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東京で不動産投資をやるべき4大理由と物件選びの絶対条件3つ

不動産投資と一口に言っても、投資をするエリアや、物件の種類によって成否は異なります。数ある不動産投資のパターンの中で、最もリスクが少なく、最も効率が良いのが、都内でのマンション投資です。

今回は、東京での不動産投資について、次のようにまとめました。

  1. 東京で不動産投資をやるべき4つの理由
  2. 東京の不動産投資物件3つの絶対条件
  3. 東京23区ならここを選ぼう!不動産投資注目2大エリア
  4. 東京で不動産投資物件を選ぶ時に大切な5つの条件

最後までお読みになれば、東京23区内でスタートする不動産投資が、なぜ他の方法よりも成功率が高いのか、その理由をハッキリと理解できるようになります。

1.東京で不動産投資をやるべき4つの理由

東京で不動産投資をやるべき4大理由と物件選びの絶対条件3つ

本章では、東京がいかに不動産投資に適しているかなどの理由を中心に、不動産投資は東京でやるべき理由を4つにまとめています。

1-1.常に人の流入がある場所だから

東京は日本で最も人口が多く、賃貸需要が多い大都市ですので、賃貸経営には最も適した場所と言えます。東京の人口は年々増え続けており、以下のグラフは過去2年分の住民基本台帳人口移動報告をもとに、人口流入を主要都市ごとにまとめたものです。

これによると、2020〜2021年のコロナ禍において、主要都市の中でも東京への人口流入が群を抜いていることがわかります。特に、賃貸需要のある15〜29歳の若い世代(水色・オレンジ・灰色)の流入が目立ちます。

2020~2021年 主要都道府県転入超過数

参照:住民基本台帳人口移動報告より編集部まとめ

ネットニュースやテレビの報道では、コロナ禍での制限が最も厳しかった時には「三密」を避けるために、人口が密集する都会を避けられているはずでした。しかし、本データを見ると実際の若者たちは、主要都市へ、特に東京へと移動していることがわかります。

このように、常に人口流入が多い東京であれば、時代や世相とは関係なく、安定した不動産投資ができることがわかります。今回のコロナ禍のような万が一のことが起き、空室が起きたとしても、東京であれば、すぐに新規の入居者を見つけることは、そう難しくはないことが予想できるでしょう。

1-2.大企業や経済機能が集中しているから

若者を含め、多くの人々が東京を目指す最大の理由は、東京には日本の経済機能が集中していることと、多くの有名大学などが密集していることにあります。

例えば、全国の上場企業のうち約半分が東京に本社機能を置いています。また、東京は他府県に比べて大学生の定員が多いため、毎年多くの新大学生が誕生します。

経済の活性には、ヒト・カネ・モノの3つが揃っている必要がありますが、そのどれもが、大量に、集中的にあるのが東京なのです。

1-3. NY・パリ・ロンドンなどと同じくらい有名な都市だから

東京は「TOKYO」として、NY・パリ・ロンドンなどの、世界の有名な主要都市と同じくらい、魅力の溢れる都市です。例えば、英国のグローバル情報誌モノクルが発表する「世界で最も住みやすい都市」ランキングでは、東京は常に上位にランキングしています。

本誌の調査のベースは「クオリティ・オブ・ライフ」であり、都市の経済や機能面だけでなく、そこで暮らす人々に幸せをもたらす場所かどうかに注目したデータです。

東京は人口の集中する大都市であるにも関わらず、時間に正確な公共交通機関システムや極端に低い犯罪率など、ヒトと暮らしのレベルの高さなどが、世界から注目されています。

また、トリップアドバイザーによる「世界の都市調査2014」では、外国人旅行者の入国者数が多い40ヵ国の中で、最も高評価な旅行先として、東京が上げられています。タクシー運転手の親切さや街の清潔さ、公共交通機関の使いやすさ、街の安全性などを調査したときに、東京が最良と評価されました。

