不動産投資にかかる経費はどこまで落とせるの？
どんなビジネスでも支出を経費として計上し、利益を圧縮すれば節税になります。不動産投資の場合、賃貸収入を得るのに必要な経費かどうかが判断基準となりますが、どんな用途だったら経費として認めてもらえるのでしょうか。
家賃収入を得るのに必要な支出は経費
不動産投資において課税対象となるのは、家賃収入から必要経費を差し引いた所得です。所得が少ないほど支払う税金額は減ります。その基準は「賃貸経営という本来の業務に関係があるかないか」ということです。家賃収入を得るために必要な支出ならOKですが、線引きが難しいものもありますので以下で検証していきましょう。
1管理費、修繕積立金、修繕費、減価償却費
区分マンション所有者が管理組合に対して支払う管理費や修繕積立金は、経費としての計上が可能です。これらは確定申告前に1年分の領収書をまとめて発行してもらえます。リフォーム代などの修繕費も可能です。減価償却費は物件の取得費用を耐用年数に応じて分割して計上するため実際の支出はありませんが、経費として認められますので会計上では有力な節税手段となります。
2保険料、税金、手数料
火災保険や地震保険は経費として計上できます。主な地震保険が1年更新であるのに対して火災保険は最長10年分をまとめて支払うこともできますが、初年度にまとめて計上するのではなく年ごとに分割して計上します。物件を購入した際に求められる不動産取得税、登録免許税に加え、固定資産税、課税文書に貼り付ける印紙代も計上可能です。
手数料関係では、物件購入時に不動産会社に支払う仲介手数料、登記を依頼した司法書士への報酬も経費にできますが、住民税や所得税は必要経費になりません。なお金融機関に支払うローンの利息分は経費として計上可能です。
3広告宣伝費、セミナー
不動産の管理会社など客付けのために支払う広告宣伝費も計上可能です。不動産投資の勉強のためのセミナー参加費用、書籍購入代金、ネット上での有料情報購入費用も計上できます。一方、不動産投資に役立つことだからといって宅地建物取引士やマンション管理士など不動産関連の資格取得費用は認められていません。
4その他の費用
これら以外に計上できる費用として物件を見に行くための交通費があります。電車代やマイカー、レンタカーのガソリン代および駐車代、高速道路料金、車検費用、自動車保険料、自動車税なども計上可能です。業務中に生じた事故ならレッカー代も問題ありません。ただ駐車違反やスピード違反の反則金は計上できません。
＜参考＞
手順を押さえれば怖くない。不動産投資の確定申告の方法
借入金の返済は経費にならないの？節税対策にはならない借入金を解説
国が否定した使い道
経費としての判断がつきにくい項目もあります。あるサラリーマン大家さんが不動産所得と給与所得を損益通算して申告した際に否認されました。そのため2011年に国税不服審判所に更正処分の取り消しを求めたものの、再び経費計上が否定されたという判決があります。それは以下の通りです。
- 住宅の専有面積のうち貸与していた2部屋分40平方メートルの広さ
- その建物にかかる水道光熱費の50％
- インターネット利用料と電話代
- スーツ代、自転車代、コンタクトレンズ代など
- 妻が日常生活の一環として行っていた電話の取り次ぎや郵便物の発送などに対する給与
これらが経費として認められなかった理由は、不動産賃貸業との関連性を客観的に示すことができなかったためだそうです。そのため税務調査に対して関連性を明確に説明できていれば、経費として認められた可能性もあるので上記のものが一律にダメだということではありません。
今回は「不動産投資で計上が可能な経費が何か」についてみてきましたが、節税するためにはいかに所得を戦略的に減らすかがポイントです。ただし賃貸経営に関係ない経費を計上すると当局による税務調査の対象となるので注意しましょう。また無駄な経費を支払って節税するより、税金をきちんと支払ったほうが手元に残るお金（キャッシュフロー）が多くなることもあります。利益を獲得するために始めた不動産投資のはずですから、くれぐれもやり過ぎは禁物、注意しましょう。
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