不動産投資は副業でも確定申告は必要？収入を得たら何をするべき？
サラリーマンが副業をはじめると、会社の給与とは別の収入が発生するため、確定申告をしなければなりません。
本記事では、サラリーマンをしながら不動産収入を得る場合、どうなったら確定申告をする必要があるのか、そして、きちんとした確定申告をするためには何をしておけばよいのかを、やさしく解説します。
目次
1.サラリーマンの不動産投資 確定申告が必要な2タイプ
サラリーマンが副業として不動産投資をはじめた場合、確定申告が必要になる方は、次の2タイプです。
- 不動産投資での所得が年間20万円を超えている方
- 不動産収入が赤字でもあえて確定申告をする方
1-1.不動産投資での所得が年間20万円を超えている方
サラリーマンとして会社から給与をもらっている方が、副業として不動産経営をして収入を得ている場合、不動産所得が年間で20万円を超えた場合には、確定申告が必要です。
所得とは「不動産経営で得た収入－必要経費＝不動産所得」ですので、賃料収入がまるまる課税されるわけではありません。例えば、年間200万円の不動産収入があっても、経費で80万円がかかるのであれば、不動産所得は120万円です。確定申告では、この120万円が課税対象になります。
1-2.不動産収入が赤字でもあえて確定申告をする方
不動産所得が年間20万円を超えない場合でも、確定申告をすることによって節税効果が見込めるときは、あえて確定申告をすることがあります。
不動産経営が赤字になってしまった場合、損益通算という税金の仕組みを利用すると、そのほかの所得を少なく申告することができます。サラリーマンの場合は、会社があらかじめ源泉徴収をした金額を給与としてもらっています。
そのため、不動産投資をしているサラリーマンが、不動産投資で赤字を出した場合は、会社の給与と不動産経営の赤字を相殺することができますので、トータルの年間所得を小さくすることができます。ケースによっては、払いすぎた源泉徴収分が還元されることもあります。
関連記事：不動産投資は本当に節税対策になる？節税できる仕組みを解説
2.確定申告に関係のある不動産収入と計算方法
本章では、確定申告に関係のある不動産収入の定義と、計算方法を解説します。基本的に、不動産投資が副業であっても、年間所得が20万円を超えている場合は、確定申告の対象となります。
2-1.「不動産収入」とは
賃料収入・敷金礼金・保証金・駐車場代ほか、土地や物件を通じて得た収入は、すべて不動産収入となります。敷金礼金・保証金などの取り扱いは、契約内容以外にも、地域によって慣習が違うことがありますので、不動産管理を委託する会社に確認してください。
2-2.確定申告で使う「不動産所得」の計算方法
確定申告で使う「不動産所得」の計算方法は、以下の通りです。収入と所得は違いますので注意しましょう。収入とは、自分の手元に入ってくる金額、所得とは収入から必要経費を差し引いた金額のことです。
（A）年間の収入金額：土地や物件から得た収入のすべての金額
（B）必要経費：不動産経営のために使ったすべての経費
（C）不動産所得：この金額が20万円以上であれば確定申告が必要
このように、不動産投資で得た収入のすべてが課税対象となるわけではなく、不動産投資をするために必要な費用は、すべて経費として収入から差し引かれます。
残った金額が「所得」となり、この金額が年間で20万円以上であれば、確定申告の必要があるということです。（B）の必要経費に関しては、次章で詳しく解説をしています。
3.不動産収入の確定申告で使える必要経費はこんなにある
必要経費とは、不動産収入を得るために必要な費用のことです。副業として不動産投資をスタートする場合、はじめからオフィスを構えたりはしませんので、プライベートと経費の使い分けがあいまいになる項目も出てきます。
はじめて不動産投資をスタートするときには、確定申告をすることを前提に、経費にできる項目とできない項目をしっかり理解しておくと収支計画が立てやすくなり、自信をもって申告できるようになります。
経費項目にはさまざまなものがありますが、ここでは一例として以下に代表的な経費をまとめました。