また、これらのことを背景に、海外の投資家も東京の不動産投資に着目しています。今後も続くと思われる日本の低金利や、政治的なリスクが比較的低いお国柄、犯罪率の低い国民性なども含め、投資価値が高いと判断されているのです。

1-4.今後も東京の再開発は続いていくから

東京では、2000年代より老朽化した高層オフィスビルなどの新陳代謝が進んでおり、丸の内・大手町・日本橋・汐留・豊洲・品川など、多くのエリアで再開発を進めています。

特に、近い将来に東京の景観を変えると言われているのが、2023年竣工予定である高さ325メートルの「虎ノ門・麻布台地区 A街区」、2027年竣工予定である高さ390mの「常盤橋再開発B棟」のふたつの超高層ビルです。

どちらも、コンパクトシティ構想という、多様な都市機能をビルの中にコンパクトに融合させたタイプの建物で、郊外に広がったさまざま産業や生活機能を一定の範囲内に集中させ、同時に、有事の際の防災機能も果たす役割があります。

その他、2030年までに再開発が予定されているものには、以下のようなものがあります。

  • 2023年     虎ノ門ヒルズ ステーションタワー虎ノ門エリア
  • 2024年     高輪ゲートウェイ再開発(品川開発プロジェクト)高輪エリア
  • 2025年     東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発八重洲エリア
  • 2022年     八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発八重洲エリア
  • 2025年     八重洲二丁目中地区 第一種市街地再開発八重洲エリア
  • 2025年     日本橋一丁目中地区再開発日本橋エリア
  • 2029年     新宿駅西口地区開発計画新宿エリア
  • 2029〜2036年 東京クロスパーク構想&帝国ホテル東京建替日比谷エリア

このように、東京では街とビルの新陳代謝が、時代に合わせて着々と進んでいます。このような大規模なプロジェクトに合わせ、各自治体でも地域ごとの環境整備がすすむため、より交通網が整備され、より安全性と利便性が高まっていきます。

そのため、今後も東京にはより多くの人口流入が予想されることから、不動産投資をする場所として適していると言えます。

参照:国土交通省 コンパクトシティの形成に向けて

2.東京の不動産投資物件3つの絶対条件

東京の不動産投資物件3つの絶対条件

本章では、東京で不動産投資をするのであれば、物件の絶対条件となる3つのことをまとめています。

2-1.住居系の物件にする

商業ビルやホテル、企業などが入っている不動産と比較すると、マンションなどの住居系の不動産は、価格が下がりにくい傾向があります。これは売買でも、賃貸でも同じです。

例えば、テナント・事務所・店舗などのようなビジネスのための賃貸は、事業成績が落ちれば、すぐに撤退をしますが、住居ではそのようなことがありません。

今回のコロナ禍で、ご自身で実感された方もいらっしゃると思いますが、住居として住んでいる場所は、生活の基本の場であるため、よほどのことがなければ移動をしないのです。

つまり、バブルでも不景気でも、人には住むところが必要なので、住居系の不動産は、賃貸経営にも強いと言えます。

2-2.首都圏・駅近の物件にする

前項で紹介をした、住居系の賃貸物件であれば、全国どこでも不動産投資がうまくいくというわけではありません。不動産投資の場合は、エリアも重要になります。

不動産投資には、賃料収入による利益と、売却による利益がありますので、どちらの方法でも、良い結果を生みやすい場所を選ぶべきでしょう。

例えば、駅から近い首都圏の物件です。このようなエリアは、もともとの賃貸需要が高く、入居者が付きやすい場所です。将来、物件を売却することになったとしても、収益物件としての需要がある首都圏エリアであれば、価格を下げることなく、スムーズな売却が期待できます。

首都圏の中でも、多くの人に人気のあるエリア、例えば、住みたい街ランキングなどにランクインするタイプの場所は、「一度は住んでみたい」と思っている人が潜在的に多いため、賃貸でも売買でも、常に需要があります。

