不動産投資は本当に節税対策になる？節税できる仕組みを解説
数多くある不動産投資のメリットのなかに、節税があります。不動産投資家のなかには節税目的で物件を購入する人もいるといわれるほど、節税が強く意識されることもあります。もしかすると、当記事をお読みになっている方のなかにも節税メリットに注目して不動産投資を検討している方もいるかもしれません。
そこで、「そもそも不動産投資がなぜ節税になるのか」「どんな場面で節税になるのか」といった不動産と節税の基礎知識について解説します。
目次
1.なぜ不動産投資は節税になるのか
不動産投資には投資だけでなく「賃貸経営」という事業性が強い一面があります。そのため、事業としての不動産投資で利益が出れば確定申告をして所得税を納税しなければなりません。
本業がサラリーマンの兼業不動産投資家の場合ももちろん、不動産投資で獲得した利益について所得税の支払い義務が発生しますので、毎月の給与から税金が源泉徴収される給与所得とは別に「確定申告」の手続きを自分で行う必要があります。この確定申告の内容によっては所得総額が見直され、すでに源泉徴収された税金の一部が還付されることもあります。
サラリーマン投資家が確定申告をする場合は、不動産所得と給与所得を「損益通算」することができますので、不動産投資で赤字が出た場合はそのマイナス分だけ所得総額を減らすことが可能です。そしてその差分は課税対象とはなりません。このような理由から不動産投資が節税になるといわれているのです。
ここからは、この損益通算と不動産投資の節税と深く関わっている減価償却について解説します。
1-1.損益通算と減価償却のしくみ
不動産投資で得られる節税メリットと深く関わっているのが、損益通算と減価償却です。これらはとても重要なことなので、1つずつ個別に解説します。
- 損益通算のしくみ
損益通算とは、「損」と「益」を通算できるしくみのことです。本業がサラリーマンの兼業不動産投資家にとって、本業の給料は「益」であるはずです。給与所得がある方はその所得があるので、これが所得税の課税対象になります。この状況にある人が不動産投資をしていて、その不動産投資の収支が赤字だとすると、その赤字分を本業の給与所得から差し引くことができます。これが損益通算です。不動産投資で得られる収入は不動産所得と呼ばれますが、この不動産所得は損益通算の対象になっている ので、不動産投資でマイナスが出れば節税効果が生まれます。
- 減価償却のしくみ
損益通算を活用すると節税になるしくみについて前項で解説しましたが、これだと不動産投資が赤字収支になっている場合のみ節税メリットが生まれることになります。確かに節税になった分はお得ですが、肝心の不動産投資が赤字だと意味がないように感じてしまいます。
ここで知っておいていただきたいのが、減価償却です。減価償却とは、事業のために所有している建物や設備などが時間の経過とともに価値が目減りしていく分を「減価償却費」という名前の経費として計上できるしくみ のことです。
「事業のために所有している建物」が対象になっているので、もちろん不動産投資のために所有しているマンション物件なども減価償却が可能です。それぞれの資産には法定耐用年数が設定されており、資産の評価額を法定耐用年数で割った分が毎年「資産価値の目減り分」として経費と見なされます。
マンションは鉄筋コンクリート造の建物がほとんどなので、法定耐用年数は47年 です。新築時からその物件を所有している場合は、その物件の取得費用に対して毎年47分の1ずつ価値が目減りすると見なされ、減価償却費として経費計上ができます。
ここまでの解説でお気づきかもしれませんが、減価償却費は計上できる経費であるにもかかわらず、実際のキャッシュが出ていくわけではありません。つまり、減価償却費を計上したことによって不動産投資が赤字収支になったのであれば、それは会計上赤字になっているだけであって現実にマイナスが出ているわけではありません。会計上の赤字であっても損益通算によって本業の課税所得を圧縮できます。
このように減価償却費はキャッシュが出ていかない経費として節税に活用しやすく、不動産投資が節税になるといわれている根拠の1つです。
1-2.不動産投資で節税できる税金
不動産投資で節税できる可能性がある税金は、以下の3つです。
- 所得税
- 住民税
- 相続税
所得税についてはすでに解説したとおりです。住民税は所得額によって税額がきまるため、実質的に所得税と連動している税金と考えてよいでしょう。所得が大きくなれば住民税も大きくなります。
ここで注目していただきたいのは、3つめの相続税です。「不動産投資は節税になる」といわれている文言をより詳しく深掘りすると、所得税と住民税だけでなく相続税の節税にもなる意味合いが含まれています。なぜ不動産投資で相続税の節税が可能なのかというしくみについては後述します。
1-3.不動産投資で経費にできるもの
不動産投資は賃貸経営という事業です。そのため事業のために要した出費は経費として計上することができるため、経費分は所得総額から差し引かれます。課税所得額が小さくなると税率も低くなるため、節税効果は大きくなります。
不動産投資で経費として計上できるものには、以下のようなものがあります。
- 物件を購入するために組んだローンの返済利息
- 火災保険料
- 地震保険料
- 税金
- 管理委託費
- 不動産会社に支払った仲介手数料、広告費
- 司法書士に支払った報酬
- 税理士に支払った報酬
- その他、不動産投資に要した諸経費
- 減価償却費
これらはいずれも不動産投資をするために必要なコストです。減価償却費以外はすべて実費で支払っているものなのでキャッシュの支出を伴っていますが、最後に挙げた減価償却費だけは会計上の経費なので、他の経費と一緒に並べると性質が異なる経費であることが際立つと思います。
2.どんなときに節税になるのか
不動産投資を始めたばかりの頃は、一時的に所得税の節税効果が高くなる傾向といえるでしょう。なぜなら最初の決算の時には不動産購入にかかる初期費用などの経費や、実際にはキャッシュが減らない減価償却費を費用として計上することで帳簿上は赤字になりやすくなり、赤字だと所得税を納める必要がなくなるからです。
減価償却費は不動産の取得費用を国税庁で定められている法定耐用年数で分割して算出しますが、あくまでも帳簿上の数字ですのでキャッシュの支出を伴うことはありません。不動産投資で順調に利益を出せるようになってきた時にも、減価償却費を計上できる期間はその分不動産所得を圧縮することができますので、節税効果の恩恵を受けることができるといえるでしょう。
また、残存耐用年数が比較的短い中古物件であれば最初の数年は減価償却費を使って利益を減らすことで税金が還付されることも見込まれますので、その間に将来必要となるリフォームやリノベーションなどのための出費に余裕を持って備えることも可能になるでしょう。
減価償却費を計上した上で不動産所得が赤字であれば、所得税を納める必要がない一方で、キャッシュフローは比較的余裕があるということにもなり、さらに節税効果を期待することができます。ただし、中古物件は一般的に耐用年数が短いことから金融機関からの融資の返済期間も短くなり、毎月のローン返済額が大きくなるので注意が必要です。
所得税と住民税は毎年得られる可能性がある節税メリットですが、相続が発生したときにだけ得られるのが相続税の節税メリットです。後述しますが相続財産は現金であるより不動産として保有しているほうが相続財産の評価額が低くなるため、その分相続税の税率と税額が低くなります。
また、不動産で相続することによる相続財産圧縮の結果、法定相続人の人数によって決まる基礎控除を下回ることになればそもそも相続税との関わりがなくなり、納税の必要もありません。
3.相続のときにも大きな効果がある不動産投資
不動産投資は相続のときにも節税効果があるといわれていますが、現金と不動産で相続する場合の大きな違いはその「評価額」にあるといえるでしょう。現金の評価額は額面通りの金額での評価ですが、不動産の場合は時価で評価され、具体的には国税庁が発表している「路線価」を使います。
この路線価は実勢価格の急変に備え適正価格（公示価格）の8割程度に設定されているのが一般的ですので、あらかじめ現金を不動産に替えておけば、2割程度の資産評価額削減が期待できるということになるでしょう。
資産を相続する場合は現金で相続するよりも不動産で相続するほうが資産としての評価額が低くなり、相続税対策となるといわれている理由はここにあるのです。
さらに、不動産投資の場合は所有している不動産に借主の権利が発生しています。この場合、物件を所有しているオーナーの権利分が少なくなると見なされ、賃貸に供している不動産はさらに評価額が低くなります。単に不動産を所有しているよりも、賃貸に供している（つまり不動産投資をしている）ほうが相続税の節税効果は高くなります。
3-1.土地と建物の相続税評価額評価減を受けられる
相続財産のなかに不動産が含まれているケースは多いですが、そもそもなぜ不動産だと現金よりも評価額が低くなるのでしょうか。
最大の理由は、流動性です。現金は最も流動性が高く、いつでも好きなものに交換することができます。しかし不動産はそれを何か別の資産に変えるためには一度売却して現金化したうえで、その現金で目的の資産を購入しなければなりません。これだけでも現金よりも流動性が低いことがわかります。
現金と比べて相続財産が不動産だと土地、建物ともに時価の7～8割程度の評価額になります。仮に8割だとしても2割分の評価減になるので、相続税額だけでなく相続税率も下げられる可能性があります。不動産投資が相続対策になるといわれているのは、このように土地と建物の評価減、さらに賃貸に供している場合は借主の権利分だけ評価減があるため、評価額を大幅に低くすることができるからです。
3-2.小規模宅地等の特例を受けられる
相続対策によく用いられる税制上の特例に、小規模宅地等の特例があります。被相続人（亡くなった人）と一緒に生活をしていた人が宅地を相続する場合、330平方メートルまでの評価額が80％も減額される というものです。被相続人と相続人が親子として同じ家に住んでいることは十分あり得ることで、該当する場合は大幅な相続税の節税が可能になります。
また、この小規模宅地等の特例は居住用だけでなく事業用（つまり不動産投資用）の宅地であっても特例の対象になります。事業用の場合は限度面積が狭くなり、条件によっては減額幅が50％になりますが、仮にそうであっても評価額を大幅に減額できることに違いはないので、ぜひとも利用したい特例です。
4.節税目的ではなく、納税できるほど黒字にしよう
不動産投資は節税に有効な方法の1つとして考えられていますが、投資の目的が節税ということでは本末転倒です。不動産投資はあくまでも賃貸経営であり、ビジネスであるということを忘れてはいけません。きちんと収益を上げて投資自体を成功させるようにプランを立てることが重要です。減価償却費を計上できる期間が終了したころには、しっかりと黒字化できているという事業計画が望ましいでしょう。
理想的な不動産投資のあり方は、長期的かつ安定的に家賃収入を得てキャッシュフローを積み上げていくことです。そのため、しっかりと収益を上げて納税をしても利益が残るビジネスを目指しましょう。
不動産投資にはたしかに節税効果がありますが、節税は副次的なメリットであり、主目的ではありません。不動産投資をこれから始める人は信頼のおけるプロの不動産会社を味方につけて、不動産投資そのもので安定的に収益を上げていく経営スキルを身に付けていくことが大切です。
