不動産投資の家賃収入に消費税がかからない？ただし、注意点もある
消費税率が2019年10月1日に8％から10％に引き上げられました。「たかが2％」「2％は高い」など感じ方は人それぞれですが、負担が重くなることに変わりはありません。不動産投資における家賃収入の消費税はどのようにかかわってくるのでしょうか。今回は不動産投資と消費税の関係について考えてみます。
住宅用なら非課税
ワンルームマンションなどの物件を住宅用として他人に貸し出す一般的な不動産投資での家賃収入は、すべて非課税となり消費税を納付する義務はありません。そのため入居者に対して消費税の名目で10％のお金を請求することはできないため賃貸契約書にはかならず「居住用」と明記しておきましょう。条件としては賃貸期間が１ヵ月以上であることが求められます。
なお居住のために入居するのが「個人であるか」「事業者であるか」については問われません。あくまで「その貸家がどのように利用されるか」で判断され住宅用なら非課税です。契約者によっては、その物件の中で仕事をして収入を得ることがあるかもしれません。そのような場合でも契約書上「居住用」として貸し出されていれば、非課税扱いとなります。
敷金、礼金、共益費、管理費、更新料は非課税
入居時に支払われるお金には、敷金や礼金があります。これらも家賃同様に非課税です。住み始めると家賃のほかに、共益費、管理費、更新料が徴収されることがあります。これらも同様に非課税です。ただし管理費の中に水道代や電気代などが含まれていると、それは課税対象となります。
事業用（事務所や店舗）は課税対象
不動産物件が事業用の場合は課税対象です。そのため物件を購入し事業用として賃貸する場合は、税込み価格の家賃を提示します。事業用物件では課税売上高が1,000万円以下の場合、消費税の納付義務はありません。居住用と事業用の両方の物件を保有している場合、家賃収入は合算するのではなく事業用物件だけで計算し1,000万円以下かどうかが基準となります。
なおウイークリーマンションやマンスリーマンションとして物件を貸し出す場合は、旅館業法に従って課税対象となります。
駐車場がある場合
賃貸物件の中には、住宅と駐車場と一体で賃貸する契約もあります。その場合、駐車場を含めたすべてを非課税扱いにすることも可能です。ただ最近は車を持たない人も多いため「、駐車場付きの物件を賃貸しても車を持ってない人が入居したために駐車場を使っていない」といったことも起こりかねません。そのため駐車場を使わない分、家賃を下げて貸し出す可能性も出てくるでしょう。
駐車場を遊ばせておかず有効活用するためには駐車場だけを別の人に賃貸することも可能です。しかしその場合は、課税対象の取引となり年間で1,000万円を超える収入があった場合は消費税を納める義務が発生します。
そのほかのケース
マンション内にプールや温浴施設、家具や電気製品、トランクルームが備わっていることがあります。これらの施設が、マンションの住人以外は使用できなかったり、入居者が使用を選択できなかったりする場合は非課税です。つまり施設使用料を共益費などに含んでしまえば問題ありません。これとは別に、「プール利用料」などという名目で徴収している場合は課税対象になります。
今回は増税のタイミングで不動産投資に関連する消費税についてもう一度整理してみました。上述した通り、消費税の課税対象になるのか、ならないのかは、意外とシンプルなルールで決められています。
事業用物件に不動産投資をしているサラリーマン大家さんはあまり多くはないでしょうから、たいていの場合は非課税となるでしょう。これから事業用物件での不動産投資を検討している方は事前に消費税の部分もしっかりと確認してプランを立てる必要がありそうです。
