不動産投資

不動産投資の利回り最低ラインってどれくらいなの?

投資用物件の広告に立地や物件価格と一緒に提示される指標で、購入の重要な判断基準となるのが「利回り」です。利回りが高いほど投資効率は良くなるので「利回りの最低ラインがどれくらいなのか」と考える人も多いのではないでしょうか。しかし利回りが高いからといって、必ずしも「もうかりやすい」というわけではありません。今回は利回りの最低ラインと「もうかりやすさ」について考えてみましょう。

不動産投資の利回り最低ラインってどれくらいなの?

利回りの計算方法

利回りとは、年間の家賃収入を購入価格で割った数字を、百分率で示したものです。利回りには二種類あります。

表面利回り=(年間の家賃収入)÷(不動産の購入価格)×100(%)
実質利回り=(年間の家賃収入-諸経費)÷(不動産の購入価格+購入時の経費)×100(%)

不動産会社の物件広告に表示されている利回りの多くは、表面利回りで、空室による損失や管理費、修繕積立金、リフォーム代、税金などの諸経費は考慮されていません。また、空室の場合、年間家賃収入が確定していないので相場家賃で算出した利回りを物件広告に表示することがあります。こちらは「想定利回り」と呼ばれます。

家賃収入からこうした諸経費を差し引き、さらに物件価格に購入に伴う諸経費(仲介手数料や司法書士手数料など)を加えた価格で割った数字の百分率が、「実質利回り」です。実質利回りは、表面利回りや想定利回りよりも数%低下するのが一般的です。賃貸経営では、より現実的な「実質利回り」を重視したほうがよいことは言うまでもありません。

利回りの計算方法

利回りは条件で変化する

利回りは条件で変化します。年間家賃収入を物件価格で割るわけですから、分子である家賃収入が大きく、分母となる物件価格が小さければ、利回りは高くなり、逆の場合、利回りは低くなるのが特徴です。都内は地方と比べて物件価格が高い傾向ため、利回りは「都内が低く地方が高い」という傾向にあります。

2019年4月に日本不動産研究所が行った調査では、賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り(投資家が不動産から期待する利益のこと)は、港区、品川区、目黒区、大田区のいわゆる城南地区で4.3%でした。この期待利回りは実質利回りと同じく空室率や諸費用が考慮されていますので、表面利回りで考えると、5%台が予測されます。

一方、同調査で大阪を除く主要な政令都市では期待利回りが5.0~5.8%でした。おそらく地方では表面利回りが6~7%前後になるでしょう。同様に新築と中古、RCと木造を比較してみると利回りは「新築が低く中古が高い」「RCが低くて木造が高い」という傾向です。ただしこれらの条件だけでは最低利回りは算出できません。

投資方針でも異なる

利回りに対する判断は、投資方針でも異なります。中・長期にわたって、収入を獲得するインカムゲイン狙いなのか、それとも短期売却による売却益を得るキャピタルゲイン狙いなのかという違いです。都内一等地では、利回りが低くても需要があり売却益が見込めるので「大丈夫」と考える人が多いかもしれません。

キャピタルゲインを念頭に表面利回りが5%前後であれば、これが最低ラインということになりそうです。

狙い目は「都心・駅近」の中古で5~7%か

インカムゲインで考えるならば賃貸需要が高いエリアにあり、高い家賃収入が見込める物件をできるだけ購入価格を抑えて取得することが大切です。資産価値が落ちにくいものとなると都心・駅近・中古(築浅)という条件が最適かもしれませんが、当然、条件の良い物件は販売価格も高く、利回りは低くなります。築20年程度なら5%台、築20年以上で価格が低ければ、7%台が目安になるため、インカムゲイン狙いの場合は5~7%が一つの目安といえます。

ただし、利回りだけに目を向けることも失敗の原因になります。表面利回りはあくまで想定の利回りです。空室が多い、多額の修繕が発生するなどして、実質利回りとの乖離が大きくては、まさに「絵にかいた餅」となります。

不動産投資は購入してから資金回収するまで、長い時間を必要とします。その間、長期に渡り、入居者に選ばれてこそ、有効な資産形成の手段として有効になります。

中古物件に入居者に選ばれ続けるリノベーションを行えば、資産価値を回復させるとともに自分なりのライフスタイルを追求する若年層への訴求力も高まるでしょう。その分、価格は少し高くなりますから利回りは低下して4%台になるかもしれませんが、入居率は高くなることが期待でき、実質利回りも高く推移することでしょう。立地が良い物件なら売却益も十分に見込めるため、利回りが低かったとしても積極的に検討することができるでしょう。

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