投資の基本

年収500万円サラリーマンは不動産投資で成功できる?そのリアルを検証

将来の年金不安やコロナショックによる先行きの不透明感など、サラリーマンとして働いている人にとってもお金の不安は尽きないことでしょう。また、この記事を読んでいる人の中には、そのための対策として不動産投資を考えている人もいるのではないでしょうか。

もしあなたの年収が500万円クラスだとすると、そこでまず気になるのは「資金規模が小さいが本当に始められるのか」「小資金だが本当に成功できるのか」という資金規模の小ささに由来する疑問だと思います。不動産投資では少なくとも数千万円規模の物件購入を伴うため、このような疑問をお持ちになることは自然なことでしょう。

では、実際のところはどうなのでしょうか。一般的なサラリーマンの年収として、例えば500万円クラスの人が高確率で成功できる不動産投資のあり方と、その根拠について解説します。

年収500万円サラリーマンは不動産投資で成功できる?そのリアルを検証

年収500万円は「底辺」ではない

年収500万円という想定条件について、それが不動産投資家として適格なのかどうかについて考えてみましょう。ご自身の年収が500万円クラスだとして、それが高いと感じるか低いと感じるかは主観の問題ですが、客観的なデータだけを見ると「高い」に分類されると考えられます。なぜなら、国の調査結果を見てもサラリーマンの平均賃金は最も高い「55~59歳」であっても416万6,000円であり、500万円に満たないからです。

まずは「年収500万円しかないから無理」なのではなく、「年収が500万円あれば何とかなるかも」という思考を持つことからすべてが始まります。

サラリーマン投資家に立ちはだかる3つの壁とは

サラリーマンという本業を持ちながら不動産投資に取り組む人はとても多く、「サラリーマン投資家」もしくは「サラリーマン大家」「週末大家」などと呼ばれています。サラリーマンの人が不動産投資を始める理由はもちろん、冒頭で述べたような将来や先行きへの不安を解消するために副業収入を得るためです。

そんなサラリーマン投資家になるには、3つの壁が待ち受けているとされています。

①物件が高額である
収益物件として新築されるマンションは不動産投資ブームの影響もあって高止まりしており、年収500万円クラスのサラリーマンが購入するには手の届きにくいものです。それでも成功すれば良い買い物となりますが、失敗した時のダメージを考えると高額な物件価格は敷居を高くしてしまいます。

②融資の審査に通らない可能性
銀行など金融機関の融資は、返済能力が前提になります。物件が持つ収益性はもちろんですが、それに加えて投資家自身に安定的な収入があること、現在の職業に長く就いていることなどが審査では有利になるとされています。この点ではサラリーマンは条件を満たしている方が多いので有利ではあるのですが、購入する物件の価格によっては年収がネックになり、審査に通るのが難しくなる可能性があります。

③供給過多
不動産投資ブームと言われて久しく、地域によってはマンションやアパートが供給過多になっているという指摘があります。しかも全国的には供給増と人口減により、空家数が増加し続けている事実もあります。すでに飽和している市場にこれから参入して本当に成功できるのか?という疑問を持つ方が多いのも当然でしょう。

サラリーマン投資家に立ちはだかる3つの壁とは

投資対象は中古ワンルームマンションが狙い目

サラリーマンの人がこれから不動産投資に参入しようとしても、3つの壁があまりにも高いと感じてしまう人もいるかもしれません。しかしこれは逆に考えると、この3つの壁さえ克服することができれば、不動産投資で成功する可能性は大いにあるとも言えます。

年収500万円クラスの人がこれから不動産投資に参入するのにあたって、狙い目は中古ワンルームマンションです。それなぜなのか、理由は5つあります。

①新築に比べて中古は割安である
年収500万円だと手が届かない物件が多くなっているのは、あくまでも新築の話です。中古物件であれば新築よりも割安であり、年収条件が同じであっても手が届く物件がぐっと多くなります。

②割安であることで審査に通りやすくなる
先ほど述べた3つの壁のうち2つ目である融資審査についても、物件価格が安くなることで解決できる可能性が高まります。中古であれば身の丈に合った手の届きやすい物件が多くなるため、当然ながら融資の審査にも通りやすくなります。

③中古物件には立地条件の良いものが多い
立地条件は不動産の価値に多大な影響を及ぼします。しかし、だからといって立地条件の良い土地にはすでに建物が建っており、これから建てるとなると空いている土地の中でしか立地条件の良いところを選べません。つまり、時間が経つほど立地条件の良い土地は少なくなっていきます。

これを逆に考えると、築年数が古くても立地条件の良い物件は数多くあることになります。建物は時間とともに古くなりますが、立地条件は時間が経っても失われることのない価値です。中古物件の中には、こうした価値を持っている物件が少なからずあります。

④リノベーションによって再生できる
立地条件が良いものの建物が古くなってしまったことによって集客力が弱くなっているのであれば、その「古い」という問題さえ解決すれば集客力の高い物件にすることができるはずです。

そこで活用したいのが、リノベーションです。新築ワンルームマンションの多くは画一的な間取り、内装ですが、リノベーションによって個性豊かな物件に再生すれば、立地条件が良く内装も差別化されたマンション物件を生み出すことができます。

⑤すでに物件が持つ実力が明らかになっている
価格が割高であるのに実力が未知数というのは、新築物件が持つデメリットのひとつです。その点、中古物件は価格が割安であるうえに、その物件にどんな人が入居しているのか、どんな管理体制になっているのかが実績として明らかになっています。

未知数の物件に多額の投資をするよりも、実績に裏付けられた収支のシミュレーションに基づいて割安な投資ができるのも、中古ワンルームマンション投資がサラリーマン投資家向きであると言える大きな理由です。

普通のサラリーマンでも成功しやすい理由

さて、年収500万円クラスのサラリーマンが不動産投資で成功できるのか?というのが、当記事のテーマです。すでに結論は見えていると思いますが、運用する物件の方向性を間違えなければ十分成功できる可能性があり、サラリーマンの人はむしろ成功しやすい立場にあるとも言えます。

なぜなら、サラリーマンには「安定的な収入」と「勤続年数」という審査を有利にする武器があるからです。さらにお勤めの会社が一部上場企業であったり、業績が好調な企業であれば、お勤め先の「看板」も審査を有利にしてくれます。

それともう一点、サラリーマンと不動産投資の関係で触れておくべき話があります。それは、スルガ銀行の不正融資事件です。シェアハウスやアパートの経営を希望する人に融資をしやすくするために融資書類を改ざんしたり、審査部門に圧力をかけていたことが発覚した問題で、この影響によって当のスルガ銀行だけでなく、業界全体で融資審査が厳格化される流れが起きました。そのため特にアパート向け融資は審査が厳しくなり、年収500万円クラスで融資を利用するのは事実上不可能と言われています。

しかし、それはあくまでもシェアハウスやアパートでの話です。価格が割安であり貸し倒れのリスクが低い中古ワンルームマンション向けの融資はあまり影響を受けておらず、依然として年収500万円クラスのサラリーマンが参入できる現実味も健在です。

サラリーマン投資家になろうとする人に立ちはだかる3つの壁をいかに克服するか、その視点に立つと再生して集客力を高めることができる好立地の中古ワンルームマンションが極めて有望かつ具体的な選択肢なのです。

キーワード: 投資の基本
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