不動産投資

パートナー(不動産会社)選びの注意点

不動産投資は、長期経営で利益を出す事業です。入居者募集、物件管理・メンテナンスなど、やろうと思えば全て自分でできないこともありませんが、手間も時間もかかることを覚悟しなければなりません。

もし効率を重視するならば、それらを任せられる投資のパートナーとして“信頼できる不動産会社”を見つけられるかどうかが、投資の成否を左右するということは認識しておくべきでしょう。

多くの業務をアウトソーシング(外注)できることは不動産投資の大きなメリットで、だからこそ「サラリーマン大家」と呼ばれるような兼業投資家が成立します。特に物件選びの段階ではプロの目利きが必要になる場面が多く、信頼できるパートナーの有無が不動産投資そのものの成否に大きく関わるといってもよいでしょう。

そこで本記事では、不動産投資家にとって欠かせないパートナーである不動産会社について、その役割や選び方などを解説します。

1.不動産投資のパートナー選びで押さえておきたい8つのポイント

不動産投資はいかに信頼できるパートナーを確保することができるかで成否が分かれるといっても過言ではなく、物件選びから物件の管理、売却まであらゆる場面においてパートナーの存在が大きな意味をもちます。そこで不動産投資のパートナーを選ぶ際に意識したいポイントを8つの項目に整理して解説します。

1-1.不動産会社の得意分野は何か確認する

不動産投資では、どんな物件を購入するかが最初の重要な判断ポイントです。物件選びで不動産投資の成否はほぼ決まるといってもよいほど大きなウェイトを占めているわけですが、不動産会社によって得意な物件と不得意な物件があります。自分が「どのような物件のオーナーになるのか」目的を明確に定めて、その分野に強い不動産会社を探すようにしましょう。

自分の投資対象が「マンションなのかアパートなのか」、「一棟なのか区分なのか」、それとも「新築なのかリノベーション物件なのか」、また「都心なのか地方なのか」をよく検討する必要があります。

そして、不動産会社がどのようなものを手掛けてきているのか、よく調べて選ぶことが大切です。その時に重要なのは、「自分たちが売りたいもの」ではなく、「あなたが買うべきもの」を紹介してくれる不動産会社かどうかです。

もう一点、不動産会社は大手のほうが安心感できると考える方は多いかもしれませんが、そうとも言い切れないのが不動産業界の面白いところでもあります。というのも、不動産会社はそれぞれの地場に密着して営業しているところがあり、その地域では地場の不動産会社のほうが多くの情報や土地所有者のネットワークを有していることも少なくないからです。

自分が参入したい不動産投資の分野や種別は何なのかを考え、それに適した不動産会社を選ぶことに加えて物件を所有したいエリアが決まっているのであれば、そのエリアに強い不動産会社を探してみるのも有効です。

1-2.購入から物件管理まで任せられるか

不動産投資は、収益物件を用いる事業経営です。最初の一歩である物件選びは大変重要ですが、良い物件が購入できればそれで終わりというわけではありません。その後何十年にもわたって経営することになり、物件の維持、管理が、物件選びと同じぐらい大切になります。

もちろん自分ですることもできますが(自己管理といいます)、会社などに勤務していて本業が別にあるならば、時間と手間を割くことになる管理は負担にもなりかねません。

また、就業規則で副業が禁止されている企業に勤めている方や公務員の場合は不動産投資に関連する業務をアウトソーシングしないと兼業禁止規定に抵触する恐れもあります。こうした事情を考慮しても、不動産投資のパートナーには物件管理まで任せられることが理想です。

得意分野の不動産を販売した会社であれば、管理に関する知識もノウハウも十分にあるはずです。管理会社を別途探すのも手間と時間がかかります。販売から管理まで一貫して頼めるように、その不動産会社が後々管理についても任せられるのかどうか、十分に検討したうえで決めた方がいいでしょう。

1-3.物件の詳細をきちんと理解しているか

物件に関する理解は、とても大切です。不動産投資の成否には内的要因と外的要因が深く関わり、物件についての詳細な情報は内的要因に関する部分です。その物件が持つ強みやアピールポイントをしっかり理解しているからこそ、入居者を募集する際にも有利になります。

不動産会社がその物件の強みをしっかり理解しているかどうかは、パートナーとしてふさわしいかどうかのバロメーターにもなるため、しっかりと見定めるようにしましょう。

なお、マンション物件は素人目に見てもどれも同じに見えるものがほとんどです。立地条件以外に何か違いがあるのかと聞かれてもなかなか大きな特徴を見出すのが難しいのも、マンション物件に共通する問題でしょう。

ここで重要になるのが「マンションにどんな特徴があるのか」ではなく、「マンションにどんな付加価値をプラスできるか」です。すでにある物件の良さを探すよりも、良さを創り出すのが有効といえます。安定経営を目指して物件づくりから始める不動産会社もあるので、その点については後述します。

1-4.物件周辺の土地勘があり賃貸事情を知っているか

不動産は動かざる資産です。そのため立地条件によって物件の集客力は大きく左右されることになります。これは、収益不動産の価値を決める外的要因です。

極端な言い方をすると、どんなに設備が充実してデザインも優れたマンションであっても誰も住んでいないようなところに建っているのでは入居者が集まることはないでしょう。

少々築年数が古くなっているようなマンションであっても常に満室経営という事例はよくありますが、その多くは立地条件に恵まれているからです。立地条件は単に都心からの交通アクセスや最寄駅からの距離だけでなく、周辺の環境や治安、公共施設など総合的に評価されるものです。

その物件が建っている場所がもつ意味、そして周辺の賃貸事情などについては、不動産会社の情報力がモノをいいます。地場で勢力を誇っている不動産会社であればその地域の隅々に至るまで細かい情報を持っている可能性が高いですが、どの地域にもそんな不動産会社があるとは限りません。

その場合も含めて、取り扱っている物件の周辺情報や類似物件の賃貸事情に明るい不動産会社を選ぶのが得策です。

1-5.資金計画まで考えてくれるか

物件選びでは表面利回りも気になるところですが、最初の投資額と毎月の収支、加えて空室などのリスクを踏まえて、現時点での手元の資金と今後の資金計画に見合った物件を購入しなければなりません。

例えば、資金が潤沢にあって新築一棟買いができるぐらい余裕があるのであれば話は別ですが、会社勤めも続けながらリスクを抑えた投資をしたいという方は、まずは都心の中古マンションを区分購入するところから始めるほうが無難でしょう。

不動産投資はたいていの場合、金融機関でローンを組んで行います。正しい選択をするためにも、買わせたい商品ありきで提案してくる会社ではなく、あなたの資金やライフプランも考慮した資金計画で不動産投資を提案してくれる会社を選ぶようにしましょう。

資金計画が適切でなければ、本来はミドルリスクである不動産投資が一気にハイリスク投資になってしまうこともあります。そもそも綱渡りのような資金環境で取り組む性質のものではなく、中長期的な目線でじっくり利益を積み重ねていくのが不動産投資の本質です。

そのためには投資家本人の収入や属性、自己資金状況などをすべて考慮したうえで無理のない資金計画と物件選びが必要です。場合によっては最適な物件がなく、「まだ不動産投資を始めるには時期尚早」という判断があってもよいと思います。それも含めて投資家の利益を第一に考え、提案してくれるのが真のパートナーです。

1-6.融資を受ける金融機関を紹介してくれるか

多くの場合、不動産投資の資金計画では金融機関の融資を受けることが前提になります。全額を現金で支払える場合、融資は関係ないと思われがちですが、実はキャッシュで支払いができる場合であっても融資を利用するべき理由があります。

それは、不動産投資のレバレッジ効果です。一部の自己資金を用意するだけで残りの資金は金融機関から調達し、いわば他人資本で物件を運用できるのが不動産投資のメリットの1つです。お金がある人は残りのお金を別の投資で運用する選択肢もありますし、自己資金以上のお金がない人は融資があるおかげで不動産投資に参入することができるようになります。

