投資の基本

相続税にかかわる?路線価図の読み方と土地評価額、相続税の算出方法を解説

年に一度、新聞やテレビで発表される「路線価」をご存じでしょうか。路線価とは地価(評価額)を算出するための数値のことで、相続の際に評価額の計算に用いられたり、購入を検討している物件の価格が正当なのかどうかを確認するときなどに活用できます。

今回は、不動産投資に関する基礎知識として身につけておきたい路線価図の読み方や土地評価額、相続税額の算出方法について解説します。

相続税にかかわる?路線価図の読み方と土地評価額、相続税の算出方法を解説

路線価図とそこに出ている数字の読み方

国税庁によると、路線価とは「路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額」と定義されています。路線価は土地の相続税や贈与税の評価額を計算する際に使用するもので、路線価を地図上にまとめたものを「路線価図」と呼びます。路線価は1月1日を評価時点として毎年7月に公表され、路線価図は国税庁のウェブサイトに掲載されます。

例えば東京都千代田区紀尾井町の路線価図を見てみると、ベルギー王国大使館の西側に「1,630C」とあります。1,630とは1平方メートルあたりの価格です。単位は1,000円のため、1平方メートル163万円ということが分かります。またアルファベットは借地権割合を示していて、Aが90%、Bが80%、Cが70%……Gが30%です。そのためCは借地権割合70%ということになります。

<参考>
国税庁 路線価図・評価倍率表

路線価から地価(評価額)を計算する方法

路線価図に示された路線価から実際に地価(評価額)を計算してみましょう。繁華街地区に路線価163万円の道路に面した奥行き30メートル、600平方メートルの土地があったとします。

地価を求めるには「奥行価格補正率」をかけて算出するのですが、この補正率は奥行きの距離と土地の区分によって数値が定められています。奥行きが30メートルの場合、繁華街地区の補正率は0.98のため、163万円×600平方メートル×0.98=9億5,844万円となります。

また土地が2路線に面していることもあるでしょう。こうした場合は「側方路線影響加算率」という数値を適用することになります。例えば普通商業・併用住宅地区にある700平方メートルの土地が路線価40万円の道路に35メートル(正面)、同30万円の道路に20メートル(側方)接している土地で考えてみましょう。

奥行き35メートルに対する奥行価格補正率は0.97のため、正面路線価は40万円×0.97=38万8,000円となります。側方路線価は、奥行き20メートルに帯する奥行価格補正率1.00、側方路線影響加算率0.08を乗じて、30万円×1.00×0.08=2万4,000円となります。これを合計すると路線価は38万8,000円+2万4,000円=41万2,000円です。

そのため土地の価格は41万2,000円×700平方メートル=2億8,840万円となります。なおこれは一例に過ぎず、土地の形に応じた補正率が用意されているため注意しましょう。興味のある人は国税庁のウェブサイトを確認してみてください。

路線価から地価(評価額)を計算する方法

相続税の計算方法

最後に路線価から算出した土地の価格をもとに相続税を算出する方法を紹介します。2015年1月1日以後の相続については、基礎控除額や税率が変更されているため、ここでは2020年7月時点での法令に従って相続税の計算方法を確認していきましょう。例えば相続する土地の価格が2億円、法定相続人が妻と子ども2人(A、B)の合計3人とします。

法定相続人が3人の場合の基礎控除額は「3,000万円+600万円×人数」のため、この場合は3,000万円+600万円×3=4,800万円です。そのため課税対象額は2億円-4,800万円=1億5,200万円となります。これを法定相続分で分割した場合の各自の課税持ち分は以下の通りです。

法定相続人 課税遺産総額 法定相続分 相続金額
1億5,200万円 2分の1 7,600万円
子ども 4分の1 3,800万円
子ども 4分の1 3,800万円

相続税の速算表は以下のようになっています。

課税価格 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

速算表から適用すると以下のようになります。

  • 妻の相続税
    相続金額7,600万円×相続税率30%-控除700万円=1,580万円
  • 子どもAの相続税
    相続金額3,800万円×相続税率20%-控除200万円=560万円
  • 子どもBの相続税
    相続金額3,800万円×相続税率20%-控除200万円=560万円

そのため相続税の総額は1,580万円+560万円+560万円=2,700万円です。

<参考>
東京税理士会 相続税の計算方法

今回は路線価から土地評価額と相続税額をそれぞれ算出する計算方法について紹介しました。路線価図は複雑そうに見えるかもしれません。そのため少々苦手意識を持つ人も少なくないでしょう。しかし基本を押さえておけば不動産業者に依頼しなくても自分で土地評価額を計算することができます。

人任せにするのではなく、自分の保有資産や相続税額を正確に把握するためにもぜひ計算に挑戦してみてください。

キーワード: 投資の基本
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