市況

不動産投資がインフレ対策になる3つの理由とインフレ時の4大リスク

不動産投資は立地条件や物件の状態などが整っていれば、長期的に安定した利益が期待できます。また経済市場の変化にも強いことから、インフレ対策には不動産が良いと昔からいわれてきました。

しかし、長いデフレ経済の中で育った30~40代くらいの方々にとっては、インフレ時に不動産投資をするメリットは、なかなかイメージしにくいのではないでしょうか。

本記事では、インフレと不動産の関係性と、なぜ不動産投資がインフレ対策になるのかなどを、はじめて不動産投資を始める方向けにやさしく解説します。

1.インフレと不動産との関係性

本章では、インフレと不動産との関係性を、経済にあまり詳しくない方でもわかるように、やさしく説明していきます。

  1. インフレとはなにか
  2. インフレと不動産
  3. 世界中がインフレなのはなぜか
  4. インフレ×円安だと不動産はどうなるのか

1-1.インフレとはなにか

インフレ(インフレーション)とは、モノやサービスの価値が上がり、お金の価値が下がることです。例えば、今コンビニで1個100円で売られているおにぎりがあり、この価格設定でおにぎりと金額が釣り合っているとします。

数年後、このおにぎりが1個200円になると、今の2倍のお金を出さないとおにぎりを買えないことになりますので、おにぎり(モノ)の価値が上がったということになります。これが、インフレーションです。

一方でその逆を、デフレ(デフレーション)といいます。日本は長い間、デフレ経済でしたので、現在30~40代の方々は、日本経済の冷え込んだ時代に社会人になった日本人ということになります。

この年代よりも上の世代の方の多くは、日本の経済成長とバブル時代までを経験しているため、インフレと不動産と聞くと「ああ、儲かるね」と、自分が投資をしたことがなくても、インフレ時に不動産に投資をすると、どういう結果を得られるかを知っています。

インフレは、景気が拡大している時に起こりやすくなりますので、逆の見方をすれば物価高になるということは経済が活発化しているということでもあります。インフレは以下のようなサイクルで成長していきます。

景気が良くなってくると企業が給与を上げるため、人々のお財布は潤うようになります、世の中には、使ってもらえるお金がたくさんある状態ですので、企業は「値段を少し上げても大丈夫かな?」と様子を見ながら、少しずつモノやサービスの値段を上げていきます。

物価が上がっても、給与が上がるのが追いついている間は、少しくらいモノの値段が高くなっても人々は引き続き購入を続けてくれますので、モノやサービスの値段が上がり続けて、インフレとなります。

※過日の黒田日銀総裁の「家計は値上げ許容」発言は、このインフレプロセスのことを言及したものですが、言葉が足りなかったため、失言と受け取られました。

しかし、インフレになるとお金の価値が下がるので、資産としてお金ばかり持っている方は資産が目減りしないように何らかの対策が必要になります。
一般的に、インフレ対策には不動産購入か不動産投資が良いといわれています。

1-2.インフレと不動産

不動産はモノですので、インフレ時には不動産価格が上昇します。土地、投資用不動産、マイホームに関わらず、不動産の価値自体が上がりますので、不動産を購入すると預金などの金融資産の目減り分をカバーすることができます。同じようにインフレ時に価値が上昇する資産には、金があります。

しかし、マイホームの場合は自分が住んでいますし、金は預けておくか金塊で持っているしか利用方法がないので、マイホームや金から直接的に利益を得るには、購入したときより価格が上がった時に売却する方法以外ありません。

そのため、ただ不動産や金を買うという方法は、インフレ時に資産価値を増大させ、自分の資産を守るという意味では優れていますが、そのままでは収入が増えないタイプの資産になってしまいます。

その点、同じ不動産でも、不動産投資という形で物件を所有すると、持っていた預金は不動産という形のある、預金よりも価値の高い資産に変わり、さらに所有物件から家賃収入を得ることができます。

借り入れたローンも、家賃収入から支払いをしますので、誰かにローンを支払ってもらいながら、月々の手取りを増やすこともできます。また、インフレが続いている間は、不動産の資産価値は上昇し続けますので、保有した後に売却をして、まとまった金額の差益も期待できます。

1-3.世界中がインフレなのはなぜか

現在、日本だけではなく世界がインフレになってきています。もともと少しずつインフレは進んでいたのですが、最も大きな理由は2020年に始まったコロナ禍をきっかけに、世界の流通が不規則な動きをしたことでしょう。