物件購入などでローンを組んだ場合、毎月の返済にかかる金利が経費になります。
保険
物件にかかっている火災保険・地震保険は全額が経費になります。
管理会社への管理委託料
物件の賃貸管理を委託する不動産管理会社へ支払う委託料も経費になります。
管理費
物件によりますが、建物の共有スペースの清掃や設備保守管理の費用が発生する場合は、その分が経費計上できます。ご自身で清掃管理などをしている場合でも、その管理のために使った備品や水道光熱費などの費用は、管理費として経費計上可能です。
広告宣伝費や仲介手数料
入居者募集のためにかかった広告宣伝費と、成約時に支払う不動産会社への仲介手数料も経費になります。
修繕費
物件の「原状回復のため」にかかった費用は、すべて修繕費として経費になります。
減価償却費
物件の減価償却費も経費として計上できます。減価償却とは、物件を購入した金額を耐用年数で割り、その金額を毎年経費として計上する税務上の経費計算方法です。
例えば、4,700万円新築マンションで投資を始めた場合は、鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数である47年で割った金額、約100万円が毎年の経費になります。
固定資産税などの税金
不動産経営のために必要な税金は、経費として計上できます。例えば以下のようなものがあります。
（印紙税）
不動産を購入した際に契約書などに使用する収入印紙代です。
（固定資産税）
毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税される地方税です。都市計画区域の物件を購入した場合は、都市計画税も加算されます。
なお、同じ税金でも不動産投資に直接関係がない、個人の住民税などは経費になりません。
司法書士や税理士への報酬
不動産を購入した際に、公的書類の名義変更手続きなどを専門家に依頼した場合、その費用は経費になります。確定申告の相談を税の専門家にする、申告の代行を依頼するといった場合も、その支払い報酬は経費として計上できます。
通信費
不動産経営用にスマホなどを所有した場合、その機器代と通信費は経費になります。多くの方はプライベートで利用するスマホを使うことが多いので、使用時間などをもとに利用割合を按分して、経費として計上するのが一般的です。
交通費・旅費
不動産経営をする上で発生した交通費や旅費はすべて経費になります。管理会社との打ち合わせ場所に移動するための電車代・タクシー代のほか、物件の下見に行くときやセミナー参加のための交通費もすべて経費として計上可能です。マイカーで移動した場合は、ガソリン代・駐車場代・高速料金などが経費になります。
また、遠隔地の物件を見に行くために、現地のホテルなどに宿泊する場合は、往復の飛行機代や新幹線代、ホテルの宿泊費などもすべて経費になります。
自動車関連費用
不動産経営のために車を使った場合は、車関連の以下のような費用を経費にできます。車はレンタカー以外に、マイカーも含まれます。
（車両の購入代金）
プライベートでも利用する場合は、利用割合を按分した金額を経費にします。
（車検などの費用）
車検や洗車費用など、車の維持・メンテナンス費用です。
（自動車税）
毎年4月1日時点で自動車やバイクを所有している方に対して課される税金です。
（保険料）
車両保険・対人対物保険などの保険料です。
（レッカー代など）
事故を起こしたときのレッカー代は経費として認められていますが、スピード違反や駐車違反による反則金罰金は対象外になります。
情報収集・勉強のための費用
不動産投資を始める前の段階で、情報収集のために使ったセミナー代・勉強会代・書籍購入費・動画やCD/DVDなどの購入費などもすべて経費として計上できます。また、セミナー後の懇親会や喫茶店代なども経費になります。
交際費
不動産経営の関係者との打ち合わせや弔事慶事で発生した費用は交際費として経費計上可能です。
関連記事：家賃収入があったら確定申告はするべき？税額はいくらになるの？
4.不動産投資スタートから確定申告までの全スケジュール
本章では、はじめての不動産投資をスタートさせてから実際に確定申告をするまでの、おおよそのスケジュールをまとめています。確定申告を行う場合は、1年間の不動産経営の収支をまとめ、翌年の2月16日～3月15日までに所定の書式で申告納税する必要があります。