それでは最寄りの銀行や信用金庫に行って融資を受ければよいと言いたいところですが、実際はそんなに簡単ではありません。すでにメインバンクとして長い取引があれば別ですが、全く利用実績がない状態で銀行に融資を申し込んでも審査に通る可能性は極めて低いでしょう。

そこで重要になるのが、不動産会社からの紹介です。不動産会社は顧客が不動産を購入するときのために金融機関と信頼関係を構築しています。そして顧客が融資を希望すれば、その金融機関を紹介するわけです。

不動産投資家に対するアンケート調査では経済状況の変化によって投資用物件向けの融資審査は厳しくなった、もしくは消極的だと感じている人がとても多く、簡単に融資を受けられない環境下では不動産会社の信用力が大きな意味をもちます。

1-7.顧客が複数の物件を持っているか

物件の購入を検討している不動産会社には、顧客の物件所有状況を尋ねてみてください。1戸しか所有していない顧客がほとんどの場合は満足度にクエスチョンマークがつきますが、多くの顧客が複数の物件を所有し、その不動産会社に管理を任せているのであれば満足度が高く、同時に不動産投資に成功している顧客が多いことがうかがえます。

不動産投資を成功させるためには、良い不動産会社選びが欠かせません。物件の競争力や周辺地域の利便性、賃貸ニーズの見通し、中古物件なら過去〜現在までの入居率などの物件に関する情報を豊富に持ち、多くの不動産投資をサポートしてきた実績のある会社をパートナーに選ぶことが重要です。

1-8.購入後もきちんとサポートしてくれるか

不動産投資は、中長期的な目線で取り組むものです。場合によっては物件の所有期間が数十年に及ぶことも珍しくありません。そこで重要になるのが、購入後のサポートです。不動産を販売したら後は知らない、ということでは話になりません。

特に不動産投資初心者の場合、「買ってからのほうが重要」だといってもよいほどです。購入後のサポートはどうなっているのか、空室になったときの集客だけでなく、その他にどんなサポートを受けられるのかもしっかりチェックしましょう。

2.リズムの特徴

リズムは、不動産会社というより不動産投資会社と表現したほうが適切だといえるほど、不動産投資に特化した不動産会社です。顧客である不動産投資家が安定的な不動産投資を実現し、数多くある不動産投資のメリットを享受できるよう、さまざまな研究を積み重ねています。

特に重要な物件選びや不動産投資の成功に必要なサポートなどに大きな特徴があるので、それらを中心に不動産投資会社のリズムの特徴をご紹介します。

2-1.根拠のある物件選びと充実したサポート

物件選びが不動産投資の成否を決めると先ほどから述べていますが、リズムもこの事実を十分理解しています。リズムが強みとしているのは、2億件を超えるビッグデータを解析し、長期的に運用価値が高い物件を厳選できる点です。

もう1つは、リノベーションを活用した物件の差別化です。この2点において立地条件という外的要因とリノベーションによる付加価値という内的要因が両立し、長期的に安定的な収益を上げることができる物件の提案が可能になります。

また物件の購入後、不動産投資家は空室と滞納、そして修繕という3つのリスクに向き合う必要があります。リズムではこれらのリスクに効率よく対応できるよう、管理代行システムや借り上げシステムなども完備しています。

ただ、そもそもリズムの物件は差別化が図られており、入居待ち行列状態となっていることから、すぐに次の入居者をつけることで収益性を維持できる点が強みだということも、お伝えしておきたいことです。

2-2.独自のコミュニティ「REISMサンカク」

不動産投資家は、孤独な存在です。だからこそ自由でいられる身分でもあるのですが、他の不動産投資家はどんな状況なのか?どんな悩みを抱えているのか?といった疑問を解決するには、やはり「横のつながり」が欲しいところです。

そこでリズムでは独自のコミュニティ「REISMサンカク」を用意し、不動産投資家同士が交流できる場を設けています。悩みごとも1人ではなく同じ境遇の人たちで共有すれば解決の糸口も見つかりやすくなります。リズムの物件で不動産投資家となった方は、ぜひご活用ください。

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