上記とは逆に、不便な場所や人気のないエリアでは、賃料を下げないと埋まらないケースもあります。また、売買の際にも買い手が見つかりにくいことが理由で、物件価格を下げて対応しなければならないこともあります。

不動産投資をするのであれば、賃貸需要・賃料・物件価格のどれもが下がりにくい、東京の人気エリアの物件を選ぶことが大切です。

2-3.中古に手を加えるタイプの物件にする

中古マンションに手を加えたタイプのマンションを、リノベーション物件、リフォーム物件などと呼び、最近は人気があります。

そのもう一歩先を行き「賃貸だけど、手を加えても良い」物件にすると、入居者の物件への愛着度が増し、退去しがたい物件へと成長させることができます。このような考え方は、これから不動産投資をスタートするにあたって、他にはない強力なコンテンツになります。

リフォームやリノベーションというのは、もともとあった画一的なマンション設計から一歩踏み出した賃貸物件ではありますが、根本的に「提供する側が、住む人のライフスタイルを決める」という点では、新築のマンションと差がありません。

そればかりか、貸す側の考えるライフスタイルと、借りる側のライフスタイルがかみ合わなければ、東京のどんな好エリアにあっても、最悪の場合、入居者が見つからない可能性もあります。

しかし、ある程度の住まいのベースだけを作り、「あとはお好きにどうぞ」と、入居者の自分らしさを表現できる余白を残しておくことで、賃貸物件でも、自分らしいライフスタイルの実現ができます。

このようなフレキシブルな発想で不動産投資をさせてくれる不動産会社は、東京でもまだまだ少ない状態です。多様性の時代、サスティナブルな時代を迎えるこれからの東京に、足りていない新しい概念の賃貸物件と言えます。

REISMでは、このような次世代の若年層の心に刺さる、古くて新しい賃貸住宅の提案をしています。広い東京で、入居者が住み続ける価値を感じられる、オンリーワンの賃貸物件作りで、長期にわたって安定した不動産経営をスタートしてみたい方は、REISMにご相談ください。

3.東京23区ならここを選ぼう!不動産投資注目2大エリア

東京23区ならここを選ぼう!不動産投資注目2大エリア

不動産投資をする際には、東京の人気エリアでスタートしたほうが良いことはお伝えしましたが、具体的に東京のどのあたりにすればよいのか気になるところです。

都内でのエリア選択の条件で大切なのは、利便性と将来性です。東京はもともと便利なところですが、2000年代に入ってから2030年を目途に、都内のあちらこちらで再開発をしています。

そのため、今後の東京は今まで以上に便利でアクセスの良い場所になることは間違いありません。そのことを前提に、2大おすすめエリアを次のようにまとめました。

3-1.都心5区の再開発エリア

渋谷区・中央区・港区・新宿区・千代田区の都心5区と呼ばれる、現在の再開発エリアです。もともと人気が高いエリアですが、今後さらに資産価値が上がることが予想されるため、空室リスクのさらなる軽減と売却益アップが期待できます。

【1】渋谷区

高校生〜大学生をはじめとした若者が集うのが渋谷区です。日本の若者文化とファッションの中心地でありながら、著名なIT企業を生んだ、日本のシリコンバレーとも呼ばれています。

今もこれから先も、若者にとってはオシャレと成功が混在した「そこに住んでいるだけでカッコいい」と思える、非常に魅力のあるエリアです。

JR渋谷駅周辺では、東急グループらが「日本一訪れたい街」にすることを渋谷のテーマとして掲げ、さまざまなプロジェクトを運営中です。

すでに、以下のような大規模商業施設が誕生しています。

  • 2012年 渋谷区東口に「渋谷ヒカリエ」
  • 2017年 商業施設と賃貸住宅が一体になった「渋谷キャスト」
  • 2018年 「渋谷ストリーム」と「渋谷ブリッジ」
  • 2019年 「渋谷フクラス」「渋谷ソラスタ」「渋谷スクランブルスクエア東棟」

渋谷の開発はまだ続行中です。2023年には桜が丘(セルリアンタワーなどがあるエリア)に商業施設やオフィス、賃貸住宅と医療施設の複合施設が誕生予定です。

また、2024年にはヒカリエに隣接するエリアに新複合施設が、2027年には渋谷スクランブルスクエアの中央棟と西棟が完成予定です。

【2】千代田区

2021年に「常盤橋タワー」という東京駅周辺で最も高層な建物が完成しています。オフィス・レストランなどの商業施設とともに、桜や芝生を取り入れた3,000平米の広場もあり、便利さと自然が融合した新時代のビルとして注目を浴びています。

さらに2027年には、この常盤橋タワーの隣に「トーチタワー」という日本で最も高い超高層ビルが誕生します。高層階にはホテル、中層階にオフィス、低層階に大規模ホールと商業ゾーンが作られます。

完成済みの常盤橋タワーだけで、約8,000人の就労者を収用できるオフィス面積がありますので、今後も、東京駅周辺では通勤に便利な賃貸物件などの需要が高まることが予想されます。

【3】港区

ビジネスの中心地でありながら、高級住宅街としても知られる港区は、いわゆる「セレブの街」として、東京23区の中でも特に不動産賃貸のニーズが高いエリアです。

六本木や麻布などのオシャレな街と、虎ノ門や三田などのビジネスエリア、白金などの高級住宅街などが混在しています。

ヒルズ族・シロガネーゼ・港区女子などの言葉が続々と生まれ、時代の最先端をいく情報の発信地としての役割を持ち、芸能人や高所得のセレブリティな人々が集まる場所として、常に注目されているエリアです。

すでに、2020年には東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通し、「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が開業しています。

今後の再開発の予定としては、

  • 虎ノ門、麻布台地区再開発
  • 六本木5丁目西地区再開発
  • 芝浦1丁目計画
  • 三田3・4丁目地区再開発

などがあり、港区全体で新陳代謝が進んでいく予定です。

【4】新宿区

新宿区では日本一の乗降者数を誇る新宿駅の周辺も、大改造が行われています。2029年までには、新宿区西口に隣接する小田急百貨店ビルを、高さ260メートルの大規模複合施設に建て替え予定です。

新宿東口には大規模な娯楽・文化施設「新宿TOKYU MILANO」跡地に「東急歌舞伎町タワー」の竣工が予定されているほか、西口では「新宿グランドターミナル構想」として、虎ノ門ヒルズを超えるツインタワーの建築が予定されています。

新宿区は、今までは比較的低層階のデパートやオフィスビルが多かったのですが、2025〜2040年までには、駅周辺にも高層ビルが建ち並ぶようになります。

【5】中央区

東京駅周辺の千代田区大手町側では「TOKYO TORCH」と呼ばれる大規模開発プロジェクトが進行中です。それに伴い、東京駅から日本橋方面へ続く、地下鉄5路線が集約している大手町駅とも地下通路が直結します。

将来的には、八重洲・大手町・丸の内・日比谷・日本橋エリアはすべて、地下歩行者ネットワークが完成する予定です。

大企業が集結する大手町エリア全体が、天候に関わらず歩いて行けるようになるため、利便性は飛躍的にアップします。同時に、職住接近のライフスタイルを好む社会人からの、賃貸需要も増していくことになるでしょう。

3-2.都心へ30分圏内のエリア

都心へ30分圏内で行けるエリアも、不動産投資には適しています。都心5区の大規模な再開発により、周辺エリアの利便性も高まることが予想されるためです。

【城東エリア】墨田区・江東区・板橋区

いわゆる下町と言われるエリアで、昔の東京の風情が街のあちこちに残る、生活のしやすい場所です。都心の再開発に合わせて、各エリアでも駅前再開発などが活発に行われているため、都心部へのアクセスがスムーズなことが特徴です。

【墨田区】

スカイツリーやソラマチがあるエリアです。主にJR錦糸町駅周辺が対象エリアになります。東京駅まで8分、スカイツリー駅まで2分という好立地で、都心へのアクセスが良いにもかかわらず、家賃は比較的リーズナブルなのが特徴です。

隅田川という大きな川に沿って、広々とした遊歩道なども完備されており、生活するのにも気持のよいエリアでしょう。アクセスが良く、家賃も安いことから、独身の社会人に人気があります。

関連リンク : REISM 墨田区エリア

【江東区】

下町情緒のあぶれるエリアで、亀戸駅、大島駅などが特に人気があります。駅から直結ではないのですが、江東区内をJR線・丸ノ内線・半蔵門線・千代田線・都営浅草線など数多くの路線が近距離で交わっているエリアのため、どの主要ターミナル駅にも10〜20分以内に移動が可能です。

この非常に高いアクセス性から、若い社会人に人気があります。

関連リンク : REISM 江東区エリア

【板橋区】

板橋区は、JR埼京線・東京メトロ有楽町線・都営三田線・東武東上線の乗り入れがあり、各駅が徒歩圏内に点在しているため、非常にアクセスが良い穴場エリアです。池袋まで4分、新宿まで8分という好立地です。

都内でも古い町並みが特徴のエリアでしたが、駅前を中心とした板橋区全体の再開発が決まっており、今後、さらに整備されて暮らしやすくなることが予想されます。

関連リンク : REISM 板橋区エリア

【城南エリア】品川区・大田区

東京の南西部にあたるエリアです。海に近いエリアである品川区と大田区に、賃貸物件の大きな需要があります。

【品川区】
JR品川駅を中心とする品川区は、もともと都心に近く、JR利用で東京まで8分、新宿駅まで21分です。2020年3月には「高輪ゲートウェイ駅」が新設され、新しい居住エリアとオフィスエリアが誕生しています。

また、高輪ゲートウェイ駅を中心とした、周辺エリアのマンション・文化施設・商業施設・オフィスビル開発など、経済効果1億円と言われる「品川開発プロジェクト」が進行中です。

周辺駅である浜松町〜田町〜大崎のエリアは、日本の有名企業が連なるビジネスエリアでもあり、利便性を重要視する単身者の賃貸需要が見込まれています。

関連リンク ] REISM 品川区エリア

【大田区】

東京の最南端である大田区は、田園調布から羽田空港まである、とても広い区です。区内を東急多摩川線・東急池上線・東急東横線・東急目黒線・東急大井町線・JR京浜東北・根岸線・東京モノレール・京浜急行空港線・都営浅草線が走っており、徒歩や自転車圏内で複数駅の利用ができます。

