不動産投資

不動産投資は本当に節税対策になるのか

「不動産投資は節税になる」ということを理由に不動産投資を始める人もいるのではないでしょうか。たしかに不動産投資は節税になる一面もありますが、投資で本当に節税ばかりを追求していても良いのでしょうか。そこで本記事では「そもそも不動産投資がなぜ節税になるのか」「どんな場面で節税になるのか」といった不動産と節税の基礎知識について解説します。

不動産投資は本当に節税対策になるのか

なぜ不動産投資は節税になるのか

不動産投資は投資だけでなく「賃貸経営」という一面がありますので、事業として利益が出たら税務署に申告して所得税を納税しなければなりません。

サラリーマンで兼業の不動産投資家の場合ももちろん、不動産投資で獲得した利益について所得税の支払い義務が発生しますので、毎月の給与から税金が源泉徴収される給与所得とは別に「確定申告」の手続きを自分で行う必要があります。この確定申告の手続きをすることによって所得総額が見直され、すでに源泉徴収された税金の一部が還付されることがあるのです。

なお、サラリーマン投資家が確定申告をする場合は、不動産所得と給与所得を「損益通算」することができますので、不動産投資で赤字が出た場合はそのマイナス分だけ所得総額を減らすことができます。そしてその差分は課税対象とはなりません。

日本の税制は累進課税制度のため所得が多くなるほど所得税率が高くなり、逆に所得が少なければ所得税率は低くなりますので、損益通算を行い所得総額が減った場合にはすでに源泉徴収で納めている所得税の一部が戻ってきます。このような理由から不動産投資が節税になるといわれているのです。

どんなときに節税になるのか

特に不動産投資を始めたばかりの頃は、一時的に所得税の節税効果が高くなる傾向といえるでしょう。なぜなら最初の決算の時には不動産購入にかかる初期費用などの経費や、実際にはキャッシュが減らない減価償却費を費用として計上することで帳簿上は赤字になることがありますので、赤字だと所得税を納める必要がなくなるからです。

減価償却費は不動産の取得費用を国税庁で定められている耐用年数で分割して算出しますが、あくまでも帳簿上の数字ですので現金の支出を伴うことはありません。不動産投資が順調に利益を出せるようになってきた時にも、減価償却費を計上できる期間はその分不動産所得を圧縮することができますので、節税効果の恩恵を受けることができるといえるでしょう。

また、残存耐用年数が比較的短い中古物件であれば最初の数年は減価償却費を使って利益を減らすことで税金が還付されることも見込まれますので、その間に将来必要となるリフォームやリノベーションなどのための出費に余裕を持って備えることも可能になるでしょう。減価償却費を計上した上で不動産所得が赤字であれば、所得税を納める必要がない一方で、キャッシュフローは比較的余裕があるということにもなり、さらに節税効果を期待することができるでしょう。

ただし一般的に、耐用年数が短いと金融機関からの融資の返済期間も短くなり、毎月のローン返済額が大きくなるので注意が必要です。

どんなときに節税になるのか

相続のときにも大きな効果がある

不動産投資は相続のときにも節税効果があるといわれていますが、現金と不動産で相続する場合の違いはその「評価額」にあるといえるでしょう。現金の評価額は額面通りの金額での評価ですが、不動産の場合は時価で評価され、具体的には国税庁が発表している「路線価」を使います。

この路線価は実勢価格の急変に備え適正価格(公示価格)の8割程度に設定されているのが一般的ですので、あらかじめ現金を不動産に替えておけば、2割程度の資産評価額削減が期待できるということになるでしょう。

資産を相続する場合は現金で相続するよりも不動産で相続するほうが資産としての評価額が低くなり、相続税対策となるといわれている理由はここにあるのです。

節税目的ではなく、納税できるほど黒字にしよう

不動産投資は節税対策の一つとして有効な方法だと考えられていますが、投資の目的が節税対策では本末転倒です。不動産投資はあくまでも賃貸経営でありビジネスということを忘れてはいけません。きちんと収益を上げて投資自体を成功させるようにプランを立てることが必要です。減価償却費を計上できる期間が終了したころには、しっかりと黒字化できていることが望ましいでしょう。

理想的な不動産投資のあり方は、長期的かつ安定的に家賃収入を得てキャッシュフローを積み上げていくことです。そのためしっかりと収益を上げて税金が支払えるぐらいのビジネスを目指しましょう。不動産投資にはたしかに節税効果がありますが、節税は副次的なメリットです。不動産投資をこれから始める人は信頼のおけるプロの不動産会社を見方につけて、不動産投資そのもので安定的に収益を上げていく経営スキルを身に付けていきましょう。

キーワード: 不動産投資
あわせて読みたいおすすめコラム
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは