不動産投資

マンション投資で「ワンルーム」を選ぶ際のポイント

「マンション投資」とひと口に言っても、一棟購入か区分購入か、新築物件か中古物件かなど、さまざま選択肢があります。

今回はマンション投資で、「ワンルーム」を選んだ場合のメリット・デメリットについて考えてみます。

「ワンルーム」と「ファミリータイプ」の比較

マンションの部屋には、ワンルームタイプもあれば、2LDK、3LDKといった部屋数の多いファミリータイプもあります。

実質利回りは、一般的にワンルームは5〜8%、ファミリータイプは3〜5%程度と言われていて、ワンルームのほうが高い傾向にあります。

購入価格は、面積の違いからファミリータイプのほうが高くなります。しかし、賃貸に出す場合、なかなか高い家賃が設定できず、ワンルームと同程度の利回りが出せないことが少なくありません。

その理由の一つは、ファミリータイプのマンションを購入する人の多くが、自ら住むことを目的としているために、利回りが考慮されずに販売価格が設定されているからです。それをベースに物件価格の相場が形成されています。一方でワンルームマンションは、自分で住むために購入する人はほとんどいません。ですので、投資を前提に利回りを考慮した物件価格が設定できるのです。

また、ワンルームは1世帯当たりの入居期間が短く、ファミリータイプは長めという傾向の違いがあります。特に東京のワンルームは入居期間が短めで入れ替わりが多く空室リスクは高めですが、次の入居者がすぐ決まりやすいのがメリットです。一方ファミリータイプは、入れ替わり頻度が低くても、空室期間は長くなりがちです。

また、修繕費は、ワンルームのほうが退去後の費用は安く済みます。ただし、入退去の頻度を考えると、ファミリータイプと大きな差は無いのかもしれません。

物件選びのポイント

ファミリータイプよりもワンルームの利回りが良いことは説明した通りです。それでは、物件を選ぶ際に注意すべきなのはどんな点でしょうか。

一つは、「新築」と「中古」のどちらを選ぶのかという点でしょう。新築物件は価格も高いため、初期投資は中古に比べて高めです。しかし、「新築」はそれだけで一つの価値ですから、賃貸市場でも人気があり、高い家賃でも入居者が入りやすいメリットはあります。中古物件は、新築に比べて物件価格が安く、初期投資抑えて始められるのがメリットです。

もう一つは、購入後の利用可能年数です。鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は60〜80年と言われています。仮に寿命を60年だと考えると、築年数が20年の中古物件の利用可能年数は40年。新築であれば60年ですから、それだけ収益を得る期間は短くなります。

リノベーションでデメリットを克服

新築の場合は、一つ注意点があります。マンションの築3〜10年の期間は、第一段階と呼ばれます。この期間の賃料の下落率は比較的高くなります。これは近隣エリアの新築物件の競合が強いからです。

築11〜20年は第二段階と呼ばれ、下落率は緩やかになります。築21年以降は第三段階です。下落率はほぼ横ばいで推移します。下落率が緩やかになった段階以降の中古物件を購入すれば、その時点からの賃料下落は小さくて済む可能性が高く、より高利回りが期待できます。

新築にせよ中古にせよ、経年劣化は免れません。経年劣化による賃料下落を抑えるために、室内のリノベーションで、物件価値を高めるという方法があります。室内の設備や内装・デザインをその時代のトレンドに合わせることで、高めの家賃設定でも入居者を惹きつけることが可能になります。

今は、特に都心での単身世帯が急増しており、高いワンルームマンション需要が続くとみられています。今こそ、ワンルームマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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