不動産投資

マンション投資で知っておきたい複利効果、2件目以降の買い時は?

投資には、「複利効果」という言葉があります。これは資産を増やしていくためにとても重要な概念で、不動産投資に限った話ではなく他の投資、資産運用でも効率よく資産を増やしたいなら「複利」を意識することが大切です。もちろんマンション投資においても、効率よく資産を増やすためには「複利」の考え方が有効になります。

この複利とはどういうもので、なぜ投資に欠かせない概念なのか、その点も交えながらマンション投資で2件目、3件目の購入を検討している人にとって理想的な買い時について解説します。

<目次>
1..少しずつ物件を増やすマンション投資戦略
1-1.複利効果とは
1-2.複利効果をマンション投資に落とし込むには

2.投資用マンションを複数所有するメリット・デメリット
2-1.複数所有するメリット
2-2.複数所有するデメリット

3.その時々の市場動向にも注目

1.少しずつ物件を増やすマンション投資戦略

1-1.複利効果とは

複利とは、利息計算の考え方の一つです。一定期間ごとに生じた利息を元金に組み入れて元金を増やし、それによってさらに利息を増やすという考え方です。最初の元金がずっと変わらなければ、利率が変わらない限り、利息も一定です。しかし、複利で運用すると雪だるま式に元金は増え、利息も加速度的に増えます。

例えば、100万円を20年間、年利5%で運用したとします。単純に5%が20年間続いただけであれば、毎年5万円ずつ増えて20年でちょうど倍の200万円になります。これだけでも投資の効果を実感できるかもしれませんが、ここで「毎年5万円の運用益を追加投資していく」というルールにして運用すると、20年後にはなんと265万3,298円になります。これは毎年運用益を追加しながら運用したことにより元本が次第に大きくなった結果で、つまり複利効果によるものです。

当記事では投資に欠かせない複利効果をマンション投資に役立てるとどうなるのか、その方法と効果について解説していきます。

1-2.複利効果をマンション投資に落とし込むには

複利効果を味方につけるべきといっても、不動産は現金ではないのでマンション投資において「家賃収入を元金に組み入れる」ということはできません。「複利を意識しよう」というのはあくまでも概念で、最初の1件目の投資で得た利益を元手に、さらに2件目、3件目の物件に投資するという考え方を意味しています。。

投資で獲得した利益をローンの繰り上げ返済に充てたり、銀行に預金したりするということもあるでしょう。もちろん、ローンの繰り上げ返済が悪いわけではありません。とにかくローンを返済してしまおうという考えも間違いではありません。しかし、ある程度キャッシュフローが改善したら、その資金を次に購入する物件の頭金に回すという考え方もあります。

投資効率を高めるために、最初の物件のローンを完済してから2件目を購入するよりも、「複利」の考え方で早めに2件目を購入したほうが、早く資産を増やすことができるのです。この「早めに2件を購入」というのは年齢的にも重要なことですが、これについては後述します。

2.投資用マンションを複数所有するメリット・デメリット

複数物件の所有は、複利的な効果を期待する以外にもいくつかメリットがあります。3つあるメリットと、その一方でデメリットとなる部分についても解説します。

2-1.複数所有するメリット

①複数所有することでリスク分散

初めてマンションを購入する時は、物件探し、契約、ローンの借り入れなど、初めて経験することばかりです。購入後も、帳簿付けや確定申告など、数々の「初めて」に直面します。しかし、それらを経験することによって次の物件が効率良く探せるようになり、マンション経営のノウハウが身に付くなどのメリットがあります。

そのときの金利にもよりますが、2件目のローンと1件目のローンをまとめると、金利の軽減効果を得られる場合があります。諸経費を考慮する必要がありますが、金利が下がるのは大きなメリットになり得ます。

また、複数の物件を所有すると、リスク分散になります。物件の選び方次第で、空室リスクを減らす効果が期待できるでしょう。一つの物件で空室が出ても、別の物件から家賃収入があれば、その収入をローンの返済に充てることが可能になります。これは自然災害に対するリスク分散という意味でも有効です。

