投資の基本

早めの相続対策の重要性と不動産投資による節税対策

相続税は2015年1月の改正相続税法で基礎控除が引き下げられたことに伴い、多くの人たちにとって以前よりも身近なテーマとなりました。たとえ高額の税金がかからなかったとしても、できることなら事前に相続の対策は講じておきたいところです。

相続対策にはどんな準備が必要で、不動産投資においての相続対策はどのような役割を果たすのでしょうか。今回は不動産投資における相続対策のポイントや注意点について解説します。

早めの相続対策の重要性と不動産投資による節税対策

相続対策の3本柱「分割」「納税」「節税」

1.「分割」

「分割」とは、相続する資産を遺族が分けやすいようにしておくことです。例えば相続対象となる資産が以下のケースで考えてみましょう。

  • 賃貸マンション1棟:評価額8,000万円
  • 自宅:評価額1,000万円
  • 現金:1,000万円
  • 遺産総額:1億円

法定相続人が配偶者と子ども2人の場合の法定相続割合は、配偶者が2分の1、子ども2人はそれぞれに4分の1です。配偶者は遺産総額1億円の2分の1となる5,000万円、子ども2人は1億円の4分の1となり2,500万円ずつを相続することになります。このとき評価8,000万円の賃貸マンション1棟は、各相続人の法定相続分の金額を大きく上回るため分割することが難しい資産です。

例えば1,000万円の自宅と1,000万円の現金を配偶者が相続し、8,000万円の賃貸マンション1棟の持分を配偶者に3,000万円分、2人の子どもに2,500万円分ずつに分割することもできます。しかし戸数がきれいに割り切れない場合もあるでしょう。また所有者が複数になるため、物件管理が煩雑になり将来の大規模修繕に対する支出の意思決定などを考えると誰か一人が代表して相続するのが賢明です。

こういったケースでは、例えば生命保険を利用して相続時に資金を受け取れるようにすることも視野に入れておきましょう。不動産は配偶者が相続し、2人の子どもには現金で相続分を支払う「代償分割」のような方法を取ることもできるのです。また8,000万円の賃貸マンション1棟ではなく1,000万円の区分所有マンションに資産を組み替えるなど、相続発生時に平等に分けられるようしておくことなども検討できるでしょう。

このように遺産の中に不動産の割合が多い場合は、相続時の分割のしやすさを意識して対策しておくことが必要です。

2.「納税」

相続では、相続の対象となる資産を把握して各種控除などを行った後、法定相続分の金額に対する相続税が課税されます。相続税は現金納付が原則のため、前述の分割にいたる前に相続税分を納付できるように相続対象資産の一部を現金化しておくことが望ましいでしょう。現金が用意できない場合は、相続対象の不動産を急いで売却し現金化するなど慌ただしい対応が必要となるケースもあります。

急いで不動産を売却希望するような場合は、不動産仲介業者に足元を見られて安く買いたたかれてしまう可能性もあるので注意が必要です。

3.「節税」」

その名の通り「どれだけ相続税を少なくできるか」という考え方です。例えば年間110万円までの贈与(暦年贈与)であれば非課税のため、これを利用して被相続人の生前に少しずつ資産を相続人に移していくことも可能です。

また婚姻20年以上の配偶者に居住用資産を贈与する場合には2,000万円まで非課税となる制度を活用したり、子どもが住宅を購入するときの資金贈与の特例を活用するなどの方法も検討するようにしましょう。さまざまな制度や特例を使って事前に対策を講じることで、相続税の節税につながります。

3.「節税」

節税になるけど注意点も多いのが不動産

「相続税の節税」という点でいうと不動産は優秀な資産です。例えば現金4,000万円を相続する場合は、額面通り4,000万円が相続の評価額となります。しかし現金で4,000万円の不動産を購入した場合は、相続時に資産価値が7~8割程度の評価になるため、大きな節税になるのです。ただ相続対策として不動産を保有する場合には注意点もあります。

  • 分割しやすくしておく
    冒頭で説明したように分割しやすくしておくことは重要です。節税することができても遺産相続の際に相続人が手続きに追われてしまったり、険悪になってしまっては元も子もありません。
  • 市場価値を注視する
    市場価値の変動にも注視しておきましょう。一般的に不動産を保有してから相続が発生するまでには、数年、数十年といった期間があるため、年数経過に伴い街が開発されて資産価値が上がる不動産もあれば近隣商業施設の撤退などで資産価値が下がる不動産もあります。「節税のために」と不動産を保有して節税分以上に資産価値が下がってしまっては本末転倒です。

これらの点に十分留意したうえで相続対策としての不動産の購入を検討しましょう。

価値の低い不動産から価値の高い不動産へ

例えば最寄り駅まで徒歩約15分のワンルームマンションを所有しているとしましょう。「街がこれから発展する」「駅近のワンルームがさらに増える」といったことが起こると、所有するマンションの魅力は落ちて同時に資産価値は下落する可能性があります。そのため以下のようなリスクがあることも事前に把握しておくことが重要です。

  • 気がついたら売れない
  • 人気がないから賃借人が決まらない
  • 家賃収入はないのに管理費や固定資産税だけが発生する

このような不動産の場合、相続人にとっては頭を抱える問題になりかねません。例えば相続が発生する前に追加で資金が少しかかったとしても「駅近のマンションに買い換える」など対策をしておけば、相続人を困らせる可能性は低くなるでしょう。先を見据えて不動産を活用した相続対策を検討および準備しておくことが重要です。

キーワード: 投資の基本
あわせて読みたいおすすめコラム
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは