不動産投資

手順を押さえれば怖くない。不動産投資の確定申告の方法

不動産投資は賃貸経営というビジネスです。そのため儲けたり、赤字になったりしても納税するために、お金の出入りをきちんと報告する義務があります。確定申告は前年1月1日~12月31日の収支を翌年の2月16日~3月15日の間に管轄の税務署へ申告することが必要です。「申告漏れや虚偽を疑われる記載がないか」「脱税を疑われて税務調査が入らないか」など確定申告の経験がないと、不安に感じてしまうかもしれません。しかししっかりと確定申告の手順を知っていれば、なにも恐れる必要はないのです。

<参考>
なぜ不動産投資がサラリーマンにとって節税になるのか、落とし穴はないのか

手順を押さえれば怖くない。不動産投資の確定申告の方法

まず白色申告か青色申告かを選択する

申告書類は白色申告と青色申告から選びます。不動産投資を始めた初年度は単式簿記で比較的簡単に作成できる白色申告になるでしょう。必要書類は税務署の窓口でもらったり、国税庁のサイトからダウンロードしたりすることができます。またクラウド会計サービスやe-Tax(国税電子申告・納税システム)なら、PCで記入したデータを直接送信することも可能です。

不動産投資が事業規模(貸家5棟か、区分マンション・アパート10室)であるなら青色申告を選択することもできます。青色申告のメリットは、白色よりも所得控除額が多くなることや赤字を3年間繰り越せること、デメリットは複式簿記で詳細に帳簿をつける必要があることです。なおクラウド会計サービスならフォームに数字を記入するだけで申告書を作成してくれますので、現在では白色も青色もあまり差はなくなっているといえるかもしれません。

<参考>
不動産投資を始める人が知っておきたい「事業的規模」とは何か?

申告書には以下で述べる各種書類を添付する必要があります。

物件購入と収入に関する必要書類を集める

所有している物件に関する必要書類は以下の5つです。

  1. 不動産売買契約書
  2. 譲渡対価証明書
  3. 売渡精算書
  4. 賃貸契約書
  5. 家賃送金明細書

譲渡対価証明書は不動産売買契約書に土地と建物それぞれの金額が書かれていれば必要ありません。1~4は不動産会社が、5は管理会社が発行してくれます。サラリーマンなどで本業がある人は、勤め先の会社から源泉徴収票をもらいましょう。年収額が書かれているため、確定申告書の添付書類台紙に添付することが必要です。

経費に関する必要書類も集める

収益物件を運営するうえで、かかった経費を計上するために必要な書類は以下の4つです。

  1. 各種税金の納付書
  2. 保険料の証明書
  3. ローン支払い明細書
  4. 管理費・修繕積立金の明細書

1は固定資産税や都市計画税、不動産取得税、収入印紙税の納付書、2は火災保険や地震保険の保険料のことです。3はローンの金利分を計上するために必要です。4は管理組合から1年分をまとめてもらうことになります。

<参考>
不動産投資にかかる経費はどこまで落とせるの?

初心者にはクラウドサービス・e-Taxが便利

書類を集めたら、いよいよ申告書に記入です。年額1万円前後から使えるクラウド会計サービスを利用すると指示通りに数字を打ち込むだけで申告書を自動作成してくれます。後述する確定申告書の記入ルールに関する知識もほとんど不要ですし、マイナンバーとe-Taxシステムを駆使すれば申告書の提出までもワンストップでできます。

経理の処理にわずらわされることもありませんので、手続きに悩む時間を短縮することができます。初心者やシステム操作の抵抗がない方はこのようなサービスを利用してみるのもよいでしょう。

不動産投資は確定申告書B

ここでは従来の手書きで記入する場合について説明します。確定申告書には「A」と「B」があり、手元に集めた書類を元に、「B」の第一表から記入していきましょう。(Aは不要です)

申告書B

「収入金額等」の部分には不動産収入と給与を記入します。「所得から差し引かれる金額」の部分には、医療費控除や保険料控除、配偶者控除のほか、基礎控除(38万円)を記入しましょう。不動産所得は収入から経費(後述する収支内訳書で計算)を差し引いて記入することが必要です。第一表の右側に控除前の所得、控除後の所得と源泉徴収の納税額を記入し、最終的な納税額を記入。次に確定申告書B第二表に移り、源泉徴収票の内容を転記します。

申告書B-2

確定申告書Bに添付する収支内訳書ですが、こちらの用紙には一年間の売上や仕入額、その他の経費などをそれぞれ項目ごとに記入し、最終的な利益を算出し申告します。収支内訳書には、一般用、農業所得用、不動産所得用の3種類がありますので、不動産所得があれば不動産所得用を選び正しい金額を正直に記入しましょう。

収支内訳

以上のように申告書へ必要事項を記入して期日の3月15日までに税務署に送付すれば完了です。期日内に送付しなくても「期限後申告」として受け付けてはくれるのですが、場合によっては無申告加算税や延滞税が課されることもあります。遅れた場合も早いほどペナルティは軽くなります。いずれにしても早めの申告が大事です。そして何より、正確に、正直に数字を記入し、無用なトラブルは避けるようにしましょう。

<参考>
不動産投資で得られた家賃収入からどれくらい税金を取られるのか?

これから始める方も運用中の方も情報収集が大切

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