世界的な半導体不足と原油高騰で物資の供給が停滞し、同時に感染防止のために世界各国の工場の稼働が未だに通常通りではありません。コロナが収まりかけると、今度はウクライナの問題が起きたため、流通のイレギュラーは修正できていません。

その結果、モノがあっても安定供給ができない状態が続いており、モノの価値が上がって、世界的なインフレにつながりました。

一般的に、インフレになって物価が上昇すると、世の中にたくさんのお金が溢れすぎないように、金融機関は金利を引き上げてお金の量をコントロールします。

アメリカをはじめ世界各国では、現在のインフレに対抗するため、金利引き上げをしながら対策をしています。しかし日本は現在、金利引き上げをしていないため、相対的に円安というポジションを取ることになっています。

コロナはまだ完全に収束をしたわけではなく、さらに、ウクライナ問題などにより世界の流通は不規則な状態がデフォルトになりつつあるため、今後すぐにインフレが収まる可能性はかなり低いといえるでしょう。

1-4.インフレ×円安だと不動産はどうなるのか

インフレ×円安が続く日本国内においては、モノやサービスの値段がどんどん高くなっていき、お金の価値がどんどん下がっています。

不動産はモノですので、インフレになるとマイホームや投資用不動産に限らず、不動産の価格全体が上昇します。つまり、今から不動産を所有しておくと、インフレがデフレに変わるまでは、不動産価値が上がり続けますので、ただ持っているだけで資産価値の増大が期待できます。

特に、中古不動産はインフレによる資材高騰の影響を受けませんので、インフレ×円安の時代は、中古マンションを中心として不動産投資でインフレ対策することができます。

REISMは、中古の区分マンションを構造だけ残して配管や間取りまでをすべて新しくするフルリノベーションを行うことで、築年のある物件を新しい価値のある物件によみがえらせることを得意とする不動産会社です。

人が住居に求めるものは、時代の変化によって変わっていきます。現在は、変化の潮流の真っ只中にあり、不動産投資物件にも今とこの先に求められる「旬」なライフスタイル提案ができる力が必要とされています。

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2.不動産投資がインフレ対策になる大きな3つの理由

本章では、インフレ対策として不動産を所有することが適している理由を3つにまとめています。不動産はマイホームとして取得する以外にも、不動産投資物件という形で所有することもできます。

どちらも同じようにインフレ対策となりますが、不動産投資物件として所有すると、収益を生む不動産となります。今すぐにマイホームが必要ないのであれば、収益物件を持つという形で、インフレ対策をすることが可能です。

  1. 資産としての価値が下がりにくい
  2. インフレ時は家賃も上昇する
  3. 投資用ローンが目減りする

2-1.資産としての価値が下がりにくい

不動産はモノですので、インフレ時に価値が上がるタイプの資産です。そのため、昔から不動産はインフレに強いといわれています。

資産には大きく分けて、金融資産と実物資産があります。金融資産とは預貯金や株式、債券のような、お金そのものを取り扱うタイプの資産です。実物資産とは、不動産や金のように実体のあるものを資産とするものです。

実物資産には、そのモノ自体にある程度決まった価値があるため、経済動向の変化に対しても、ゆっくりとしか影響を受けません。また、実体がありますので、株や証券のように、ある日突然、資産が紙クズ同然になってしまうこともありません。

また、不動産には土地と建物があり、土地は経年をしません。建物は、築年が経過するほど価値が下がるのが普通ですが、これに関しても法定耐用年数という資産価値の下がる速度が法で決められており、急激なスピードで価値が落ちないようになっています。

例えば、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年という時間をかけて、新築からゆっくりと資産価値が下がることが決められています。

つまり不動産には、もともと消えないタイプの資産価値があり、さらに価値が目減りする速度が法で守られているため、市場経済の影響を受けにくく目減りしにくい資産なのです。

2-2.インフレ時は家賃も上昇する

インフレ時には、世の中のモノやサービスの価値が全体的に上昇しますので、家賃も一緒に価格上昇します。

インフレのタイミングで不動産投資を始めるときに気になるのは、不動産の価値が高くなっても、購入する物件まで値上がりしてしまうのだから、やっぱり不動産投資をするのはデメリットなのではないか?ということでしょう。

