不動産投資は一棟買い・区分所有・一戸建てのどれがいいの？
不動産投資の対象は大別するとアパートやマンションの「区分所有」「一棟買い」、そして「一戸建て」の3つです。それぞれに特徴やメリット、デメリットがあります。個人投資家にとって一体どれが最適な投資対象なのでしょうか。
区分所有と一棟買いを比較してみよう
区分所有と一棟買いでは、どのような違いがあるのでしょうか。比較してみましょう。
- 価格
当然ですが一棟買いは区分所有よりも高額になります。そのため投資初心者ではほとんどの場合、区分所有を選択することになるでしょう。また一棟買いの場合、それに適した賃貸経営のノウハウが必要だとされているので資産家で購入資金が用意できるとしても、投資初心者は区分所有から始めることをおすすめします。 - 出口戦略
区分所有の場合、一棟買いに比べると物件価格が比較的低いので将来的に売却することになっても、購入希望者が見つけやすくなります。この点は一棟買いよりはポイントは高いといえるでしょう。例えばファミリータイプの物件の場合、投資目的の投資家だけでなく自宅としての居住用住宅を探している家族も対象にできるでしょう。昨今、非婚者が増加しているので1Rや1Kのようなワンルームマンションの区分所有でも、将来的に実需市場で売却できる可能性も高まっています。 - 空室リスク
区分所有で1室しか所有していない場合、空室になると収支がゼロになります。しかし一棟所有の場合、空室が出ても他室からの家賃は得られるので収支がゼロになることはありません。ただ入居希望者が絶えない優良物件を購入し、しっかりとした賃貸経営ができていないと相次いで空室が発生した場合に、購入費用が高かった分、リスクも大きくなります。
これらを踏まえると、まずは空室リスクの低い物件の区分所有で不動産投資の経験を積み資産の拡大に成功してから、更にチャレンジしたい方は一棟買いを検討するのが良いのではないでしょうか。
一戸建て投資のポイント
一戸建ての投資は、マンションやアパートへの投資と比較して利回りが高くなる傾向ですので、その点はメリットといえます。また一戸建てにはファミリーの入居が多く、一旦入居すると入居期間が長くなりますので一度客付けに成功すれば、安定した賃貸経営が見込めます。マンションやアパートのような共用部分がないので、管理がしやすく入居者同士でトラブルが起きる心配もありません。
一方、区分所有の場合と同じで物件を複数所有していない限り空室率は0％か、100％となってしまう点はデメリットといえます。また入居者が退去した際に入居期間が長いこともあり、汚れや損傷がひどいケースも多く清掃やリフォーム費用が高くなりがちです。さらに新しい入居者もファミリーが対象になるため、客付けに苦労することが少なくありません。
リノベーションされた中古マンションの区分所有が狙い目
都心で最寄り駅からも近いマンションの区分所有は空室リスクも低くなります。サラリーマンなどで本業が忙しい中、不動産投資にチャレンジしようという初心者にはおすすめでしょう。特に注目して欲しいのがリノベーションされた中古物件です。リノベーションはリフォームと似た言葉ですが、意味が異なります。古くなったり痛んだりした物件を元の状態に原状回復するのがリフォームです。
一方、リノベーションは内装を最新の設備に一新するだけでなく「間取りを変える」「水回りの配置を変える」などの施工を行うことで付加価値を与え、中古物件が新築以上に使い勝手が良く魅力ある不動産に生まれ変わります。都内では地価の上昇に伴い新築物件の価格も高騰しています。中古物件は新築よりも安く購入できるうえにリノベーションの結果、新築同様の設備や最新デザインを取り入れているので自分のライフスタイルにこだわりを持つ入居者などから人気です。
首都圏の物件は利回りが低下しても空室リスクが低いため、安心して賃貸経営ができるでしょう。しかも中古物件は新築物件よりも価格が抑えられるので、相対的には利回りが高くなる傾向です。リノベーション物件は新築物件に負けない最新設備や間取り、デザインが採用されており、時代のニーズにマッチした物件といえるでしょう。リノベーション物件で不動産投資を考えている方は、リノベーション物件を専門に取り扱っている不動産会社を見つけて、一度相談してみてはいかがでしょうか。
