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COLUMN

不動産投資コラム

同じ物件に不動産投資しても儲かる人と儲からない人がいるのは何故?

不動産投資は不動産が勝手にお金を稼いでくれるため、投資家によって儲けの差は生じないような気がします。

ところが、同じ不動産に投資をしても、しっかりと儲かる人もいれば、苦しくなってしまう人もいます。 不動産投資で儲かる人と儲からない人との差はどこから生まれるのでしょうか。

そこで今回の記事は、不動産投資で儲けるために必要なことについて解説します。

築古物件でも保有できるワケ

街を歩いていると、築40年以上の古いアパートを見かけることがあります。見た目の老朽化も進んでおり、入居者も2割くらいしか入っていないようなアパートです。

このようなアパートでも、稼働している限りは誰かが運用を続けているはずです。アパート経営としてはかなり苦しいはずですが、悠然と持ち続けているオーナーがいます。

このようなアパートの所有者は、往々にして既に借入金の返済が終わっている方が多いです。借入金の返済がなければ、出ていく費用が固定資産税や建物の保険料、管理委託料程度であるため、数戸の賃料でも賄うことができます。

つまり出費は最低限で、かつ借入金返済によるキャッシュフローの悪化がないため、大半が空室であっても持ちこたえられるのです。

このように借金が返し終わっていれば、入居率の低い老朽化アパートでも保有できるということは、当然の理屈なのです。

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人によって儲かり方が異なる理由

ただ、この当然の理屈は、不動産投資においてはとても重要になります。

不動産投資は不動産が収益を稼いでくれるため、物件を購入した後は本人の才覚はあまり関係ありません。

例えば利回りが5%の物件であれば、Aさんが購入してもBさんが購入しても利回りは5%です。

一般的なビジネスであれば、同じ商売でも経営者の才覚次第で伸びる会社や伸びない会社があります。 ところが、不動産投資は人によって売上が伸びるということは基本的にありません。

不動産投資は収益が安定しているというメリットがありますが、悪い意味でも収益が安定しています。満室以上に収益を伸ばすことができず、大きな上振れは見込めないという特徴があります。

もし不動産投資で人によって儲けに差が出るとしたら、それは投資家自身の借入金と自己資金の割合の違いです。この割合を資金調達割合と呼びます。

同じ物件であっても、自己資金100%で投資をする人もいれば、借入金100%で投資をする人もいます。資金調達割合は人によって異なります。

例えば、冒頭で示した2割しか入居していない築40年以上の古いアパートも、借入金100%で購入してしまったら、持ちこたえることができません。

家賃収入だけでは借入金の返済原資が捻出できず、キャッシュフローのマイナスが続くため、やがて物件を手放すことになるでしょう。

儲けるには自己資金割合を増やす

少し極端な例で解説しましたが、結論としてはキャッシュフローを良くするためには、自己資金割合を増やすことが必要です。

不動産投資は収入の上限(満室時)があるため、儲けるには出ていくお金を減らすしかありません。

自己資金割合が多ければ毎月の返済額が減るため、出ていくお金が減ることになります。不動産投資の儲けのカラクリは、自己資金をいかに多くするかにあります。

プロの機関投資家も自己資金割合の目安を30%としていますので、少なくとも30%は自己資金を用意しておくことをお勧めします。

不慣れな個人投資家であれば、最初のうちは50%程度の自己資金を用意し、安全運転で不動産投資を始めるのが良いです。少なくとも、借入金100%ではプラスのキャッシュフローが生まれにくいので、できるだけ避けるようにして下さい。

まとめ

以上、不動産投資で儲けるために必要なことについて解説してきました。不動産投資は資金調達割合によって儲かり方が異なります。不動産投資で儲けるのであれば、十分な自己資金を用意してから投資を始めるようにしましょう。

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