不動産投資の金利相場と借りやすさは金融機関で変わる
不動産投資では、多くの人が金融機関からの融資を利用して物件を購入しています。金融機関には、いろいろな種類があり、貸出金利相場や審査基準なども金融機関によって様々です。それぞれどんな特徴があるのでしょうか。ここでは、不動産投資ローンの金利相場や借りやすさについて解説します。
不動産投資ローン（アパートローン）は住宅ローンより審査が厳しい
不動産投資の物件を購入するときは、自己資金で行うことも可能ですが、一般的には金融機関のローンを利用する方が多い傾向です。自分の住居を買うために利用するものが「住宅ローン」であることに対して、投資用物件を買うために利用するものは「不動産投資ローン（アパートローン）」です。
住宅ローンは、申し込み時点での年齢が70歳未満（親子リレー返済の場合は70歳以上でも可能）であることや、年収400万円未満でも、返済率が30％以下であることなど、条件をクリアすることが出来れば、審査に通る可能性の高いプランがあります。過去に返済が滞るような事故があったり、ほかに大きなローンを抱えていたりしていない限り、審査に通る可能性は高くなります。
これに対し、不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査基準は厳しくなるようです。不動産投資も金融機関からすれば、立派な「不動産賃貸業」というビジネスです。その事業は安定しているのか、いざというときに売却して貸付金を回収できるのか、ローンの申込者は経済的に信用のある人物かどうなのかが、厳しくチェックされます。
金融機関で異なる金利相場
メガバンクや地方銀行、信用金庫を見てみましょう。これらの共通点は、金利が低いことにありますが、それぞれに特徴があります。
- メガバンク
メガバンクは、審査基準が厳しく「頭金が用意されているのか」「年収は十分になるのか」など、ローンを申し込む人間に高い属性を求める傾向です。消費者金融の利用歴や、他行への返済で延滞履歴があるとかなり厳しくなります。また、担保物件の資産性も重視されます。築年数や立地は徹底してチェックされますが、その分ローンの金利は低く1％台です。 - 地方銀行
地方銀行の場合は、銀行によって不動産投資への姿勢に違いがあります。金利の幅も1～4％台と幅があり、メガバンクよりも地域性が強く人間関係を重視する傾向です。なお、貸し出しの条件として銀行が営業するエリアに住んでいることを求められるケースがあります。 - 信用金庫
信用金庫は、地域に密着した金融機関のためメガバンクよりも地域性や人間性、総合的な取引ぶりを重視します。「地域の発展に貢献してくれそうな事業主に、積極的に融資する」というのが信用金庫のスタンスです。金利相場は、地方銀行と同等で取引内容によって異なるでしょう。 - 日本政策金融公庫
政府系の日本政策金融公庫は金利が1％台と低く、ローンを申し込む人間の属性の高さよりも、事業性を重視する傾向にあります。このため、大手企業や公務員のような属性ではなく、自営業のような方でも、資金に余裕のある場合は利用しやすいといえそうです。
業界不祥事による影響
2018～2019年にかけては、特に不動産業界で不祥事が相次ぎました。破綻したシェアハウス業者の問題をはじめ、地方銀行の不正融資や東証一部上場の不動産会社による建築基準法違反などです。金融庁も事態を重く受け止めて、金融機関による不動産関連の融資を注視するようになりました。
金融庁が2019年3月に発表した、投資用不動産向け融資に対する金融機関アンケートによると、2016年3月期以降、銀行の投資用不動産向け融資の残高は一貫して増加していたのに、実行額は2017年3月期をピークに減少に転じています。融資に対する金融機関の取り組み姿勢も「積極的」と答えた銀行は2016年3月期には15％だったのが2018年9月期には3％までに減少する一方で、消極的と答えたのは同4％から17％に増加しています。これは信用金庫や信用組合でも同じ傾向でした。このアンケート結果を見る限り、金融機関の融資姿勢に変化が生まれているようです。
ただ、賃貸経営は安定性が高いビジネスであり、資産価値のある、しっかりした物件であれば、金融機関もいきなり門前払いするようなことはなく、むしろ、市場は健全な状態に戻りつつあるというのが正確な見方ではないでしょうか。もちろん、金融機関によって、借りやすい、借りにくいはあるでしょう。上述した通り、メガバンク、地方銀行、信用金庫などで特徴も違います。ご自身の状況に合わせて、不動産会社と相談しながら、最適な金融機関を選び、融資を申し込むようにしましょう。
