不動産投資

都心の中古区分マンションが投資初心者におすすめな理由

不動産投資にはいくつか種類がありますが、中でも都心の中古区分マンションは投資初心者におすすめです。なぜなら価格が低めで他の不動産に比べて需要が落ちにくいなど、不動産投資を始めやすい条件がそろっているからです。

本記事では、都心の中古区分マンションが投資初心者におすすめな理由と、中古区分マンション投資において押さえておくべきポイントを解説します。

都心の中古区分マンションが投資初心者におすすめな理由

不動産投資の初心者が安定収益を実現するための4つのポイント

不動産投資を行う場合、多くの人が融資を受けて物件を購入し毎月得られる家賃収入でコツコツと返済していきます。返済が終わってから収支がプラスになるため中長期的に損失回避を心がけなければ安定収益につながりませんが、都心の中古区分マンションは安定収益を得るために非常に有利な条件がそろっています。ここでは、その理由を4つ解説していきます。

1.都心マンションは需要が落ちにくい

都心マンションの需要は、コロナのような外部の影響を受けにくく他の地域に比べて安定している傾向です。不動産データサービス会社東京カンテイの2020年10月15日のプレスリリースを確認すると、首都圏分譲マンションの賃料は安定していることが分かります。コロナ前の2020年1月の首都圏における賃料は、1平方メートルあたり2,874円でした。

しかし2020年9月時点の賃料は3,143円と上昇しているのです。近畿圏や中部圏は横ばい状態となっているものの大幅な下落は見られていません。首都圏の中でも東京の賃料を見ると2020年1月時点で1平方メートルあたり3,517円、2020年9月は3,694円となっており、他の地域と比べ高い水準です。不動産投資において都心の優位性が改めて浮き彫りになったといえるでしょう。

2.中古区分マンションは都心でも価格が低め

初心者が不動産投資を始める際に心配となるのは、投資する金額ではないでしょうか。たしかに新築マンションであれば数千万円から億を超える物件もあります。その場合はかなりの自己資金がないと購入するのは難しいでしょう。一方で中古区分マンションは都心であっても手ごろな物件が多く、築10年未満で2,000万円前後の物件も珍しくありません。

これなら投資経験の浅い初心者も条件次第で融資を受けてオーナーになることが十分可能です。需要の高い都心であっても手ごろな価格で購入できる点が投資初心者に都心の中古区分マンションをおすすめする大きな理由なのです。

2.中古区分マンションは都心でも価格が低め

3.中古区分マンションは利回りが良い

利回りとは、年間の家賃収入を購入価格で割ったもので得られる見込み収益の割合を表しています。新築マンションを賃貸に出せばたしかに高い人気が見込めますが、都心の物件は極端に購入価格が高いためあまり良い利回りは得られません。また、新築直後は高い家賃設定ができても次の入居者入れ替えの際には「中古」としての募集となり、新築のメリットを享受できるのは短期間です。

一方で中古区分マンションは、購入価格がかなり抑えられるため新築に比べると高い利回りが期待できます。もちろんアパートやマンションを1棟所有しての投資であればさらに高い利回りが得られますが、それには多くの資本や経験、知識が必要です。そのため中古区分マンションは購入価格の有利さがあり、初心者でも手堅い利回りを得られる投資先と言えます。

4.中古なら入居率が分かり不安要素が少ない

新築物件にはない中古物件のメリットは、それまでの入居率が実績として分かることです。新築はいくら立地を入念に選びニーズに合った建物にしてもあくまで予想のため、確実に入居してもらえるとは限りません。しかし中古物件は今までの入居率や空室率など実際のデータを確かめてから購入できます。もちろん過去がどうあれ先行きが不確実なのは同じです。

しかし参考にできる実績の有無を確認できることは購入者にとって大きな違いとなります。投資経験者と違い購入後の見通しがしにくい初心者にとって、中古物件の入居履歴は大きな安心材料となるでしょう。

都心の中古区分マンションを選ぶときの2つのポイント

都心の中古区分マンションを選ぶうえで特に不動産投資初心者が気をつけるべきポイントを2つ解説します。

1.ワンルームを選べば価格も修繕費も抑えめ

中古マンションの部屋タイプでは、単身者を対象とするワンルームが初心者にはおすすめです。ワンルームなら家族向けのファミリータイプに比べ専有面積が小さいため、購入価格が安く済みます。またキッチンや浴室などの設備はコンパクトなものが多く、老朽化で交換になっても出費が抑えられる点はメリットです。

さらに退去した後のクリーニング費用や部屋に付加価値を加えるリノベーション費用も面積が小さなワンルームのほうが少なくて済みます。購入後の維持費も有利なワンルームを選んだほうが初心者にとっては安心でしょう。

2.建物状態をアドバイスしてくれる不動産仲介会社を選ぶ

中古区分マンションを初心者が購入する際は、建物状態についてアドバイスしてくれる不動産仲介会社を選んだほうが安心です。なぜなら中古物件は、状態が悪いと購入直後に修繕が必要になり思わぬ出費が発生する可能性があるからです。しかも入居者に直接迷惑をかけてしまう箇所なら資金が厳しいからといって修繕を後回しにできません。

本来なら自分である程度物件の状態を確かめてから購入すべきですが、初心者には非常に難しいことです。そのため丁寧に建物状態をアドバイスしてくれる不動産仲介会社に相談し「近々補修が必要な状態の建物かどうか」などアドバイスをもらうようにしましょう。もし補修が必要なら購入時に修繕してしまいその費用を購入金額に含めて融資を受けることもできます。

不動産仲介会社によっては建物の修繕に詳しくないところもあるため、初心者はくれぐれも注意したいところです。

都心の中古区分マンションは初心者にやさしい

都心の中古区分マンションは立地が良いことや価格が手ごろなことなど安心材料の多い不動産です。入居者対応や建物の維持管理も基本的には管理会社に一任でき、不動産投資の知識や経験が浅くても始めやすくなっています。また都心であれば大きく需要が落ち込んでしまう可能性も低く、堅実な利回りが期待できるでしょう。

ただし、建物状態が悪ければ購入後に思わぬ損傷が発生し入居者に退去されてしまう恐れもあります。しっかりと物件状態をアドバイスしてくれる不動産仲介会社を選び、突然修繕費用がかかることは防ぎたいところです。都心の中古マンションは初心者にやさしい不動産投資先のため、資産運用の手始めにぜひ検討してみましょう。

キーワード: 不動産投資
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