不動産投資の経費とは、家賃収入から差し引いて課税対象の所得を減らせる費用のことです。ローン返済のうち経費になるのは利息だけで、元本返済は経費になりません。

一方、現金の支出をともなわない減価償却費は経費に計上できます。この記事では、計上できる経費12項目と、経費にならないものを整理して解説します。

「毎月お金が出ていくのだから、ローン返済はまるごと経費になるのでは」と感じる方は少なくありません。ところが実際には、出ていくお金と税金計算上の経費は一致しません。

この記事を読めば、そのズレの正体と、漏れなく計上すべき経費の全体像がつかめます。

この記事の要点：

• 不動産投資の経費とは、家賃収入から差し引いて課税所得を減らせる費用
• ローン返済は「利息」だけが経費で、「元本返済」は経費にならない
• 減価償却費は現金支出をともなわないが経費に計上でき、節税の要

1. 不動産投資における「経費」の基本

実際に出ていくお金と、税金計算上の経費は一致しません。そのズレを生むのが元本返済と減価償却です。

1-1. 「出ていくお金」と「経費」は一致しない

不動産投資を続けていると、通帳から出ていく現金の額と、確定申告で使う経費の額が一致しないことに気づきます。この感覚のズレは、決して間違いではありません。むしろ、不動産投資の税金を理解するうえで最初に押さえておきたい前提です。

ズレの原因は2つあります。

1つ目は、借入金の元本返済です。毎月きちんと現金が出ていくにもかかわらず、元本の返済分は経費になりません（理由は次章で説明します）。つまり「支出だが経費ではないお金」です。

2つ目は、減価償却費です。こちらは実際に現金が出ていかないのに、経費として計上できます。「支出ではないが経費になるお金」です。

この2つがあるために、手元のキャッシュフローと、帳簿上の利益は別々に動きます。利益が黒字でも、元本返済が重ければ手残りはマイナスになることがありますし、逆に減価償却費のおかげで帳簿上の利益を抑えられることもあります。

まずは「出ていくお金＝経費ではない」という一点を頭に入れておくと、このあとの借入金や12項目の話がすっと理解できます。

1-2. 減価償却費は「現金が出ないのに経費になる」

不動産投資の節税を語るうえで欠かせないのが、減価償却費です。減価償却費とは、建物の取得原価を、法律で定められた耐用年数にわたって少しずつ費用として按分していく、会計上の費用のことです。

ポイントは、建物の代金は購入時に支払い済みだという点にあります。すでに払い終えたお金を、その年に一度に経費にするのではなく、数年から数十年に分けて毎年の経費として計上していきます。

そのため、減価償却費を計上する年に新たな現金が出ていくわけではありません。現金支出をともなわずに課税所得を圧縮できることが、不動産投資の節税メリットの核心とされる理由です。

どれくらいの期間で償却するかは、建物の構造や築年数によって変わります。中古物件では「簡便法」で償却期間を計算するなど、少し専門的な論点もあります（詳しくは「中古不動産の耐用年数はどう決まる？計算式と融資期間の伸ばし方」で解説）。

2. 借入金の返済は経費になる？（利息はなる・元本はならない）

借りたお金は売上ではないため、返す元本も経費になりません。一方、利息は投資に要するコストなので経費になります。

2-1. なぜ元本返済は経費にならないのか

結論から言うと、借入金の元本返済は経費になりません。理由はシンプルで、借りたお金がそもそも売り上げ（収入）ではないからです。

融資を受けて口座にお金が振り込まれたとき、その金額に税金はかかりません。借り入れは売り上げではなく、いずれ返す債務だからです。

もし借りたお金が売り上げとして扱われるなら、融資を受けた瞬間に大きな利益が出て、多額の税金が発生してしまいます。実際にはそうならないのは、借り入れが収入に当たらないためです。

入り口で収入として扱われなかったのですから、出口である返済も同じ理屈で扱われます。借りたときに税金が増えなかったのに、返したときだけ経費になって税金が減るのでは、筋が通りません。

だからこそ、元本の返済は経費にならないのです。

一方で、利息はまったく性質が異なります。利息は、物件という収益資産を取得・保有するために金融機関へ支払うコストです。事業に必要な費用なので、こちらは経費として計上できます。「元本は債務の返済、利息は事業のコスト」と切り分けて覚えておくとよいでしょう。

2-2. 返済額のうち経費になるのは「利息分」だけ（計算イメージ）

毎月のローン返済は、元本部分と利息部分の合計で成り立っています。このうち経費に計上できるのは、利息部分だけです。

具体的なイメージをつかんでみましょう。たとえば、毎月の返済額が10万円で、その内訳が利息4万円・元本6万円だったとします。この場合、経費にできるのは利息の4万円のみで、残りの6万円は経費になりません（※これは仕組みを説明するための試算イメージです。元本と利息の内訳は、借入額・金利・返済年数によって変わります）。

さらに知っておきたいのが、内訳は年々変化するという点です。多くのローンで採用されている元利均等返済では、返済が始まった当初は利息の割合が大きく、年数が進むにつれて元本の割合が増えていきます。

つまり、経費に計上できる利息は、返済の初期ほど大きく、後半になるほど小さくなります。年々経費化できる額が細っていくことは、後述するデッドクロスにもつながる論点なので、頭の片隅に置いておいてください。

2-3. 借入金の会計処理（借入時・返済時）

借入金そのものの扱いも整理しておきましょう。融資を受けたお金は「事業資金の借入」として処理し、売り上げにも経費にもなりません。前述のとおり、借入は収入ではないからです。

ただし、融資を受ける際に発生する諸費用は経費になります。たとえば金融機関へ支払う事務手数料は「支払手数料」、契約書に貼る印紙代は「租税公課」として、いずれも経費に計上できます。仮に1,000万円の融資で事務手数料が数万円、印紙代が1万円程度かかったとすれば、その分は経費として扱えるということです。

返済時は、元本と利息を分けて処理します。元本は借りたお金を返しているだけなので経費にならず、利息は事業のコストなので経費になります。借入金の会計処理は、この「借り入れは売り上げでも経費でもない」「諸費用と利息は経費」という区別さえ押さえておけば、実務で迷うことは少なくなります。

3. 【一覧表】不動産投資で計上できる経費12選

ローン利息のほかにも、保険料・管理費・修繕費・税金・専門家報酬など、計上できる経費は幅広くあります。

借入金のうち経費になるのは利息だけですが、不動産投資にはそれ以外にも計上できる経費が数多くあります。代表的な12項目を、具体例と計上時の注意点とあわせて一覧にまとめました。

（編集部作成）

とくに8番から12番（通信費・交通費・自動車・勉強代・交際費）は、私生活と兼用になりやすい費目です。

これらは「不動産投資のために使った分だけ」を、合理的な基準で按分して計上するのが原則です。全額を経費に入れようとするとかえって税務上のリスクになりかねないため、事業に関連する範囲にとどめておきましょう。

4. 経費にならないもの・間違えやすい注意点

元本返済・所得税等・私的支出は経費になりません。資産価値を高める工事は経費ではなく減価償却の対象です。

計上できる経費を押さえたら、次は「経費にならないもの」も対で覚えておきましょう。ここを取り違えると、申告のやり直しにつながりかねません。

経費にならない代表的なものは3つあります。1つ目は、これまで説明してきた借入金の元本返済です。2つ目は、所得税・住民税・法人税といった税金です。これらは経費計算の結果として算出される税金なので、それ自体を経費に含めることはできません（固定資産税など事業に関わる税金が経費になるのとは扱いが異なります）。3つ目は、不動産投資と関係のない私的な支出です。プライベートな飲食や旅行などは、当然ながら対象外です。

もう1つ、間違えやすいのが修繕費の線引きです。壁紙の張り替えや故障した設備の交換といった、元の状態に戻すための工事は、その年の修繕費として経費にできます。一方で、原状回復の範囲を超えて物件のグレードを上げる工事、たとえば設備を一新するようなリノベーションは「資本的支出」として扱われます。