都心部へは最も遠い場所にありますが、都心部へのアクセスは良く、大田区の主要駅であるJR蒲田・大森駅を経由すれば、東京駅まで20分です。

前項の品川駅と近いエリアのため、品川〜高輪ゲートウェイ駅の新駅誕生と駅前再開発に伴い、近隣エリアである大田区も不動産投資エリアとして注目されるようになりました。

関連リンク : REISM 大田区エリア

4.東京で不動産投資物件を選ぶ時に大切な5つの条件

本章では、東京で不動産投資物件を選ぶ時に、大切な条件を5つにまとめています。

4-1.利便性が高い立地であること

不動産投資で大切なのは、物件の立地です。立地は不動産に付随する条件のため、自力で変えることができません。

そのため、投資用の不動産を選ぶ時には、利便性が高い立地を選ぶようにすると、経営に失敗しにくくなります。利便性とは、

  • 駅歩10分以内
  • 交通アクセスが良い
  • 周辺の商業施設が整った場所

の3条件を満たす場所のことです。

4-2.適切な管理や修繕がされている物件であること

同じ経年をした物件でも、適切な管理がされているマンションは、見た目にも清潔感があって好印象なうえ、物件の劣化も遅くなります。

管理の行き届いていない建物は、共用部分や室内に汚れや破損が目立つようになりますので、入居者がつきにくくなる可能性があります。

例えば、マンションのポスト前がチラシで散らかっている、ゴミ置き場が汚れているマンションには、積極的に住みたいとは思わないでしょう。

不動産投資を区分マンションで行う場合、共用部分の管理はその建物に入っている管理会社に管理費を支払って行ってもらうことになります。

マンション全体の管理状態は、個人の力では変えられないため、不動産投資の物件を選ぶ時には、はじめから、管理の良い物件を選ぶようにすることが大切です。

4-3.時代やエリアニーズに合った内装や設備がある

最新である・お金がかかっているということが大切なのではなく、その物件のエリアと入居者に求められている内装や設備がある物件を選びます。

例えば、単身の方には、宅配ボックスや曜日指定のない24時間いつでも捨てられるゴミ置き場などが喜ばれます。フリーWi-Fiは今やデフォルトの設備と言ってもいいものですが、ケーブルテレビなどはテレビを見ない世代には不要です。

また、ワンルームなどの限られたスペースに無理にバスタブを置くよりも、シャワーブースのみにして、少しでも部屋を広くするなどの工夫がされた物件のほうが好まれる場合も多くあります。

REISMでは、内装や設備の設計の際、物件を地域の一部として見立てる考え方があります。そのエリアを選んだ人の感性や、住む人のライフスタイルが、室内にも反映されるような、オリジナリティのある内装や設備を得意としています。

4-4.相場にあった利回りであること

ネットなどで物件探しをし始めたばかりの頃は、どうしても利回りの高い物件にとびついてしまいたくなります。しかし、利回りはエリア相場にあった数字から選ぶことが大切です。

利回りとは、投資をしたお金が増える早さのことですので、不動産投資をするからには、少しでも早くたくさんの利益が欲しいと思うのは当然です。

ただ、物件の情報に記載されている利回りは、1年間を通じて満室経営であることを前提に計算されています。仮に、年の途中で空室が発生すると書いてある利回りを維持できなくなってしまうでしょう。

つまり、利回りがどれほど高い物件であっても、入居者がそこにいなければ、高い利回りは絵にかいた餅ということになります。

不動産投資における利益とは、あくまでもその物件に賃貸需要があり、さらに入居者が継続して住み続けてくれることで長期間、安定して発生するものです。

たとえ、自分が希望しているよりも低い利回りの物件であっても、賃貸需要そのものが高いエリアで、空室リスクが少ない物件であれば、1年、2年と経営を続けるうちに、安定したパフォーマンスを出し続けてくれることの大切さを、理解できるようになります。

5.まとめ

REISMは、東京の中古マンションを、時代とエリアニーズに合わせて再生させることが得意な不動産会社です。REISMは、社名でもありますが、同時に「東京で暮らすこと」をテーマにした都内のマンションブランドでもあります。

徹底したエリアマーケティングをもとに、そのエリアで「ここに住みたい」と思ってもらえるよう、フルリノベーションで水回りを刷新し、34パターンものリノベーションシリーズから、周辺エリアのニーズにあった間取りと内装に変化させます。

入居者の立場に立った念入りなリノベーション物件だからこそ、東京でのこだわりの生活拠点として「ちょっとくらい高くてもここに住みたい」と思ってもらえるような賃貸物件作りを実現しています。

また、その部屋が入居者にとって、ずっと住み続けたいと思える価値のある1部屋になることによって、オーナーも長期的に安定した賃貸経営ができるようになります。

東京での不動産投資をスムーズに始めたい方は、まずはREISMの不動産投資セミナーでREISM独自の不動産投資で成功するための考え方に触れてみてください。

不動産投資の「わからない」を「やってみたい」に
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