不動産投資

物件購入前に知っておきたい空室以外の4つのリスクと対策

不動産投資の賃貸物件には、空室の他に4つのリスクがあるのはご存じでしょうか。投資である限りリスクがゼロになることはありませんが、購入前にどのようなリスクがあるかとその対策を知っておくとで、不動産投資に成功する確率が高まります。

物件購入前に知っておきたい空室以外の4つのリスクと対策

金利上昇のリスク

物件購入で利用した融資の金利が変動型なら、金利の見直しにより返済額が変わります。もし金利が上昇すれば返済額も上がり支払いが困難になるリスクがあります。

例えば2,000万円を2%の金利で10年間の融資を受けたなら月々184,026円の返済ですが、金利が3%に上昇すると月々193,121円になります。もし借入額が5,000万円で同じように金利が上昇すると、月々460,067円の返済が482,803円へと上昇します。

変動型を選ぶ限り金利の上がり下がりは起きる可能性があるため、金利がある程度上昇しても支払いが困難にならない範囲の借入額にすることが大切です。

借入額を抑えられる物件を選ぶ

借入額を減らすには高額な新築物件を選ぶより、手頃な中古物件を選ぶ方が返済額を抑えられ金利上昇のリクスを回避しやすくなります。

新築物件は確かに手堅い人気で空室になりにくいメリットがありますが、都心のように地価の高いエリアでは物件価格が非常に高額です。たとえ入居者が途絶えないとしても、収益性を示す利回りにおいて新築は特別有利な訳ではありません。

投資物件の情報を扱うポータルサイトを見ると、築1年未満のワンルームマンションは表面利回りが4%前後の物件が多く見られます。一方で築15年前後の物件になると利回りが5%を超える物件も多く、借入額を抑えるだけでなく収益性の面でも中古物件を選ぶ意味があると言えます。

建物損傷のリスク

所有する物件で損傷などが起これば修繕費が必要になり、投資収益の損失につながります。また被害が大きければ入居者が退出してしまい、家賃収入が途絶える可能性もあります。これらのリスクを最小限にする手段の一つが火災保険です。

火災は物件にダメージを与える最たるもので、焼失すれば家賃収入はなくなり融資を返済できなくなります。このためほとんどの金融機関では投資物件に融資する際、火災保険の加入を必須としています。

火災保険では全焼はもちろん、一部が焼けたような被害でも保険金額の範囲で補償されます。また隣家などからの延焼で火災になっても、日本の失火法では自分の建物は自分で直さなければいけません。そのため所有物件で禁煙などの防火対策をしていても、火災保険は必ず付けるべきです。

火災保険の補償を活用する

さらに火災保険は火事だけでなく建物の幅広い損傷を補償する役割も持っています。修繕の出費を大幅に抑えられるケースもありますので、加入する火災保険の補償内容をしっかり把握することをおすすめします。

参考に火災保険の代表的な補償範囲と、賃貸オーナーにおすすめの特約を以下に紹介します。

落雷や台風などの自然災害

現在の一般的な火災保険は火事だけでなく、落雷や台風、竜巻、大雪などの自然災害の被害も補償対象になっています。

例えば落雷によって物件に付いている給湯器やエアコンが壊れても、条件を満たせば火災保険によって修理や交換ができます。あるいは台風で飛んできた物が当たって窓ガラスが割れた被害も補償対象になります。

施設賠償責任特約

火災保険の中には賃貸物件のオーナー向け特約を用意しているものがあります。例えば施設賠償責任特約は、建物の劣化や不具合で入居者などに与えてしまった被害の損害賠償を補償します。

例えば部屋の照明の取り付けが悪かったことが原因で、照明が外れて入居者に当たり怪我をさせてしまったような場合、補償してくれます。特に築年数が経っていて状態が悪いような物件では、ぜひ加入をおすすめします。

家賃補償特約

家賃補償特約は物件が火災などで損傷して修理するため、一時的に入居者に他の場所へ移ってもらっている間の家賃を補償します。さらに損傷が原因で入居者が転居し空室となってしまった場合の家賃を補償する特約もあります。

融資を受けて物件を購入すると家賃が途絶えることが最大のリスクになります。こうした家賃を補償する特約は積極的に検討するようにしましょう。

家主費用特約

家主費用特約は物件内で入居者が亡くなった際の部屋の掃除や、消臭、内装張替えなどの費用を補償します。さらに遺体の引き取り手がいない場合の火葬費や、家財の処分費などを補償する特約もあります。

他にも事故物件として家賃を下げることになったり、しばらく空室になってしまった場合の損失を補償する特約もあります。従来の自殺などに加え、入居者の高齢化による孤独死も今後は増加する可能性があります。万一発生すると空室が長期化する恐れもあるため、付帯しておくと安心な特約でしょう。

家主費用特約

需要が下落しにいくい立地を選ぶ

物件のある地域の賃貸需要が突然下落し、空室となってしまうリスクもあります。大きな工場に勤める人や大学へ通う学生を見込んだ物件では、施設が撤退してしまえば需要が激減してしまいます。

これは賃貸需要が高くしかも簡単には落ちにくいエリアの物件を選ぶことで、リスクを回避しやすくなります。例えば東京のように人口が多くしかも賃貸の需要が落ちにくい場所であれば、突然賃貸の需要が失われるようなリスクは少ないと考えられます。

地方には非常に手頃な価格の物件もありますが、需要下落のリスクを十分に考慮したうえで購入を判断するようにしましょう。

利便性の高い物件を選ぶ

さらに需要を落ちにくくするなら、同じ地域の中でもできるだけ利便性の良い物件を選びましょう。都心のような賃貸需要が安定している地域では、競合物件が多いことも考えられるからです。

例えば駅に近く通勤に便利だったり、普段の買い物ができる施設が近かったりすれば、物件の魅力として大きくアピールできます。あるいは入居者層にマッチしたリノベーションを施した物件なら、数ある物件の中でも目を引きやすくなります。

単に賃貸需要のある地域を選ぶだけでなく、物件の価値を高めることもリスク回避に有効となります。

売却しやすく価値のある物件を選ぶ

賃貸の不動産投資では家賃収入だけで初期投資を回収するのは非常に時間がかかります。そのため時期を見極めて物件を売却し、その収益を含めて利益を出すことも考えておくようにしましょう。そこで大切になるのが、将来売却がしやすく価値が大きく落ちにくい物件を選ぶことです。

例えば前述したように賃貸需要が落ちにくい都心の物件や、リノベーションされ年数が経っても劣化や損傷が発生しにくい物件を選ぶと、売却時になかなか売れないというリスクを回避しやすくなります。

特に価格が手頃な築年数の進んだ中古物件は、売却までにさらに劣化が進み売りにくくなる可能性があります。その点リノベーションによって修繕され付加価値も加わっている物件なら、将来的に売却のしやすさが期待できます。

投資物件は購入価格だけでなく売却時もある程度見通し、価値の落ちにくい物件を選ぶようにしましょう。

リスクをあらかじめ知ることが大切

不動産投資ではどのようなリスクがあるのか、またそのリスクを回避するためにどのような対策を行う必要があるのか、をあらかじめ知っておくことがとても大切です。中でも今回紹介したリスクは物件購入時に対策を取ることでかなり軽減ができます。

特にどのような条件の物件を選ぶかはリスク回避する上で大切なポイントです。物件の価格だけでなく状態や立地などをしっかりと見極め、堅実な不動産投資を実現しましょう。

キーワード: 不動産投資
あわせて読みたいおすすめコラム
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは