不動産投資

新築と中古、あなたなら、どちらの物件を狙いますか?

不動産投資は、物件を購入して行います。その際、どのような物件をいくらで買うのか、どの地域にするのかなど、さまざまなことを検討します。現物投資であれば、最低でも数百万円、一棟購入であれば、数億円という資金が必要になります。そのとき、新築物件を買うのか、それとも中古物件を買うのかという、究極の二択が待ち構えています。ここでは物件購入時だけでなく、その後の管理・運用や賃貸市場などにも注目しながら、新築物件と中古物件、それぞれの特性を見ていきましょう。

新築物件は入居者が見つけやすい

まず、新築物件の特徴は、新築ゆえに賃貸市場の人気物件になりやすいということです。人によって好みは多少分かれるでしょうが、条件が同じであれば、中古と新築では、多くの人が新築物件を選びます。新築物件では各種設備が最新式のものとなっており、間取りなどもそのときのトレンドを反映させ、入居者のニーズに応えたものとなっているので、ある意味、当然の結果と言えるでしょう。また、日本では、海外と比較すると、新築物件が好まれる傾向にあると言われています。

なお、新築物件であっても、空室リスクはあります。地域の特性、ニーズを無視して賃貸物件を建ててしまい、新築物件であっても入居者探しに苦労することがあります。新築物件は過去の入居者データがないので傾向と対策が立てにくく、むしろ、リスクが高くなるのかもしれません。

新築は急激な売却価格の下落リスクに注意

不動産の価値は、土地と建物に分解されて判断されます。地価はその時々の市況の影響は受けますが、時間の経過で毀損されるものではありません。しかし、建物は時間が経てば経つほど価値を下げます。海外の不動産市場では、丁寧にメンテナンスされてきた中古建物が新築物件よりも高くなることがあります。

一方、日本の不動産市場では、新築物件が中古物件になると大きく値下がりする傾向にあります。日本では、「新築プレミアム」といって、本来価値よりも高めに価格が設定されていることが多く、中古物件になるとその分も引かれてしまうので、下落率が大きくなるのです。なお、中古物件を購入し、中古物件を売却する場合、下落幅は新築ほど大きくならない傾向にあります。

中古物件のメリット

中古物件を購入するメリットのひとつは、新築よりも利回りが高いものが多いことでしょう。新築物件は販売価格(=取得費用)が高いので、賃貸に出した場合の利回りは低くなりがちです。

一方、中古物件は、販売価格が新築よりも低く、高利回りになる可能性が高いのです。また、中古物件は過去の賃貸状況などのデータが残っているので、実際の利回りが確認できます。もちろん、賃貸市場は日々変化していますから、過去のデータ通りの利回りがずっと続くという保証はありません。しかし、初めて賃貸経営にチャレンジするような人にとっては、大きな安心材料になるのではないでしょうか。

中古物件のデメリットとしては、築年数が経っているので物件の維持費が新築よりもかかったり、外観や設備が古いと、入居者から敬遠されてしまったりする可能性があることです。

リノベーションは物件の魅力を高める

中古物件を効果的に利用する方法として、近年、リノベーションが高い注目を集めています。きちんと建築され、管理・維持されてきた建物であれば、法定耐用年数よりも寿命は長くなるのが一般的です。だから、残存寿命を気にするよりも、内装や設備、間取りが現在の入居希望者たちの求めているものになっているかどうかが大切なのです。そして、入居者のニーズに対応するように、物件を生まれ変わらせてくれるのがリノベーションなのです。

最近リノベーション物件は、デザイン性や設備が優れているのに割安な賃料で借りられるとして、入居者から高い人気を集めています。もし、新築物件か中古物件かで迷ったときは、中古のリノベーション物件を選択肢に加えてみましょう。新築よりも安く取得できて、良い利回りが期待できる掘り出し物の物件が見つかるかもしれません。

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