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不動産投資は怖くない?!「不動産バブルの崩壊」や「空室率の上昇」は本当か

近年、政府が推進する「働き方改革」による副業解禁や将来の年金不安などを背景に、多くの人たちが投資や資産形成に目を向けるようになりました。中でも不動産投資は人気が高く、サラリーマン大家となる人も増加傾向です。不動産会社が企画する不動産投資のイベントやセミナーには、連日多くの人が訪れています。

しかし最近では、「不動産バブルの崩壊」や「空室率上昇」のような話も聞こえるようになりました。こうした懸念の声は信じるに値するのでしょうか。

不動産投資は怖くない?!「不動産バブルの崩壊」や「空室率の上昇」は本当か

不動産バブルは崩壊するのか

株式会社不動産経済研究所の調査によると、2018年12月の新築マンションにおける月間契約率は、49.4%(前年同月72.5%)で、50%を割り込みました。こういった背景から、以前よりも「不動産バブル崩壊」を懸念する声が高まってきているのです。

「バブル崩壊」とは、市場の期待が過熱して実際の価値以上に値段が高騰した商品や資産があるとき、一気にその価値が下がってしまう現象をいいます。1994年の土地バブル崩壊、2008年のリーマンショックは、典型的な「バブル崩壊」といえます。仮想通貨のバブル崩壊は、局地的な現象だったと推測できますが、大規模なバブル崩壊の場合は不動産価格が大幅に下落するでしょう。

金融機関は貸出金が不良債権化することを恐れて、融資を引き上げたり、引き締めたりします。そのため、さらなる下落を恐れて買い控えが起こり、ますます不動産は売れにくくなります。そのような状況が引き金となり、値段が下がっていくという悪循環が生まれてしまうのです。2019年現在の日本の不動産市場は、2012年末、安倍政権による大胆な金融緩和政策を背景に、2013年以降は上昇傾向にあります。

最近では特に、首都圏において2020年の東京オリンピック開催に関連した開発が進んでいます。しかし、不動産価格の上昇によって現在はバブル状態であり、特にオリンピック終了後に崩壊するのではないかと、市場を不安視する声も出ているのです。

不動産バブルは崩壊するのか

首都圏にはまだまだ有望なエリアが多い

こうした不動産バブル崩壊を予測する声を聞いて、市場の先行きを極端に恐れる必要はありません。確かに、金融緩和政策やオリンピック関連の不動産開発の影響で上昇した地価が、どこかのタイミングで反転する可能性はあります。しかし、かつてのバブル崩壊のときも同じでしたが、バブルが崩壊したからといって、家に人が住まなくなるわけではありません。

賃貸不動産市場における需要は、必ずあるのです。確かに、景気悪化にともない高級賃貸住宅への需要は減少する可能性があります。しかし、多くの人たちが必要としている価格帯の賃貸物件で、需要に大きな影響が出るとは考えにくいのです。もちろん、オリンピック効果のような短期トレンドとは無関係に、少子高齢化によって日本の人口は減少傾向にあります。

しかし首都圏など一部の地域では、国内のみならず海外からも人が集まってきています。そうした地域では、今後も人口増加が予想されており、不動産投資の対象としても十分に有望なエリアといえます。このように実需がある不動産は仮にバブルが崩壊しても、価格の大きな下落は考えにくいでしょう。

空室率上昇に対抗できる良い物件に投資しよう

不動産投資で重要なことは、今後も賃貸需要が継続するような物件を購入し、入居者に住み続けたいと思ってもらえるような物件管理を行うことです。加えて、需要と供給のバランスがとれやすいエリアに投資することも大切です。上述した通り、東京都内を中心とした首都圏エリアは、人口流入が続いているので注目しておくとよいでしょう。

首都圏といってもかなり広範囲ですから、信頼できる不動産会社を味方につけて、より詳細にエリアを絞っていきます。エリアの問題だけでなく、駅からの距離、学校や病院などの公共施設の充実度、買い物などの利便性、地域の治安などの観点も含め、宅配ボックスやオートロックなど、ニーズの高い設備を有した物件を選ぶようにしましょう。

地域ごとに特徴をしっかりとつかみ、それに合わせた投資を行うことです。こうした経営努力によって「不動産バブルの崩壊」や「空室率上昇」などへの施策も生まれ、むやみに恐れる必要もなくなるのではないでしょうか。

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