②実物資産が増える

マンション物件は、収益を生み出す実物資産です。同程度の物件で2件目を購入したとすると、単純に資産規模が倍になります。もちろんまだローン返済が残っている状態ではありますが、資産が倍になると家賃収入も倍増します。マンション投資ではじめて、複利効果が生まれた瞬間です。
このように資産規模を倍増させていくことで融資の実績も増えていくため、金融機関の審査でも有利になります。

③ローン完済後の家賃収入が増える

ローン完済後には、購入したマンション物件が自分のものになります。老後に向けて家賃収入をしっかり確保しておきたいと考えている人であれば、所有しているマンション物件の数が多くなるごとに完済後の収入も2倍、3倍になることに魅力を感じるはずです。

これは不動産投資のメリットとしてよく言われている「資産形成効果」です。他人資本である金融機関の融資を利用して物件を購入し、そしてこちらも他人資本である入居者からの家賃収入で返済をしていくことで、他人資本による資産形成が可能になります。この件数が多いほど将来や老後の収入が増えるので、マンション投資においても複利効果の威力は絶大です。

2-2.複数所有するデメリット

①物件のタイプや所在地が被るとリスク分散効果が薄れる

複数所有によって物件同士でプラスとマイナスを相殺しリスク分散することができますが、一方で近隣に類似物件を複数所有した場合などはリスク分散効果が薄れてしまい、「共倒れ」のリスクが高まるため注意が必要です。2件目、3件目を購入する際は、複数所有のメリットをデメリットに変えてしまわないよう、慎重に物件を選ぶようにしましょう。

②2件目以降の融資申し込みで年齢がネックになることも

1件目のマンション経営を始めた年齢によって、2件目を検討できる時期は変わってきます。仮に40歳で1件目を購入してそれが軌道に乗り、2件目を検討するようになるのは少なくとも5年後以降でしょう。その場合、45歳で2件目の融資を申し込むことになりますが、この年齢が融資の審査に影響を及ぼすことがあります。

例えば、不動産投資ローン大手のオリックス銀行では融資対象年齢を「満20歳以上60歳未満」としていますが、さらに「最終返済時80歳未満の方」としています。60歳未満であることをクリアできていても、ローン期間を最長の35年に設定すると80歳から逆算して45歳までに融資を受けないと間に合わないことになります。不動産投資を始めるには若いうちからと推奨されている広告などを目にすることが多いですが、これには2件目以降に投資規模を拡大していくときの融資申し込み年齢も意識されています。

この問題は、1件目で充分なキャッシュフローを出して2件目の購入に充当できる自己資金を用意することで解決できます。自己資金を多くすることで融資期間を短くするなどの工夫をすれば、45歳以降でも不利になることはありません。

3.その時々の市場動向にも注目

1件目の利回りが他の物件と比較しても非常によく、家賃下落リスクが限りなく小さい場合は、同じマンションの購入を検討してもよいかもしれません。契約する管理会社も同じだと、物件ごとに違う管理会社とやりとりするような手間がかかりませんし、グロス割引のようにコストを節約できる可能性もあります。また、入る管理組合も一つで済みます。

しかし「複利」を意識しすぎて、2件目以降の物件購入が大きなリスクを伴うものになってしまうと、元も子もありません。最初の物件が大幅な赤字だったり、ローン返済の目途が立っていなかったりする場合は、まずその課題を解決しましょう。2件目を購入すれば、ローンの借入総額は増えます。一時的にバランスシートが悪化することもありますし、所有物件が増えれば、維持管理費やトラブル発生の可能性が増えます。そうしたマイナス面も良く考慮したうえで、購入を検討する必要があります。

また、そもそも2件目以降の融資を受けようとしても審査に通らない可能性があります。2019年に相次いで発覚した不正融資問題などの影響もあり、金融機関の融資審査が厳格化される傾向が見られているからです。1件目のときとそれほど条件は変わっていないのに融資の審査に通らないといったことも起きており、1件目が赤字経営になっている場合は返済能力を以前よりも強く疑問視されてしまうことも考えられます。こうした場合はより多く自己資金を用意するなど、厳格化された条件でも融資を受けられるように具体的な対策が求められるでしょう。

尚、金融機関によって融資可否や条件は異なります。購入検討の際は、利用できる金融機関を確認することはもちろん、親身になって適格な提案をもらえる不動産会社かどうかも一つの判断基準にすると良いでしょう。

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