不動産投資で重要なローンの基本を理解しよう
不動産投資では適切な金額・比率でローンを組むことが大切です。もし資金に余裕があれば全額自己負担で不動産を買っても構いませんが、それほど資金に余裕がある人はまれでしょうし、不動産投資のうまみとなる「レバレッジ」が使えません。また住宅ローンと異なり不動産投資ローンは、物件の家賃収入から毎月返済していくことが基本です。
つまり入居者がいれば家賃を返済にあてられるので、オーナーの財政上の負担はそれほどかかりません。将来、不動産投資を拡大させようと考えているのならば、レバレッジを活用できる金融機関のローンを利用するのがおすすめです。そこで今回は不動産投資ローンの基本事項について解説します。
不動産投資ローンの仕組みと金利
そもそも不動産投資ローンは、その名のごとく投資する不動産を手に入れるための資金を調達するために金融機関で組むローンのことです。自分が居住するための住宅を購入する際、金融機関から資金を借りる住宅ローンがあります。住宅ローンが本人の返済能力のみを基準に審査がされるのに対して、不動産投資ローンは投資物件の収益性も重要な審査基準の一つです。
担保価値が高いと金融機関が判断すれば有利な条件で多くの資金が調達できます。なお貸出金利は住宅ローンよりも不動産投資ローンは高い傾向です。購入する物件の評価やオーナーの属性次第で金利などの条件は決まるので一概にはいえませんが、空室率が低い都内の優良物件であれば、現在の金利水準は2％前後となっています。
地方の物件は、購入価格が低くなることから利回りが高くなる傾向です。しかし空室リスクも高くなると判断されて3～4％の金利になってしまうこともあります。なお金利は変動金利と固定金利が選択可能で住宅ローン同様に固定金利のほうが金利水準は高いです。またローンの返済方法は返済期間中の元金と金利の支払い額が一定になる「元利均等返済」と、元金のみが一定で元金の残債に対する利息をその都度支払う「元金均等返済」の2つがあります。
「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定のため返済計画が立てやすくなりますが、元金均等返済と比較して借入金残高が減るペースが遅くなるため、返済総額も多くなります。一方の「元金均等返済」は元金の減るペースが早く元利均等返済よりも返済総額も少なくなりますが、返済初期の毎月の返済額が大きい点がデメリットです。状況に応じて自身に適した返済方法を選びましょう。
なお不動産投資ローンを組む際、加入条件を満たせば団信（団体信用生命保険）というものに加入できます（強制の場合もあります)。団信はオーナーが死亡したり障害を負って働けなくなったり万が一の事態が生じて返済が不可能になった際、ローンの残債を保険金で充当できるという保険です。そのため家族に返済負担を残さず資産を引き継ぐことができます。
ローンで調達できる金額と審査のポイント
不動産投資ローンの審査は、物件の収益性と個人の返済能力の両方で行われます。都心の物件は利回りが低くなりがちですが、空室率も低くなる傾向にあります。利益は少ないかもしれませんが、毎月確実にキャッシュフローが見込める物件はリスクが低いと判断されて、金融機関の評価も高くなります。投資初心者の方は、こうしたことも意識して不動産を選ぶようにしましょう。
一方、個人の返済能力に関しては、過去に債務不履行などを起こしていないかなど信用情報や、勤め先、収入額、現在の金融資産、連帯保証人の有無、家族構成などが見られています。ただ収入に関しては、「金額が高ければいい」というわけではありません。同じ金額であれば大企業は中小企業より高く評価され、公務員や医師などの職種は、審査に有利になる傾向です。
また勤続年数なども評価の対象になります。現在の収入が多くても短期間で頻繁に転職している場合は、不利になってしまうケースもあるため注意しましょう。このような審査を経て金融機関はローンを実行しますが、融資額は年収の7〜10倍が目安とされています。年収500万円のサラリーマンであれば、最大で5,000万円程度の融資が可能というわけです。
住宅ローンの不正利用が発覚
住宅ローンは不動産投資ローンと比較すると金利や審査の面で優遇されています。代表的な住宅ローンである住宅金融支援機構の「フラット35」などは、固定金利で1％強（2019年10月時点）であり、返済期間も最長35年に設定可能です。この「フラット35」は本来自己の居住用にのみに利用できるのですが、2019年5月に不動産投資に不正利用されている事件が発覚しました。
住宅ローンで自宅を購入しても会社の辞令で転勤しなければならなくなり、自宅を他人に賃貸することもあるでしょうが、それ自体は問題ありません。最初から不動産投資に利用する目的でフラット35などの住宅ローンを活用するのは不正行為であり、発覚すれば残債の一括返済を求められることになります。現在、住宅金融支援機構は実態調査を進めており防止策を講じるということです。
身の回りでもこのような誘惑はあるかもしれませんが、最終的にはペナルティが課されることになりますので、常にルールに則って正しいプロセスを理解した上で不動産投資に取り組み、資産形成を進めていくことが大切ではないでしょうか。
