不動産投資は東京ですべき！コロナ禍でも人口集中する3つの理由
コロナ禍が始まって丸2年が経過しましたが、その間、不動産市場にはどのような変化が起きたのでしょうか。一時期は、「コロナ移住」という言葉が生まれるほど、人込みを避けるために都心から地方へ人が移ったと言われていました。
これから不動産投資を検討される方にとっては、コロナ禍が不動産市場に与えた影響は気になるところでしょう。しかし、人口の推移から見る限り、東京での不動産投資は、この先も安泰と言えそうです。
本記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている方へ向けて、東京の現状と、これからの時代に必要とされる不動産経営のあり方をまとめました。
1.コロナ禍でも東京の人口増加は止まらない
2020年にコロナ禍が始まって以来、「3密」を避け、人との距離を取ることがニューノーマルになりつつあります。その影響で、日本で最も人が多い大都会である東京からは、さぞかし多くの人口流出があったかと想像しますが、実際にはそうとも言えないようです。
以下のグラフは、総務省のデータをもとにして、2020～2021年度における15～59歳の転入超過数を主要都道府県別にまとめたものです。
参照：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2021より編集部まとめ
上記の、働き盛りの50代後半までを入れたデータでは、東京と神奈川の大都市圏への人口流入が突出しており、その他の地域との格差が大きくなっています。
このように大都市圏への人の流れが止まらない大きな理由として、以下の3つが考えられます。
- 新社会人・進学の流れは止められないから
- 主要企業が集中しているから
- 圧倒的な賃金格差があるから
1-1.新社会人・進学の流れは止められないから
コロナ禍があってもなくても、もともと東京は多くの人が集まる場所であり、多くのチャンスがある大都会であることは、変わりません。
進学においても東京は大学の数が最も多く、東京にやってきた大学生たちの大多数が首都圏でそのまま就職し、首都圏以外の大学の学生も、一定数は首都圏で就職先を探します。
実際には、進学先は大学以外にも、専門学校・職業訓練学校などもあり、高校卒業後の進路には就職もあることから、より多くの若年層が東京に流れ込んでいることが類推できます。
以下のグラフは、先に出した人口流入超過グラフの中から、15～29歳だけを抜き取ったものです。
参照：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2021より編集部まとめ
同じ主要都市や大都市圏であっても、15～29歳の「若者」に限っては、東京に一極集中で流入していることがわかります。
15～29歳は、進学・就職・転職が起きやすい時期であり、多くの若者がより可能性の多い都会を目指し、中でも、最もチャンスが多いと思われる東京に流入していることが伺えます。
このように、若者は自覚的に都会を選択しており、その傾向は、コロナ禍以前から変わっていません。
1-2.主要企業が集中しているから
日本における経済活動のメインの場である東京には、大企業や有名企業が集中していることから、就職・転職などの選択肢が多数あることに加え、給与アップなどのステップアップができるチャンスも多いため、多くの人が集まります。
また、東京のような大都会は、あらゆる最新情報の発信地であり、店舗数の多さ、娯楽施設の多さなどは、群を抜いています。また、他府県からの流入が多く、必然的に見知らぬ人が圧倒的に多いライフスタイルを送ることになるため、拘束も少なく、精神的な自由度も高くなります。
特に、地元での風習や文化が肌に合わないケースや、人間関係の閉そく感などを感じている方にとっては、進学・就職に加えて、東京での都会暮らしは大きな魅力となります。
このように、経済が集中するところに人が集まり、さらに経済活動が好循環しやすい背景が東京には整っているため、コロナがあってもなくても、東京を選ぶのは自然な流れといえます。
また、一度、東京に移住すると、他のエリアで同等の物が得られることは期待できないため、コロナ禍でも地元へ帰るという選択肢は選ばれにくい傾向にあります。
1-3.圧倒的な賃金格差があるから
東京は人が多く企業も多いため、経済の好循環が起きやすい背景があります。その結果、賃金も高くなり、働きに対しての可処分所得に対する満足度は、他府県よりも大きくなる傾向にあります。
例えば、2021年度の東京都の最低賃金は、1時間あたり1,041円です。時給が1,000円を超えている地域は東京と神奈川だけであり、これらの数値は、最初に紹介をした人口推移グラフで東京と神奈川だけが突出していたことの裏付けにもなります。
全国の平均時給は930円ですが、最も低い高知県と沖縄県は820円です。東京との格差は約220円もあるため、仮に1日7時間労働だとすると1日で約1,540円もの差額が発生し、20日間で約3万円の手取りの違いが出ます。
大卒初任給は、東京は全国トップの約22万円、2位の千葉県は約21万円ですので、同じ都市部でも、1位と2位の差ですでに約1万円もの差額が発生します。最低額の沖縄県との差は約5万円です。
このように、同じ時間を働いた場合の圧倒的な賃金格差があるため、コロナ禍があってもなくても、せっかく働くのであれば都心部、その中でも、最も時給や給与の高い東京で、と考えるのは自然と言えます。
参照：令和元年賃金構造基本統計調査結果（初任給）の概況
参照：令和３年度地域別最低賃金改定状況
2.コロナ禍が賃貸経営にもたらした5つのこと
本章では、丸2年間のコロナ禍が東京での不動産経営にどんな変化をもたらしたのかをまとめています。
- 外国人は減った
- 人は地方に「わざわざ」出ないことがわかった
- 利便性重視の住まい選びは変わらなかった
- 人が「家」に求めるものが変わった
- オフィスや通勤はゼロにはならないことがわかった
2-1.外国人は減った
コロナ禍では、多くの人の行き交いがウイルス蔓延の引き金になるため、世界で一斉に、国境を越えての行き来を制限しました。
国によってコロナへの制限度合いが違うため、今までのような自由な行き来が難しくなると判断した多くの外国人留学生・外国人労働者たちは、一旦、母国へ戻る選択をしました。また、海外から駐在という形で日本にいた外国人ファミリーなども、企業要請で母国に戻った方が多くいます。
これらの外国人たちは、コロナが終焉または落ち着けばふたたび東京に戻ってくる可能性が高く、あくまで、その時点では、どうなるかがわからなかったコロナに対する、適切な対処として帰国をしたに過ぎません。
そのため、外国人の入居者が出ていったことのマイナス分は、将来、取り返せる可能性が高いことと、減った外国人を上回るほどの若者と社会人が常に東京に流入しているため、賃貸経営に大きな影響は出ていないことがわかります。
参照：住民基本台帳2020
2-2.人は地方に「わざわざ」行かないことがわかった
以下のグラフは、2021年の日本全国の超過流入を棒グラフにしたものです。
参照：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2021より編集部まとめ
ネットニュースやテレビ報道では、都会の3密を避けるために「テレワークをしながら田舎に住む暮らし方」が喧伝されていましたが、実情は、例年通りに都心部に人が大きく移動していることがわかります。
ただ、小さな子供のいるファミリー層は、ニュースにあったように、都心部から近郊や地方、都道府県から他府県などに移る選択をしたケースもあるようです。就学前の小さな子供がいる家庭では
子供がコロナの意味が分からないため、自粛を強制できないこと
- 家の中に閉じ込めておくのがかわいそうであったこと
- 小さな子供はマスクをちゃんとしていられないこと
- 保育園、幼稚園などが運営していないため、預かり保育が出来なくなったこと
- リモートワークにより部屋数が足りなくなったこと
などの複数のコロナ禍の影響により、より広く・人が少なく・部屋数が多く取れるエリアへの移住が必要になる場面も多くあったことでしょう。
しかし、すでに都心部にいる学生や独身層は、繁華街などへの外出ができなくなったくらいで、それ以外はネットを活用してライフスタイルシフトに成功している方が多いようです。
仕事や学校はオンライン化が一気に進み、通勤や面倒な人付き合いを減らすことができたため、若年層にとっては抵抗のないシフトであったことも、理由として大きいでしょう。
このように、人は「何となく都会へ出る・居る」ことはあっても、便利さを捨ててわざわざ地方へはなかなか行かないことから、東京での賃貸経営には影響が少なかったといえます。
2-3.利便性重視の住まい選びは変わらなかった
コロナ禍になって多くの人が痛感したと思いますが、人付き合いを減らす・飲み会などを減らすことには代替案もあり何とか我慢ができても、生活が不便になることには閉口したのではないでしょうか。
電車やバスの間隔があいて通勤が不便になる、スーパーへの入店や買い物を制限される、通販商品の配達が遅れがちになるなど、たとえコロナが理由だったとしても、「以前よりも不便」になることには、おおいに不満を感じたはずです。
コロナ禍をきっかけにテレワークは定着しつつありますが、完全テレワークというよりも、通勤頻度が減ったというレベルです。そのため、多くの企業では依然として通勤の必要性もあるため、人々の考えは
「公共交通機関を利用しないで会社に行けるエリアに住む」
「生活に便利なものが、すぐ近くにあるエリアに住む」
という利便性を重要視した住まいへの考え方にシフトしつつあります。
これらは都会在住者にはもともとある考え方ではありますが、コロナ禍による影響で、より高いレベルで利便性を求めるようになったと言えます。
2-4.人が「家」に求めるものが変わった
コロナ禍の自粛によって家にいる時間が長くなると、自分時間・家時間の長さと対面することになります。テレワークによって、毎日慌ただしく仕事に行き、人付き合いをするという要素が少なくなると、余った時間の多さに気づきます。
テレワークで毎日仕事があっても、コロナ禍ではそれ以外の時間も自宅と自宅付近で過ごすことになりますので、自然と1人時間の過ごし方や家族との過ごし方、家の中のあり方などに思いを巡らせるようになります。
また、コロナ禍のソーシャルディスタンスにより、従前と全く同じようには働けなくなったことや、気軽な転職ができないことで、消費とお金に関しても興味がわくようになります。
その結果、最も長く滞在することになる「家」を含めたライフスタイル全般への考え方が変わり、家に対して、より快適性・利便性・居住性を求めるようになります。さらに、外部でのリフレッシュが出来ないことから、家の中での癒しを求める傾向も見られます。
参照：アデコグループ コロナ禍による人生観・仕事観への影響に関する調査
2-5.オフィスや通勤はゼロにはならないことがわかった
コロナ禍によるソーシャルディスタンスと3密を守るため、企業はリモートワークの導入を一気に進めました。しかし、実際にはテレワークとオンラインミーティングでは業務をカバーしきれない部分もあり、人数調整をした出勤で、足りない部分を埋めるというスタイルをとる企業も少なくありません。
もともとリモートワークは、働き方改革の一環として日本政府がプッシュをしていたものですが、突然のコロナ禍発生により、一気に働き方を変更できるほどには、デジタルコミュニケーションの実体が追い付いていない状態です。
今後、ニューノーマル社会に向けたデジタルシフトが完成するまでに、どれくらいの時間がかかるのかは未知数ですが、当面はコロナが終焉しても今と同じような状態がしばらく続くと予想されます。
その結果、デジタルトランスフォーメーションへの情報や対応が早い都会にいる方が、便利で快適であり、それは、コロナが起きる前と同じということになります。
3.コロナ禍でも申込殺到してしまう賃貸経営の5ポイント
本章では、コロナ禍でも申し込みが殺到してしまい、キャンセル待ちまでできるような、賃貸経営がうまくいくポイントを、REISMの経験則に沿って、5つに分けて解説します。
3-1.多様化に応えらえる賃貸住宅
ライフスタイルが多様化している現代では、生活の仕方も多様化しています。例えば、平日は都心部でバリバリ仕事をし、週末には都会を離れた海の近くの第2の家で、ゆったりとした生活をするという「2拠点生活」を始める人が、若い方の中に増えてきています。
また、生活用品と住宅のサブスクリプション（定額）型住居サービスを利用することで、生活必需品や家具などを一切持たず、住まいの拠点を１つに定めない「多拠点生活」というライフスタイルもあります。
このような暮らし方は、基本的にはスマホさえあれば実現可能であり、モノだけでなく人生にも余計な費用が発生しないコンパクトな生き方として好まれています。
このように「持たない」生き方をする人は、家は買うよりも、ライフスタイルに合わせて変えられる賃貸の方が向いており、その時の自分らしさを体現できる住まいに対して、高い価値を感じる傾向があります。
つまり、従来のような、大手デベロッパーが準備した「これが素敵な住まいです」というアイデアをデフォルトとして受け入れるのではなく、自分にとって価値があると感じられる場所で、自分にとって大事なものだけに囲まれて生きるという、個性を大事にした生き方が体現できるような賃貸住宅が、現代では求められているのです。
3-2.時代の感性に合った賃貸住宅
昨今のリノベーション技術の進歩もあり、築年の古いマンションに手を加えて魅力ある物件に生まれ変わらせ、自分らしい部屋を作るのが人気です。リノベーション業者に任せる方法や、自分で少しずつ手を加えるなど、さまざまな方法があります。
リノベーションは、建物の骨組みだけを残して内装・設備・外装をすべて作り直し、配管までを取り換える、まさにゼロから作り直すタイプの施工です。そのため、中古の建物全体が持つエイジングした雰囲気は上手に残したまま、部屋の中は今の感性という、良いとこ取りができます。
このような部屋作りは、賃貸住宅にはまだ珍しく、リノベーションをかけた個性のある部屋や、自分らしさを体現できるタイプの賃貸住宅には、「空室が出たらぜひ住みたい」と何年も先までキャンセル待ちができるほど、申し込みが殺到することもあります。
3-3.長く住むことが前提の賃貸住宅
入居をしたら、長く住むことを前提に借りる賃貸住宅も人気があります。賃貸住宅のデメリットとして、持ち家のように釘が打てない・壁紙などが思う様なものにできないなど、自分が好きなように手を加えられないという点があげられます。
しかし、長く住むことを前提にしてもらうのであれば、家の中に釘や鋲を打っても良い場所や、壁紙を張り替えても良い場所があっても良いはずです。たったこれだけのことで、室内はその人らしさで溢れるようになり、長く住んでいる間に起きる「飽き」を起こさずにすみます。
また、最初から手入れをして使うことが前提の資材を室内に使うことで、自分の家のようにメンテナンスをしながら、愛情を持って部屋を育てていくという暮らし方も提案できます。
例えば、天然無垢材のフローリングには、定期的なワックスがけが必要ですし、部屋のアクセントになる大きな木の柱には、オイルによるメンテナンスを何年もかけてすることで、素晴らしい飴色の艶が出始めます。
このようにして、住む人によって手をかけられた賃貸住宅は、アンティーク家具のような味わい深い雰囲気を醸し出すようになります。代替わりをするときも取り除いて新品に変えるのではなく、「このままで住みたい」と思う次の世代へと大事に受け継がれることで、賃貸住宅としての資産価値も上がります。
3-4.人とのつながりが生まれる賃貸住宅
都会のマンション暮らしの最大の欠点は、都会らしい「無関心」であることでしょう。それが気楽で自由な雰囲気を生み出すのですが、あまりに無関心が行き過ぎると、隣に住んでいる人の名前も知らなければ、顔も見たいことがないような、寂しいシチュエーションになってしまうこともあります。
前項で紹介した、マンション内にメンテナンスが必要な資材を使うなどがあると、そのためのメンテナンス講習などの集まりを開催することができます。
また、同じエリアに入居した人達でつながれるSNS運営など、賃貸住宅を提供する側が、さまざまな確度から、つながりの拠点を発信することで、入居者が自分の意志で自由に出入りができるタイプの、フンワリとした人間関係が生まれます。
このような、距離感のあるやさしい人間関係のある賃貸住宅は、コロナ禍のような社会不安が大きいときにも、大きな心の支えとなり、しだいに離れがたい第2の地元へと育っていきます。
3-5.自分らしさを体現できる賃貸住宅
賃貸住宅であっても、自分らしいところに住みたいと思うのは決して贅沢なことではありません。
たとえ、自由にペンキを塗ったり、壁にドリルで穴をあけることができなくても、部屋にちょっとだけ自分らしさを足せるという選択肢があれば、賃貸でも個性を発揮することができるはずです。
例えば、部屋の3割程度をあえて白紙で残しておき、入居者が自分で考えて完成させることにより、外から見たら画一的なマンション居室であっても、その人の個性が反映されたオリジナルな物件になります。
また、現在よくある賃貸マンションのほとんどは、業務用に用意された画一的な壁紙・フローリングで仕上げるため、そのままでは個性を出すことは難しくなっています。しかし、室内のリノベーションをするときに、世界観を持ったテイストを入れれば、それは居室の個性となり、その感性にあった入居者を自然と呼びこみます。
例えば、西海岸風・パリのアパルトマン風などの国ごとのテイストや、パステル調・木目調など、色やテキスタイルによるものなど、部屋の作り込みのコンセプトによって、自在に個性を表現することが可能です。
さらに、自分らしさは部屋の中だけではなく、エリア全体も含んだものであるという考えがプラスされることにより、部屋の中でも外でも、自分らしい理想のライフスタイルがずっと続いていくことになります。
このように、その人のセルフイメージを満たすタイプの部屋づくりは、入居者に深い満足感を与えることができるため、愛着を持って長い期間住み続けてくれます。
4.まとめ
REISMは、リノベーションによる賃貸ブランドとして、個性ある室内空間を何パターンも用意しています。世界観のある賃貸住宅は、東京であってもまだまだ珍しいものであり、「自分らしい」暮らしをしたい人々にとっては、数年待ってでも入りたい、価値ある賃貸住宅となっています。
このような、他にはない賃貸住宅を提案することで、不動産経営は長期にわたって安定し、着実に資産となっていきます。
また、入居者も他にはないオンリーワンな賃貸住宅を見つけられたことと、自分らしさを体現できる暮らし方に深い満足を得て、離れがたい場所として、長期間にわたり住み続けてくれます。
コロナ禍によって、世界も日本も大きな変化を余儀なくされましたが、都会で快適な暮らしをしたい、自分らしく生きたいと思う欲求までは変えることができなかったようです。
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