マンション投資をするなら新築と中古はどちらがよいのか
不動産投資で物件を購入する際、｢新築にするか｣｢中古にするのか｣で迷う人は多いかもしれません。新築と中古は、それぞれにメリットとデメリットがあります。それらを理解して、自分の投資目的に合うほうを選ぶとよいのですが、実は双方のメリットを兼ね備えた「狙い目」もあるのです。
新築は需要が多く、融資も受けやすいが、価格が高い
新築物件のメリットは、室内が真新しく設備も最新式のため、入居を希望する人が多く空室率が低くなりやすいことです。また、金融機関からローンも引き出しやすく将来の家賃収入が見込める物件だと評価されれば、「頭金がゼロ」というフルローンが組める可能性もあります。一方、購入価格が高くなり、利回りが低くなりがちなことはデメリットです。
また、「新築プレミアム」といって最初の入居者の家賃設定は高めにできますが、2人目からは新築ではなくなるので、いずれは家賃を下げざるを得なくなるでしょう。すると、ますます利回りは下がることになります。しかし、新築の場合、当面はリフォームや修繕の必要がありません。雨漏りや水漏れなど購入前に判明しなかった不具合を売り主が直す瑕疵担保責任も10年（中古は2年）あるので、初心者には安心です。
中古はローンで不利な半面、安価で立地や利回りがいい
中古物件のデメリットは、新築の裏返しです。室内や設備が古いため、一般的に新築よりも入居希望者が少なく空室で悩まされる可能性があります。セキュリティ面なども、20年前の物件と新築では明らかに違います。また、新築に比べて物件の評価が低くなるため、ローンが組みにくいという面もあります。そのため、築古物件だと融資期間が短くなるかもしれません。
また、きちんと建物の状態を精査して購入しないと、いきなり修繕費が発生する可能性もあります。ただ、最近は耐用年数などの融資条件を満たしていれば、これまで35年が限界とされていた融資期間を上回る最長45年の不動産投資ローンを始める金融機関も出てきました。ローンでの不利益は減少してきているようです。
中古物件のメリットは、何よりも立地でしょう。マンションなどの建物は、立地のいい場所から順に開発されていく傾向のため、新築物件よりも中古物件のほうが良い立地に建っていることが多いのです。賃貸マンションの決め手は、何よりも立地ですから中古物件が持つこのアドバンテージは非常に大きいといえます。
また、新築物件よりも購入価格は安くなるので利回りは高くなる傾向があることも大きなメリットです。
築浅の中古か、リノベーション物件が狙い目
このように、新築と中古にはそれぞれのメリットとデメリットがあります。しかし、両方の“いいとこ取り”を狙うという手もあるのです。それは築浅物件もしくはリノベーション物件といえます。築浅物件という名称には、築何年までという明確な決まりはありませんが、リクルート住まいカンパニーが2015年に行ったアンケート調査では「5年以内」という回答が約4割を占めました。
築5年程度では、室内外でリフォームや設備の更新も不要でしょう。セキュリティ面の設備や仕様も、新築とそれほど遜色はないはずです。そのため、空室率を心配する必要もあまりないと考えられます。さらに、購入価格は新築プレミアム分が安くなり、ローンで借り入れする金額も抑えられることから、ローンの返済期間を十分に取ることも可能になります。
一方のリノベーション物件は、専門に手がける不動産会社が立地のよい中古マンションをスケルトン状態にし、配管から内装・設備まで、“まるっ”と新しくします。室内の利便性は、新築同様のレベルかつ、デザイン性も高められており、自身のライフスタイルにこだわる若者などに人気の傾向です。ターゲットを明確にしてリノベーションされているため、入居者もつきやすく強気の家賃設定もできます。
そして、新築物件よりも安い価格で購入できる点も投資家にとってはメリットです。新築と中古のどちらにもメリットとデメリットがあります。自分の投資目的や予算から、自分の状況に合った物件を選ぶようにしてください。なかでも両方の“いいとこ取り”をしたようなリノベーション物件は狙い目です。不動産投資は、新築でも中古でも大きな資金が必要な買い物になります。じっくりと検討してから決断するようにしましょう。