しかし、インフレ時は人々の財布に余裕がありますので、家賃を高めに設定しても入居者が決まりやすく、購入資金の上昇分がカバーできます。

インフレが続く中、更新などのタイミングで所有している賃貸物件の家賃を値上げしたとしても、インフレ時には入居者の給与も上昇していますので、ほとんどのケースで問題なく経営を続けることができるでしょう。

もう一つの懸念材料としては、インフレに円安が重なると、投資物件の建築資材の価格が高くなることがあります。例えば、これから建築する新築物件は資材や人件費が高くなるだけで、スペックが上がるわけではありませんので、割高感のある買い物になる可能性があります。

しかし、中古物件はすでに建っている建物ですので、これ以上の資材と人員が不要です。代わりに、リフォームやリノベーションをするための資金が高くなってしまう可能性はありますが、このようなコストもインフレに合わせて家賃設定を上昇させることによってカバーできます。

確かに、インフレ経済では、コスト高は不可避です。しかし、株式投資や投資信託などをして、パフォーマンスが下がったことにより、投資額そのものが大幅に目減りしてしまうことや、ただ貯金として口座においてあるものが、インフレによってどんどん実質的な目減りをしていくことと比較すると、資材高騰によるコスト高は、かなり限定的なデメリットといえます。

2-3.投資用ローンが目減りする

不動産投資を始める際、多くの方は金融機関からの融資を受けてスタートしますが、インフレ下では貨幣の価値が下がっていますので、実質的に借金の価値も相対的に下がることになります。

少し乱暴な言い方をすると、インフレで最もトクをするのは、たくさん借金をしている人、ということにもなるでしょう。

固定金利でローンを組んだ場合は、長引くインフレによって金利が上昇したとしても、最初に設定した金利のままで支払いが続けられますので、さらにトクをすることができます。

ただし、インフレ時は金利上昇もしやすくなりますので、不動産投資をスタートさせるときには、金利政策などの情報を確認しながら、なるべく長い期間、低金利で固定できるローンを選ぶことが大切です。

3.インフレ時の不動産投資4大リスク

不動産投資は、インフレによる金融資産の目減り分への対策になりますが、不動産投資そのもののリスクが消えるわけではありません。

本章では、不動産投資におけるリスクの中でも、物件の規模に関係なく起きる可能性がある、不動産投資の4大リスクをまとめています。

  1. 空室リスク
  2. 災害リスク
  3. 家賃滞納リスク
  4. 流動性のリスク

3-1.空室リスク

不動産投資の収入は、入居者からの家賃です。入居者が安定して更新をしてくれることで、長期的に安定した収入が確保できます。

しかし、中には借り手がつきにくい物件や、借り手がついても更新をせずに退居してしまう物件、空室の出やすい物件もあります。

このように、空室が発生することによって賃料収入が途絶える可能性のこと「空室リスク」といいます。どの物件にも起きる可能性があり、不動産投資をする方全員にとってのリスクです。

その対策として、エリアや土地条件が賃貸経営向きの物件に絞り、エリアニーズに沿った物件にすることで、空室リスクを下げることができます。さらに空室リスクを下げるには、入居者の感性や個性に沿った室内を提供し、入居者が「ここに住みたい」と強く願ってくれるタイプの物件を作り出すことです。

画一的になりがちな賃貸物件の中で「やっと、巡り合えた!」と感じてもらえるほどの、ライフスタイルとマッチした物件に出会えるのは、入居者にとっての幸運であり、大切にしてもらえます。REISMであれば、住みたいエリアを選択した人たちの感性にマッチする空間作りのお手伝いができます。

3-2.災害リスク

地震、台風、洪水などの自然災害と火災のリスクです。自然災害も火災も、いつ・どこで・どのように起きるかの予測がつきませんので、不動産投資をする方全員にとってのリスクといえます。

対策としては、物件を所有する際にハザードマップなどから災害の起きにくいエリアを選ぶ必要があります。中古物件の場合は、免震・耐震対策がしっかりと施されている物件を選び、オーナーは損害保険に入っておくなど、損害を最小にできるように準備をしておきます。

3-3.家賃滞納リスク

入居者が、賃料を滞納するリスクです。賃料収入が発生しなくなる上に、その部屋には人がいますので、次の入居者を探すことができないという、とても厄介なリスクです。

入居者に交渉をしても出て行ってくれない場合は、訴訟を起こさなければならないこともあり、その場合は弁護士費用がかかる上に、問題が解決するまでの間、家賃収入も入らなくなります。

