して不動産経営をはじめておけば、安心できるセカンドライフのステージを自力で作り上げることも可能です。
関連記事：不動産投資がインフレ対策になる3つの理由とインフレ時の4大リスク
3-2.海外の投資家が参加してくるから
前章でも少し触れましたが、円安である今、海外投資家にとって、日本の不動産は「激安価格」です。国土交通省が海外投資家に行ったアンケート調査によれば、海外投資家が購入する日本の不動産は、オフィスビルと高級マンションがメインです。
海外投資家にとって、投資する価値のある日本の都市とは、東京・大阪・名古屋の三大都市と、札幌・仙台・広島・福岡のその他都市圏となっており、基本的に都心部にある不動産を集中的に購入しています。
日本は周辺アジア国のシンガポールや香港の都心部と比べると、非常に治安が良い上に建物の安全性が高く、突然のデモなどによる政情不安も少ない点で、絶大な信頼があります。
このように、今現在も、海外投機筋が大量の資金で日本の不動産に投資をしていますので、不動産業界は活況となっています。同時に、インフレによる不動産価格の上昇が起きていますので、日本の不動産は、この先ますます値上がりする可能性が高いと言えます。
日本はバブル期にも、不動産価格が高値になることがありましたが、当時は日本の好景気によるインフレと不動産価格上昇が引き金となっています。
現在起きているインフレは、2020年に始まった新型コロナウイルス感染症の影響と、2022年からのロシア・ウクライナ情勢の影響で起きた資源問題によるものですので、資源確保の問題などが解決しない間は、円安・インフレは続く可能性が高いでしょう。
もうひとつ昔と違うのは、今はインターネットとスマホの発達により、企業・個人に関わらず、いつでも・どこでも、世界中から不動産売買が可能になっています。
スマホアプリから物件情報と動画で確認するだけの、ハードルの低い不動産売買などもスタンダードになりつつあります。海外の個人投資家でも、翻訳アプリを使えば、カンタンに内容が把握できるようになっているため、今まで不動産投資などをしなかった一般の人も参加してきています。
その結果、投機筋が買わないような、一般向けの中古区分マンションなども値段が上がりやすくなっており、不動産投資をするにあたり期待できる背景が揃っていると言えます。
3-3.市場活性しているので売却益を得やすくなるから
海外からの不動産爆買いにより、日本の不動産市場が活性化しているため、長いデフレ時代に塩漬けにしていた中古マンションにも含み益が出てきています。
長期保有をしていたマンションオーナーが、利益確定のために所有物件を売却する動きが出ているため、一般の方でも買いやすい値段の物件が、中古マンション市場に溢れてきています。
このような流れは、これからマンション経営をスタートしようとお考えの方にとって、追い風となっています。ただし、本記事をお読みの読者の方は「今は円安インフレだからでしょ？この先どうなるの？」という不安も感じているのではないでしょうか。
確かに、円安インフレは永遠に続くものではなく、政府の為替介入や、世界情勢の変化によって変わる可能性があります。
しかし、仮に明日、円安やインフレの速度が鈍ったとしても、「モノ」である不動産の流れは、早晩に止まることにはなりません。モノの値段が上がるときも、一気に上がるというよりも、数年かけてジワジワと上がってきたのを体感できていると思います。
同じように、不動産の値段が上がる・下がる時には、市場に出ている商品よりも、さらにゆっくりとしたスピ―ドで反応をするという特徴があります。そのため、仮に今、不動産経営をはじめたとしても、売却益による利益は十分に期待できます。
さらに、賃料収入を得る不動産経営に関しては、人気のある都心の駅近エリアの物件を慎重に選んでスタートすれば、世の中の状況が変わっても、はじめに設定した「インフレ時代の家賃」のままで、長期安定した経営も可能です。
不動産経営・不動産投資のどちらにしても、円安である「今」はじめると、出口戦略の選択肢が複数ある状態でスタートできますので、他のタイミングに比べて失敗をしにくいと言えます。
3-4.中古不動産なら資材高騰にも強いから
円安時は、海外から輸入する木材や鉄鋼、原油などの原材料の値段が上がっていきます。すると、それらの値段はマンションや戸建ての建築コストに影響しますので、結果的に、不動産の値段が上がる要因になります。
このような背景を理解しておくと、はじめての不動産経営は、新築マンションよりも、中古マンションではじめるほうが、より成功しやすいことがわかります。
中古マンションで不動産経営をスタートする場合は、多くのケースで、経年劣化した内装や配管などを手直ししてから貸し出すことになります。この時にも、もちろん建築資材などを使いますし、その資材は円安とインフレの影響で、以前よりも高値になってはいます。
しかし、中古マンションはすでに建っている建物ですので、新築のように基礎・鉄骨を組み、鉄筋コンクリート造で作り上げるための資材は不要です。たとえ、フルリノベーションという構造をむき出しにするような、大がかりな改修をしたとしても、マンションを０から建てることと比較すれば、負担はかなり小さくなります。
そのため、不動産経営は新築マンションではじめるよりも、中古マンションのほうが圧倒的にコストを抑えてスタートすることができます。また、はじめにフルリノベーションをかけておくことで、他のマンションにはない、全く新しい価値を創造することも可能です。その結果、自然と不動産としての価値が上昇しますので、資産を大きく増やすこともできるでしょう。
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4.不動産経営をスタートするときに大切な3つのこと
本章では、これから不動産投資や、中古不動産経営をスタートしてみようと検討中の方に向けて、大切なことを3つにまとめています。
- ゴールを設定する
- リスクを理解する
- 信頼のおける不動産会社をパートナーにする
4-1. ゴールを設定する
はじめる前の段階で、これからスタートする不動産経営のゴールを決めておきます。例えば、月収や年収でいくら増える、何歳までにいくつ物件を持つ、いつまでにローンを終わらせるなどの数字で表せることを書き出します。
そして、その金額や期日のゴールを達成した後に、ご自分が得られる金銭的な豊さ、時間的な豊かさなどを書き出してみましょう。ハッキリしたものがイメージできなくても、だいたいこんなゴールという、サッカーでいえば、ボールをどこに蹴れば良いのかという、方向性だけでも決めておくことで、まちがいの少ない方向へ進めるようになります。
具体的には、不動産の売買によって利益を得るか、不動産の賃貸によって利益を得るかという2つの選択肢があります。
今の円安・インフレの波に乗って、短い期間で売却をし、売却益を得たいのであれば、人気の出やすい、値段が高騰しやすい物件を選んでおく必要があります。この方法には、物件判断と売買タイミングの判断が必要ですが、上手くいけば、短い期間でまとまった利益を得ることも可能です。
ゴール設定は自由ですが、良策という意味では、売却益のことも念頭に起きながら、長期安定収入が期待できる不動産経営も考えておくほうが、より成功率の高い投資ができます。
例えば、都心部で駅近エリアにある中古マンションを、不動産経営をする前提で購入します。このような物件は、いわゆる「モテる」物件ですので、円安・円高・インフレ・デフレに関係なく、いつも人気があり、入居希望者が後を絶たず、空室リスクの心配がほとんどない長期安定収入が狙えます。
さらに、経営中に、不動産価格が高騰した場合には、入居者がついたまま売却に出しても、すぐに買い手がつきます。このように、「売却」と「賃料収入」のふたつを、市場や時勢の変化によって自在に対応できるタイプの物件を選んでおくと、ゴール設定の選択肢が増え、成功しやすい投資となります。
関連記事：不動産投資の成功率はどのくらい？不動産投資で成功する人の8大特徴
4-2.リスクを理解する
不動産経営は、投資である以上、いくつかのリスクがあります。特に、空室リスク、家賃滞納リスク、自然災害リスクは、持っている物件の数や価格とは関係なく、不動産経営をするオーナーが、一律に付き合っていかなければならないものです。
- 空室リスク