この日程は毎年ほぼ同じですので、以下のようなスケジュール感を把握しておくと、スムーズに準備ができます。
4-1.帳簿をつけておく（通年）
発生した経費を毎月、帳簿などにつけておきます。どのような書き方でも問題ありませんが、エクセルなどの表計算ソフトやスマホのメモ機能、アプリなどを活用して、後で確認したときにすぐわかるようにしておきます。
また、領収証がある場合は保管をしておきます。電子領収証の場合はダウンロードして保管しておきましょう。レシートも領収証として使えます。
賃貸管理を委託している方は、毎月の収支報告がメールまたは郵送で送られてきますので、保存しておきます。年末になると1年間の収支計算をされたものも送られてきます。
経費の計算は、1年分をまとめて行うと非常に大変な作業になりますので、2～3ヵ月おきでもコツコツと記録しておくことが大切です。
4-2.必要書類を用意する（年末ごろ）
年末までに、不動産管理会社から年間収支計算書、保険会社から控除証明書が送られてきます。会社からは、年末～1月に「給与所得の源泉徴収票」を受け取ります。
そのほか、確定申告書に記載するローン支払いの残高を示すための書類などを、年末ごろまでにそろえておきます。時間があれば経費の計算も項目ごとに分けて行い、1年分を出しておくとよいでしょう。
4-3.確定申告の書類を作成する（年末から2月末）
確定申告の書類は、毎年1月1日から配布されます。手書きの場合は現住所のある税務署に取りに行くか、郵送をしてもらいます。e-tax（イータックス）で申告する方は、スマホやパソコンでダウンロード可能です。確定申告に関したことを確認しておきたい方は、国税庁ホームページのタックスアンサーを参考にするか、チャットボットで質問できます。
4-4.税務署へ書類を提出する（3/15まで）
作成した申告書は3月15日までに提出し、算出された金額を納めます。納付書が送られてくるわけではないので注意してください。税務署または金融機関においてある納付書で納税します。ネットバンキングを使って、コンビニATMから納税する方法もあります。
口座振替を希望している方は、申告後、4月ごろに自動引き落としになりますが、引き落とし時に残高が足りないと、3月16日からの延滞金が発生しますので注意してください。
還付金がある方は、登録をしておいた口座に申告後1ヵ月程度で入金されます。
5.はじめての不動産投資と確定申告 よくある7つのQ&A
本章では、確定申告に関したよくある7つの質問と回答をまとめています。
Q2.経費の領収証がなく、レシートしかありません
Q3.確定申告をすると、会社に副業がバレますか？
Q4.住宅ローン控除を使えますか？
Q5.青色申告・白色申告 どちらを選べばいいですか？
Q6.不動産投資をすると還付金があると聞きました
Q7.不動産投資に関した税金のことをもっと勉強・相談したい
5-1.確定申告をしないとどうなりますか？
確定申告が必要な所得があるのに申告をしていない場合、追徴課税や無申告加算税などのペナルティが課されます。「見つかったら払えばいいや」という気持ちで確定申告をしないままでいると、悪質だと判断された場合には、刑罰の対象になる可能性もあります。
万が一、刑罰対象になると、追徴や刑罰の履歴が残りますので、大きなローンを組みにくくなり、不動産投資家にとっては大きなデメリットとなります。
帳簿をつけて収支計算をしても、自分が確定申告をした方がよいかどうかわからない場合は、自己判断をせずに、早めに税務相談に申し込むか、国税局の職員が対応してくれる電話での無料相談をしてください。
5-2.経費の領収証がなく、レシートしかありません
経費として使った金額を証明するためには領収証が必要ですが、「領収証をください」といいわすれてしまい、レシートしかないことがあります。
基本的に、いつ・何に使ったかが明白であれば良いので、レシートがあれば問題ありません。レシートを紛失した場合は、電子決済やクレジットカードの利用明細を領収証の代わりとすることも可能です。
