不動産投資

副業で始めた不動産投資の相続対策

相続税制の改正や民法改正などを背景に、相続に関する関心が高まっています。不動産投資が成功を納めれば、大きな資産を得ることができるので、相続の問題も他人事ではありません。今回は、不動産投資で自分が築いた財産を、子孫などに引き継ぐためのポイントについて解説します。

副業で始めた不動産投資の相続対策

相続対策の主なポイントは分割・納税資金・節税

副業で不動産投資を始める目的は、「日々の収入増加」「老後の生活資金確保」という方が多いのではないでしょうか。不動産投資が軌道にのると、日々の収入という「フロー」だけでなく資産という「ストック」としての価値も大切になります。なぜなら、不動産投資で得た資産は将来自分が亡くなったあとに、相続財産として配偶者や子どもなどに受け継がれていくからです。

そのため、どこかの段階で相続対策に関して真剣に向き合うことが必要になります。相続対策を検討するときには、「相続財産の分割」「相続税の納税資金(現預金)の確保」「相続税の節税」の3つが重要です。相続人が自分一人の場合は、分割が不要になるため気にしなくても問題ありません。しかし、相続人が複数いる場合などは相続人同士でさまざまな内容の確認が必要になります。

例えば、「誰がいくらの財産を受け取るのか」「どのように財産を分割するか」など、相続人同士の価値観が異なると大きなもめごとになりやすい傾向です。相続税は物納もできますが、基本は現金での納税となるため、財産の多くがすぐに換金できない不動産の場合は大きな問題となります。そのため、不動産における相続税対策の知識は投資をする前の段階で押さえておきたいポイントです。

相続対策の主なポイントは分割・納税資金・節税

不動産は節税という観点からは有利な資産

上述したような相続で発生する問題を考えた場合、不動産は相続税の節税という点において非常に有利な資産となります。相続税を算出するためには、財産ごとの評価額を求めなければなりません。現預金や上場企業の株式などは、額面や市場価格がそのまま評価額となるため分かりやすいですが、不動産は別です。土地は、路線価方式や倍率方式などの手法で評価された固定資産税評価額が評価額となります。

こうした評価額は、一般的に市場で取引される価格よりも低い傾向です。上場企業の株式などとは異なり、「不動産は現金に換金しにくい」ということが考慮されています。つまり、同額の資産であっても不動産の場合は評価額が安くなるということです。特に賃貸に出している不動産は、借地権や借家権などが設定され、その所有者の権利が制限されているため、さらに評価額が低くなります。

分割と納税資金に関しては事前の対策が必要

評価額が低くなることが相続税対策となる不動産は、相続財産の分割や納税資金の確保という観点からすると扱いやすい資産とはいえません。そのため、事前に何らかの対策が必要です。現金や上場株式のような財産の場合、相続人が複数いたとしても分割は難しくありません。しかし、不動産の場合は土地を分割すると利用価値が下がったり、建物は分割できなかったりします。

相続人が複数いて、分割しにくい場合は相続人による共有が選択される場合もありますが、改築や売却などで意見が分かれた際に、争続へと発展する可能性はあるでしょう。相続人が複数いて、分割問題が発生しそうな場合は、生命保険などを活用して不動産以外の財産を用意したり、売却することで現金化し財産を分割したりするなどが必要になります。

また、納税資金ですが、不動産の以外に預金などを多く持っている場合は心配ありません。しかし、財産の多くが不動産で現金や預金が少ない場合は、大きな問題となりかねません。原則的に相続税の申告および納税は、相続の発生(被相続人の死亡)から10ヵ月以内に行う必要があります。そのため、短期間で現金を用意しなければなりません。

相続税の制度には、延納や物納などの制度もあります。ただ、使い勝手の良い制度ではないので、その選択は難しいでしょう。不動産を多く所有している人は、早い段階から発生する賃料収入などで将来の納税資金をプールするなど、時間をかけた相続対策を心がけましょう。

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