不動産投資

不動産投資を始める人が知っておきたい「事業的規模」とは何か?

仕事をしたり、資産を運用したりすることで収入を得た場合、日本では所得税と住民税を納めなければなりません。不動産投資でもそれは一緒です。サラリーマンの所得税は源泉徴収されているため、あまり深く考えていない方が多いかもしれません。しかし、事業所得や不動産所得などがあり確定申告が必要な場合は、いくつか気をつけるべきルールがあります。

例えば、申告方法によっても納める税金の額は変わってきます。特に不動産投資の場合は、「青色申告を行っているか否か」「事業的規模となっているか否か」によって課税金額が変わる場合が多い傾向です。そのため、なるべく有利な方法で申告・納税をするようにしましょう。

不動産投資を始める人が知っておきたい「事業的規模」とは何か?

不動産投資の確定申告

日本の税制度で所得が発生した人は、1月1日から12月31日までを課税期間として税金を計算し、翌年の2月16日から3月15日までの間に申告・納付をしなければなりません。ただ、会社員や公務員などで給与所得しかない人の場合、勤務先が所得税を源泉徴収して年末調整を行ってくれるので、確定申告は不要です。しかし、不動産投資などで所得がある場合は確定申告が必要になります。

なお、課税対象となる所得と収入は異なるので注意しましょう。例えば、不動産収入の場合、家賃が主な収入源となりますが、家賃がそのまますべて所得となるのではなく家賃収入から各種経費を差し引いた金額が所得です。また、課税も不動産所得や給与所得など各所得が合算されて課税標準を計算し、その課税標準から各種所得控除を差し引いて課税所得金額が計算されます。

不動産投資の確定申告

青色申告と白色申告の違い

確定申告に関する重要なルールのひとつに、青色申告と白色申告の違いがあります。確定申告では、本人が事前に申告し、青色申告事業者となることで青色申告が選択可能です。青色申告は、白色申告にはないメリットがありますが、用意する資料が増えたり、帳簿のつけ方が複雑になったりするというデメリットも存在します。

青色申告では、青色申告特別控除というものが存在し、10万円もしくは最高で65万円分の所得控除が受けられるので、その分課税対象となる所得が少なくなることが大きなメリットです。また、発生した赤字を、3年間繰り越せたり青色事業専従者給与といって、家族への給与を経費として計上できたりします。帳簿のつけ方などは多少複雑になりますが、特別控除で所得を低くできますし、赤字や家族の労働を節税に利用することが可能です。

また、投資規模が大きく「事業的規模」と認められると、さらに多くのメリットを享受できるようになります。青色申告特別控除は最高額の65万円になりますし、回収不能の賃料を必要経費として算入できたり、取り壊しなどによる損失を全額経費に計上できたりするようになります。

事業的規模と認められるための基準

青色申告自体は、青色申告承認申請書という書類を期限内に管轄の税務署へ提出し、毎年の確定申告の際に複式簿記での記帳など青色申告のルールを守ることで適用されます。しかし、事業的規模として認定を受けるためには、不動産投資の規模自体が一定の基準に達していなければなりません。そして、その基準となるのが、「5棟10室基準」です。

これは貸家なら5件以上、区分所有しているアパートやマンションなどなら10室以上を事業的規模として認定するという基準です。それぞれで基準を満たさなければならないというわけではなく、例えば、貸家3件にマンション4室でも構いません。この基準は、必ず「5棟10室」という厳密なものではなく、あくまでも全体として「事業的規模」と言えることが重要です。

所有している物件が、仮に1棟であったとしても大規模物件の場合は、事業的規模として認められる場合があります。ちなみに、駐車場は5台分がアパート1室分として認められるようです。

青色申告は専業大家を目指してから

不動産投資で家賃収入を拡大し、いずれ専業大家になるつもりの方は、どこかのタイミングで税金面のメリットの大きい「事業的規模」を目指すことになるでしょう。ただ、青色申告のための帳簿など、そのためにかかる手間を考えると、副業で不動産投資を行っている方の中には、白色申告でも十分な場合があります。自分の目的を明確にしたうえで、どちらを選ぶか決めることをおすすめします。

なお、確定申告という視点から考えると不動産投資の規模が小さい場合も、勤務先からの給与所得と不動産所得以外に、副業で事業所得を得ていると「青色申告」のメリットを享受することが可能な場合があります。実際の申告では、本人の状況にもよりますので税理士や税務署の職員にお尋ねください。

キーワード: 不動産投資 確定申告節税
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