対策としては、入居審査基準を厳しくし、なるべく勤続年数の長い安定した職業の方を選ぶようにします。また、保証会社加入を入居の必須条件にするなどの工夫をすることで、万が一のケースに備えることができます。

3-4.流動性のリスク

不動産を購入するためには、ある程度まとまった金額が必要になりますので、売ろうと思っても、すぐには現金化しにくいというリスクがあります。

最終的には売却できるとしても、例えば株式やFXなどのように市場でその日のうちに現金化できる金融商品と比較すると、不動産はかなり流動性が低いといえます。

仮に、売り出した物件がすぐに売却できたとしても、売買契約・金融機関の審査・引渡しなどのプロセスに時間を要します。売却することが決まったら、これを前提に売却スケジュールを立て、計画的に動くことが対策となります。

4.今こそ不動産投資をスタートすべき5つの理由

本章では、インフレに強いといわれる不動産への投資を、今このタイミングでスタートすべき理由を5つにまとめています。

  1. 「貯蓄から投資」は時代の潮流と合致している
  2. 持っているお金の価値を金銭以外のものに変えておける
  3. 資産としての価値が変わりにくい
  4. 資産運用のパフォーマンスが上がる
  5. 海外投資家が日本の不動産投資に注目している

4-1.「貯蓄から投資」は時代の潮流と合致している

岸田政権が掲げている「新しい資本主義」は、貯蓄から投資をして資産を増やすことで、将来の年金不安を解消するだけではなく、日々の暮らしへの安心感を強化するという意味合いにおいても、「投資」を推奨しています。

わかりやすくいうと、毎日・毎月の生活を支えるために消化されてしまう労働収入だけではなく、不労所得のような形で受け取れるタイプのお金が入るよう投資をライフプランに組み込むことにより、総合的に生涯年収を増やしていこうという提案です。

このような人生全体での総所得を上げる動きは、日本が戦後~昭和の成長時代にあった際、資産形成に興味のあった現在の富裕層が積極的に行っていたことでした。

また、資産形成に興味がないタイプの人でも、国家と企業が目覚ましく成長している時代は銀行金利も高かったため、会社員による労働収入を口座に入れておくだけで資産を増やすことができていました。

しかし岸田政権は、企業も個人もお互いに自立した経済を確立しようという、今までの日本にはなかったタイプの新しい経済の流れを提案しています。

すでに、テレビやネットニュースで、iDeCo(個人型確定拠出年金)やNISA(少額投資非課税制度)に改革をするという話が出ています、2022年の年末までには、個人資産を倍増できるための新しいプランなどが発表されることになります。

仮に、途中で政権交代があったとしても、今回の新しい経済提案はどの政権になっても引き継がれることになるでしょう。それほど日本は今、経済成長という点において、ターニングポイントに立たされているのです。

これらの新しい日本の経済成長のスタイルは、かつて日本がバブル時代に使っていた、終身雇用・退職金・高額な老齢年金などのような、国家・企業依存型のモデルとは違い、より個の生活力、個の判断力が求められています。

国民それぞれが、自分自身のライフプランを描き、自分にとって最適な生き方・暮らし方を、自己責任で作り上げていくというもので、一個人であっても経営者的・起業家的な感覚が求められることになります。

そして、インフレ時に資産が目減りする預貯金などはそのままにせず、何らかの形で「増やす」ための投資をすることが、国家プロジェクトとして推進されていくようになるでしょう。

参照:内閣府 経済財政運営と改革の基本方針2022

4-2.持っているお金の価値を金銭以外のものに変えておける

インフレ時はお金の価値が低くなるので、お金を「より価値の高い別の何か」に替えておくと、資産を減らさずに済みます。

不動産はモノですので、物価が上がると家賃も上がります。家賃が上がると物件価格も上がりますので、インフレ時に不動産を所有するだけで、資産の増大がしやすくなります。

使う予定のないまとまった資金がある場合は、不動産を所有することでインフレ対策となり、大切な資産を守ることができます。

インフレ時代に、マイホームが必要なタイミングであれば自宅購入、そうではない場合は不動産を賃貸に出して賃料を得る不動産投資という形で、お金を生む不動産を得ることも検討しておくべきでしょう。