資本的支出は、その年に一括で経費にするのではなく、固定資産の価値が増えた分として複数年に分けて減価償却していきます。同じ「工事」でも、原状回復なのか価値の向上なのかで税務上の扱いが変わる、という点を押さえておいてください。

5. 経費を”正しく”使う視点：節税の目的化を避ける

経費は正しく漏れなく計上すべきですが、増やすこと自体が目的化してはいけません。減価償却終了後のデッドクロスまで見据えた計画が重要です。

ここまで読んで、「では経費をできるだけ増やせば得なのでは」と考えたくなるかもしれません。けれども、経費を増やすこと自体が目的になってしまうと、投資の判断を誤ります。

経費計上は、あくまで課税所得を適正に圧縮するための手段です。無理に支出を増やして経費を積み上げても、出ていく現金が増えれば手残りは減ります。節税額よりも支出のほうが大きければ、本末転倒です。大切なのは、事業に必要な費用を漏れなく正しく計上することであって、税金を減らすために不要な出費をすることではありません。

もう1つ見据えておきたいのが、減価償却の終了にともなう「デッドクロス」です。減価償却費は、現金が出ていかないのに計上できる強力な経費ですが、償却期間が終われば計上できなくなります。

すると、帳簿上の利益が増えて税負担が重くなる一方、ローンの元本返済（経費にならない支出）は続くため、手元のキャッシュフローが圧迫されやすくなります。目先の節税だけでなく、償却が終わったあとの収支まで含めて計画を立てておくことが、堅実な運用につながります。

6. 不動産投資の経費に関するよくある質問（FAQ）

Q. 借入金の返済は経費にできますか？

A. 返済のうち経費にできるのは利息分のみで、元本返済は経費にならない。借りたお金は売り上げではないため、返す元本も経費にならないのが理由だ。

Q. 自宅で使うスマホやパソコン、車も経費になりますか？

A. 不動産投資に関連して使った分は経費にできる。ただし私用と兼用の場合は、事業に使った割合を合理的に按分して計上する必要がある。

Q. 減価償却費とは何ですか？なぜ現金が出ないのに経費になるのですか？

A. 建物の取得費を、耐用年数にわたって毎年の費用に按分する会計上の費用だ。購入時に支払い済みの建物代を数年に分けて経費化する仕組みのため、毎年の現金支出はともなわない。

Q. 修繕費とリフォーム費用は全額その年の経費になりますか？

A. 原状回復のための修繕費はその年の経費になるが、資産価値を高めるグレードアップ工事は資本的支出となり、複数年に分けて減価償却する。

壁紙の張り替えは修繕費、設備を一新するリノベーションは資本的支出寄りと考えるとわかりやすい。

7. まとめ：経費の正しい知識で節税メリットを最大化する

不動産投資の経費をめぐる話は、「借入金の元本返済は経費にならない」という一点から始まります。毎月現金が出ていくのに経費にならないのは、借りたお金がそもそも収入ではないからでした。

その一方で、返済に含まれる利息は経費になり、現金支出をともなわない減価償却費も経費に計上できます。ここを正しく理解しておくことが、税金とキャッシュフローを取り違えないための土台になります。

計上できる経費は、ローン利息のほかにも、保険料や管理費、修繕費、税金、専門家への報酬など幅広く存在します。この記事で挙げた12項目のように、事業に必要な費用を漏れなく拾い上げていけば、節税のメリットを引き出しやすくなります。

ただし、経費を増やすこと自体が目的になってはいけません。所得税や元本返済のように経費にならないものを正しく見分け、減価償却が終わったあとのデッドクロスまで見据えて、収支と税負担の両面から計画を立てることが欠かせません。

なお、経費の可否や按分の考え方は、物件や状況によって判断が分かれる場面もあります。個別の税務については、最終的に税理士へ相談したうえで進めるのが安心です。

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