物件に入居者がいないことで起きる、賃料収入が0円になるリスクです。賃料収入は、ローン返済の原資でもありますので、賃料が0の間は、オーナーの持ち出しになります。
【対策】
営業力のある不動産会社と提携することにより、早期に良質な入居者を確保できます。また、万が一の場合を想定し、空室時でもローンが滞らないような自己資金の用意と、無理のない返済計画を建てておくことで、リスクを最大限に回避できます。 - 家賃滞納リスク
入居者がいても、家賃の滞納により、賃料収入が0円になるリスクです。入居者がいる状態で次の入居者を募集することができないため、立ち退き請求をしても、数ヵ月ほど家賃が発生しない状態が続きます。オーナーにとってはダメージの大きなリスクでしょう。
【対策】
入居審査を厳しくする、または入居審査の厳しい不動産会社と契約することで回避できます。また、賃貸管理を委託する場合には、家賃滞納保証のついたプランにする、または督促業務が入ったプランを選択しておきます。 - 自然災害リスク
不動産は火災と自然災害に弱いというリスクがあります。火災の場合は、建物内の他の部屋で失火した場合でも、消火による被害が発生します。自然災害の中では、特に大地震が発生し、建物が倒壊した場合は、不動産経営自体が継続できなくなるリスクがあります。
【対策】
一般災害と地震以外の自然災害に関しては、保険をかけることでリスク回避をします。入居者にも賃貸契約時に家財に関した保険をかけてもらいます。地震に関しては防ぎようがありませんが、中古マンションでも耐震診断のついている物件、または免震耐震対策済の物件を選んだり、地盤の強いエリアで物件購入したりすることで、リスク回避が可能です。
不動産経営のリスクは、事前に適切な対策を講じていれば、ほとんどのケースで大きなリスクにまで発展しないようにすることが可能です。
はじめての不動産経営の場合は、このようなリスクに関した説明と、サポートのしっかりしている不動産会社をパートナーにすることで、経営上のリスクを最小にすることができます。
関連記事：不動産投資のリスクは空室以外にもあり！知っておきたい8つのリスク
4-3.信頼のおける不動産会社をパートナーにする
不動産売買による投資、不動産経営による賃料収入のどちらであっても、信頼のおける不動産会社のサポートが必要になります。
はじめての不動産投資・不動産経営では、はじめから一つの物件や不動産会社で決めてしまうのではなく、勉強期間のステージを設け、その間になるべく多くの不動産会社から情報収集をするようにしましょう。一つの会社に決め打ちをしてしまうと、その会社が他社と比べてサポート状況が良いのか悪いのかなど、判断することができません。
複数の会社の不動産投資セミナーや個別相談に参加することで、各社の違いなどがわかるようになり、だんだんと不動産投資業界全体のことも肌感覚で掴めるようになります。勉強に何ヵ月もかける必要はありませんが、少なくとも3～5社くらいの候補から、比較して選んでいくようにしてください。
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不動産投資と一口にいっても、予算・期間・規模によって、ひとり１人、目指すゴールが全く違います。ネットや本で勉強をしてわからないこと、本当に自分でもできるのかなど、不安なことは何度でもREISMの不動産投資セミナーに参加して確認してください。
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5.まとめ
円安と投資チャンスについてまとめました。円安は、外国通貨と比較したときに、日本の通貨が「安い」状態ですので、海外の投資家から見ると、日本の不動産が「激安」な状態であることがご理解いただけたと思います。
また、そのような状況だからこそ、日本の不動産市場が活況となり、不動産の値段が上昇し続けていることもわかりました。不動産投資、不動産経営に興味があり、いつはじめればよいのか悩んでいた方は、円安である今が、なぜチャンスなのかが、イメージできたのではないでしょうか。
さらに理解を深めるために、複数の不動産投資セミナーに参加をしながら情報を整理し、サポートをしてくれる不動産会社を選ぶことで、少しずつ前に進んでいくことができます。