4-3.資産としての価値が変わりにくい

不動産は土地や建物という、現物のある資産です。不動産自体に一定の値段と価値がありますので、資産値は上がる時も下がる時も、ゆっくりとしか変化しません。

過去にはバブル崩壊などで地価が急激に下落したケースもありますが、バブル期の問題は本来の価値以上の価格がついていたことが原因です。

本来の相場価格の範囲であれば、株価やFXなどが急落するようなスピードで、不動産の価値そのものが無くなるようなことにはなりませんので、不動産投資は何があっても事前に有効な対策が打てるタイプの投資です。

また、建物の価値を表す基準に法定耐用年数がありますが、耐用年数とは法的な意味での価値であり、実際の建物は手入れをしていけば、それ以上に住み続けることができます。

仮に、耐用年数を過ぎた中古マンションであっても、適切なリフォームやリノベーションをかけることにより、新しい耐用年数が発生しますので、物件の実際の寿命を延ばし続けることが可能です。

4-4.資産運用のパフォーマンスが上がる

インフレ経済が続くと、モノである不動産は価値が上がります。特に不動産投資の場合は、家賃と資産、両方の価格上昇がありますので、結果的に投資パフォーマンスが上がります。

家賃が上がるのは、住居がモノであるため、物価上昇に速やかに連動するためです。もちろん、インフレが長引けば、銀行の金利が上昇する可能性も高まりますが、物価上昇のスピードよりは遅いので、不動産投資にとっては追い風になります。

同じ資産運用でも、株や債券などの金融商品の場合は、パフォーマンス自体に問題がなくても、インフレになる速度が早ければ、それに合わせて金融資産の価値が下がっていきますので、運用中に大きく目減りをすることもあります。

例えば、途中で解約することができない投資信託の場合は、償還日には、かなり資産が減った状態になっている可能性もあります。

このようなことを前提に考えると、インフレ時の資産運用先として、不動産投資は手堅い方法であるといえます。

資産運用として不動産投資を選ぶ場合に気を付けることは、入居者が付きやすい立地・エリアを厳選し、適切なサポートを得られる信頼と実績のある不動産会社のサポートを得ることです。

4-5.海外投資家が日本の不動産投資に注目している

世界大手の不動産サービスJLLによれば、2021年度の世界都市別の不動産投資額ランキングでは、東京が235億ドルで世界7位、大阪が55億ドルで世界51位、地域別では東京都心5区の投資割合が約40%です。つまり海外からみたときに、日本での不動産投資とは、東京にある不動産への投資であることがわかります。

東京の不動産が投資先として注目されるのも、世界的なインフレが引き金となっています。すでに、世界各国の中央銀行は経済対策として、国債やREITなどの金融商品を大量購入する財政出動をしながら、お金を世界市場に供給していますので、各国の金融政策自体が結果的に世界的なインフレに一役かっていることになります。

その結果、国ごとの金融商品の利回りは下がり、どの商品に資本投下をしても、投資家は儲からなくなります。そこで、インフレ対策の定石として不動産や金にお金を移動させようとするのですが、ここ数年は、投資先として日本の不動産が注目され始めています。

日本は世界の中でも政治リスクが低く、今後も低金利が続くことが予想されているため、投資効果が高いと判断されています。また、東京の不動産価格は世界の主要都市の不動産価格と比較した場合、かなりの割安感があります。

加えて、世界有数の大都市でありながら犯罪率が驚くほど低いこと、入居希望者の分母となる人口が多いことを考慮すると、海外投資家にとって、東京への不動産投資は宝の山のように見えているのでしょう。

私たち日本人は「水と安全はタダ」がデフォルトなため、東京の投資物件の価値に気が付いていない人も多いかもしれません。しかし、「東京での不動産投資」は、世界中の投資家たちが注目している、絶好のインフレ対策でもあることを知っておく必要があります。

5.まとめ

本記事では、インフレと不動産との関係性をやさしく解説しました。インフレのように世の中にたくさんのお金が増えていく状況では、お金の価値が下がってしまうため、今ある程度まとまった資金をお持ちの方は、インフレに強い不動産に資金を移動させると良いことがお分かりいただけたと思います。

また、同じ不動産を所有するのでも、賃貸に出して収益を得ることを目的とした不動産投資であれば、売却益を狙わなくても、毎月の収入から利益を確保しながら資産形成をしていくことができます。

しかし、はじめての不動産投資ではわからないことが多く、適切なサポートをしてくれる伴走者が必要です。不動産投資で期待している結果を出すためには、長期にわたって入居者を確保できる条件の整った物件探しがカギになります。

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インフレ対策や将来の資産形成に不動産投資をご検討の方は、ぜひ一度、REISMにご相談ください。

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