初心者が不動産投資物件を選ぶときに注意したい5つのポイント
「不動産投資の賃貸物件を選ぶとき何に気をつければ良いか分からない」と悩む人は多いのではないでしょうか。特に初めての投資では絶対に失敗は避けたいところです。不動産投資において失敗を避けるためには、物件選びの際に価格や利回り以外の部分にも着目することが大切です。今回は、不動産投資物件を選ぶときに注意したいポイントを解説します。
賃貸需要の見通しを確認する
そもそも賃貸の需要がある地域かどうかは、投資物件を選ぶうえで最も重視すべきポイントです。例えば都心なら多くの企業やさまざまな施設など働く場所も多いため人口の流入が続いており、堅調な賃貸需要が期待できます。一方地方でもある程度賃貸需要の高い地域もありますが「今後人口が減らないか」などを慎重に判断しなければなりません。
もし大企業やそれに関連する下請け会社などに依存した賃貸需要なら、経営悪化などによる撤退や縮小のリスクもあります。そうした判断は、十分な投資経験と経済知識が必要なため、初心者は手堅く安定した都心の物件から投資をはじめたほうが安全です。
ニーズと物件がマッチしているか確認
物件を選ぶときは「地域のニーズにマッチしているか」についてしっかりと確かめてから購入することが大切です。ニーズに合っていない場合は、入居者に選んでもらえず空室となって家賃収入が得られません。そこでニーズをチェックするための基本ポイントを把握しておきましょう。
ワンルームタイプとファミリータイプ
マンションには、単身者用のワンルームタイプと家族が住むためのファミリータイプがあります。物件の地域がどちらのタイプに需要があるかしっかりと確認しましょう。都心や大学周辺などワンルームタイプの需要の高い地域もあれば、大企業や住宅地の周辺などファミリータイプの需要が高い地域もあります。まずは、この2つのタイプを確実に見分けるようにしてください。
賃貸ではワンルームが有利
ワンルームタイプとファミリータイプのどちらかを選ぶとしたら賃貸ではワンルームがおすすめです。ファミリータイプは、家族で相談したり子どものことを考えたりする可能性も十分あり得るため、空室になったときに次の入居者が決まるまで時間がかかる傾向があります。しかしワンルームの場合は、1人で物件を選ぶ傾向のため、決定するまでが早く空室期間が短くなりやすいのです。
またワンルームは面積や設備の規模も小さいため、補修やクリーニング、リノベーションの費用が抑えられるメリットもあります。そのため空室になりにくく維持費も抑えやすいワンルームタイプが不動産投資の初心者にはおすすめです。
賃家賃重視か利便性重視か
物件のある地域で「家賃と利便性のどちらが重視されるか」についても確かめておきましょう。地方と比べて経済状況が良い都心であれば、家賃よりも利便性を重視して物件を選ぶべきです。逆に周囲の競合を見て家賃相場が低いようなら手ごろな家賃設定が可能な物件を選びましょう。ただし家賃は投資において原資回収につながる重要なポイントです。
家賃の安さではなく利便性で物件が選ばれる地域で正当な家賃設定の投資をしたほうが、早めに原資回収ができる点は覚えておきましょう。
付加価値のある部屋が求められるか
検討する物件の地域では「付加価値のある部屋が求められるのか」「単に住めれば良いという部屋が求められるのか」なども確かめましょう。例えば都心は賃貸の需要が高く物件も多いため、単に住めるだけでなく付加価値のある部屋が選ばれやすい傾向です。個性的な内装だったりデザイン性のある設備が付いていたりすると入居者も魅力的に感じるでしょう。
逆に「住めれば良い」という入居者の多い地域では、個性的な物件は敬遠される可能性があります。
周辺環境や利便性もチェック
賃貸の物件選びは「どのような部屋か」だけでなく周辺の環境や利便性も重要です。例えば都心のように主要な移動手段が鉄道なら駅までの距離は大切な条件の一つとなります。毎日利用する人が多い傾向のため、駅に近いほど入居者が集まりやすくなるでしょう。「〇〇駅まで徒歩何分」という表現をしますがその数字が1桁ならかなり目を引きます。
さらに食料品や日用品など日常的な買い物をする店舗が近ければより有利です。逆に周囲に音や匂いを出す工場などがある場合は、入居者から敬遠されるため近くに嫌悪施設がないかも確かめましょう。
任せる管理会社のフォローが重要
初心者が不動産投資を行ううえで物件選びと同様に重視したいのが物件管理を任せる管理会社です。管理会社選びを失敗してしまうと、物件の対応に手間や時間を取られて副業で投資をする人なら本業に影響しかねません。通常は、物件を購入する不動産会社がそのまま管理を行ったり紹介されたところへ任せることが一般的です。
入居者管理は空室対策で重要
入居者管理とは、以下のような仕事のことです。
- 入居者募集
- 契約の手続き
- 家賃の集金
- 滞納への督促
- 退去する手続き
- 立ち会い
- クレーム対応など
非常に手間がかかる細かな作業がたくさんあります。しかしきちんと対応してもらわないと入居者が不満を抱き他の物件へ移ってしまいかねません。そのため物件購入後にどのような入居者管理が行われるかしっかりと説明してもらいましょう。細かい配慮ができる管理委託先を選ぶことが必須です。
建物の維持管理は知識が必要
初心者は、値段が手ごろな中古物件から不動産投資をはじめることが多いのではないでしょうか。そこで気をつけたいのが建物の維持管理がどのように行われるかです。中古では、状態によって購入後に補修が必要になることもあります。そのためもし保証期間が終わっていれば所有者の費用負担で直すことが必要です。
中古物件の場合は、ある程度やむを得ないことかもしれませんが補修が多くかかるとせっかくの家賃収入が削られてしまいかねません。そこで管理会社による丁寧な建物状態のチェックや先を見越した修繕の提案が大切になってきます。なぜなら壊れてしまってから修理するよりも点検で傷んでいるところを見つけ先手を打って直したほうが出費を抑えられるからです。
特にキッチンなどの水回りはトラブルになると広い範囲に被害が出てしまいます。物件を選ぶときに傷みなどをしっかりと教えてくれて可能なら購入にあわせて修繕など手配してくれる管理会社なら安心できるでしょう。
不動産会社選びが最も重要
不動産投資の物件選びで最も大切なのは、物件を購入するときの不動産会社です。なぜなら「ニーズと物件がマッチしているか」「賃貸需要の見通し」「周辺環境や利便性」などは、初心者が自分で確かめることが非常に難しいからです。そのためさまざまな情報を丁寧にアドバイスしてくれる不動産会社と出会えるかどうかが初心者にとって安心して物件を選ぶための最重要ポイントになります。
あわせて物件管理も行っている不動産会社なら別に管理会社を検討する必要もありません。これから解説する点に注意しながら最適な不動産会社を選ぶようにしましょう。
収支計画を立ててもらう
初心者は、物件の条件や状態に目が向きがちですが、忘れてはいけないのが収支計画です。収支計画とは「所有してからどのくらいの家賃収入が見込めるのか」「どのような出費が予想されるか」など見通しを立てることで、不動産投資を成功させるためにはとても重要な作業です。物件を選ぶときは不動産会社にこの収支計画をしっかりと作ってもらい納得できる提案をしてくれた相手を選ぶようにしましょう。
セミナーや勉強会に参加してみる
不動産会社が主催するセミナーや勉強会へ参加することも不動産会社を選ぶうえでとても役立ちます。担当者と実際に会って話を聞くと対応の丁寧さや仕事へ取り組む姿勢などが分かるため、任せるかどうかの大きな判断材料になるでしょう。さらに最新の物件情報やネットには流れない現場のリアルなノウハウを知ることができるかもしれません。
投資家として今後のレベルアップにも役立つため、一度気になる不動産会社のセミナーや勉強会に参加してみることをおすすめします。
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