ただ、帳票類はしっかりと管理されている方がよいので、領収証やレシートは財布やカバンにためておかず、もらったらすぐに月別のファイルに入れて保管する、アプリで管理するなどの習慣をつけるようにしてください。
5-3.確定申告をすると、会社に副業がバレますか？
会社側に発覚する可能性は十分にあります。発覚する主な原因は、住民税です。勤務先の給与所得と副業の不動産所得を「特別徴収」という方法で申告すると、給与所得と不動産所得を合わせた金額を、給与天引きされます。勤務先が把握している住民税額が変わりますので、ほかに収入があることがバレやすくなります。
バレないようにするには、住民税の徴収方法を「自分で交付」にチェックをいれてから申告すると、サラリーマンの給与としての住民税は給与天引き、不動産投資の分の住民税は自宅に納付書が届くようになりますので、バレにくくなります。
5-4.住宅ローン控除を使えますか？
不動産投資で購入する物件はマイホームではないので、住宅ローンが使えません。そのため、住宅ローン控除も適用されません。
5-5.青色申告・白色申告 どちらを選べばいいですか？
不動産投資をスタートした時点では、白色申告ではじめる方が多い傾向です。
青色申告をするためには事前届出と審査が必要なため、申告をしようとしている年の3月15日までに、「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出しておく必要があります。
ただし、青色申告は事業規模としての不動産投資でないと受理されないケースが多いので、物件数が10室以下の場合は青色の届け出をする必要はないといえます。
5-6.不動産投資をすると還付金があると聞きました
還付金が発生するのは本当です。不動産投資をしていると、年によっては収入より経費の方が大きくなってしまい、不動産の所得が赤字になってしまうことがあります。サラリーマンの場合、給与所得と赤字となった不動産所得とを相殺してひとつの所得にできます。これを「損益通算」と呼びます。
また不動産投資においては、経費以外にも物件の減価償却費や申告控除額など、実際にお金を支払っていないのに大きな金額を経費にできることがあります。そのため、実際には不動産投資で黒字になっているのに、税金計算上ではマイナスになるケースもあります。
このような場合、源泉徴収による税金の払いすぎという形で、還付金が発生します。ただし、このような税金還付はずっと続くわけではなく、大きな経費として使える減価償却費などが少なくなってくれば、そのうち税金計算上でも黒字化します。
しかし、この方が「賃料収入を得て、資産を拡大する」という本来の不動産投資の目的にかなっていますので、還付金は実際に発生しますが、還付金目的で不動産投資をスタートするのは本末転倒といえます。
5-7. 不動産投資に関した税金のことをもっと勉強・相談したい
はじめての不動産投資をスタートし、収入が入ってくるようになると、確定申告をする必要が出てきます。多くの方は、サラリーマンの副業として不動産投資をはじめることが多いため、確定申告もはじめての経験になることが多いでしょう。
会社の給与は会社が社員の分を確定申告してくれていますが、不動産収入は個人事業主としての収入
になるため、ご自身で調べながら申告しなければなりません。とはいえ、わからないことを専門家に相談したくても、あまりにも初歩的なことばかりでは気が引けますし、かといって、周りにお金や税金のことを気兼ねなく相談できる人は、意外と少ないものです。
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6.まとめ
不動産投資で得た収入は、そこから経費を差し引いた分が「不動産所得」となり、これが年間20万円以上あれば確定申告が必要になることがわかりました。
サラリーマンの方は会社が確定申告をしていますので、ご自身で確定申告をするという習慣がなく、不動産投資をはじめたら、税金のことで困ってしまいがちです。ただ、確定申告は1年間の収支が確定した翌年にするものですので、事前に準備をしておく時間もあります。
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