不動産投資は売却時に成否が決まる。ベストなタイミングとは？
不動産投資の終着駅は、物件の売却でしょう。売却がうまくいくかどうかで、その不動産投資の成功と失敗が決まるといっても過言ではありません。そのため、物件選びの段階からどのように売却するかを考えておかなければなりません。ところで、購入した物件を売却するベストタイミングとは、いったいいつなのでしょうか。
売却時の物件の簿価を累積キャッシュフローと売却価格が上回れば成功
不動産投資の収益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。
インカムゲインは、毎月の家賃収入から得られる利益のことです。また、家賃収入から支払利息や運営経費、減価償却費を差し引き、最終的に手元に残るお金をキャッシュフローと呼びます。たとえば物件価格が1,000万円で、年間家賃収入が100万円、年間の支払利息と運営経費が50万円、減価償却費が30万円とすると、年間のキャッシュフローは100万円－50万円－30万円＝20万円です。
これに対して、キャピタルゲインは物件を売却して売却益を得ることです。たとえば、5年経過した物件の実質価格は、購入価格から5年分の減価償却分を差し引いたものなので、1,000万円－30万円×5年＝850万円です。したがって、5年目に1,000万円で売れた場合、売却益は1,000万円－850万円＝150万円です。
不動産投資では、売却時の物件の簿価を累積キャッシュフローと売却価格の合計が上回れば黒字となります。イコールなら収支はプラスマイナスゼロになり、下回れば結局持ち出しが発生したことになります。
上述の例では、購入価格が1,000万円、累計キャッシュフローが20万円×5年＝100万円、5年間の減価償却分が30万円×5＝150万円なので、1000万円－100万円－150万円＝750万円です。つまり、物件が750万円を超える価格で売却できれば、その不動産投資は成功したということになります。
不動産市況は特に重要
キャッシュフローがプラスの状態で長期間保有すれば、インカムゲインは多くなります。ただし、築年数が経過するほど物件の価値は減るので、売却価格は下がるでしょう。したがって、インカムゲインとキャピタルゲインの合計をプラスにするためには、売却のタイミングを読む必要があります。
不動産価格は株価のような乱高下はしませんが、不動産市況には常にアンテナを張っておくようにしましょう。リーマンショック後、不動産価格は下落しましたがその後価格は上下し、2013年以降は上昇しています。
税制優遇措置も判断材料
税制優遇措置も売却タイミングの判断材料となります。不動産を売却する場合、所有期間が5年以下と5年超で所得税と住民税の税率が異なります。所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合所得税と住民税の合計は39.63％ですが、5年超の「長期譲渡所得」なら20.315％に下がります。
減価償却期間もポイント
減価償却費は、実際にはお金が出ていかないのに経費として計上できるため、節税に役立ちます。減価償却費は、償却期間が終わると計上できません。償却期間終了後、不動産所得が増えることで税金が高くなるケースが多いため、償却期間が終了する前に売却して不動産を入れ替えるオーナーもいます。
中古物件の償却期間の計算方法は、法定耐用年数から築年数を引き、築年数の2割を加えます。法定耐用年数は木造が22年、RC造が47年です。築年数が10年の場合の計算方法は下記になります。
木造の場合：（耐用年数22年）－（築年数10年）＋（築年数10年）×0.2＝14年
RC造の場合：（耐用年数47年）－（築年数10年）＋（築年数10年）×0.2＝39年
需要が増す季節もある
不動産が動く時期は取引価格が高くなる傾向があります。2月から3月にかけてなど、進学や就職のある年度替わりは狙い目です。このように、不動産投資では出口でいかに高く物件を売却するかで、投資の成否が決まります。不動産投資を成功させるためには、物件を取得する時から売却のタイミングを考えておく必要があるでしょう。
売却シミュレーションも無料で
リズムでは、ご提案する物件だけでなく、ご所有中の物件を売却した場合のシミュレーションを無料で承っております。不動産投資は多くの場合、長期的な運用となりますので、途中でライフスタイルや資金状況、金利、ご自宅の所有状況なども大きく変化してくるでしょう。
売却や繰上げ返済、借り換え、リノベーションによるバリューアップなど、お一人お一人の状況に合わせてご提案しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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