投資の基本

年収500万円サラリーマンは不動産投資で成功できる?そのリアルを検証

将来の年金不安やコロナショックによる先行きの不透明感など、サラリーマンとして働いている人にとってもお金の不安は尽きないことでしょう。また、この記事を読んでいる人の中には、そのための対策として不動産投資を考えている人もいるのではないでしょうか。

もしあなたの年収が500万円クラスだとすると、そこでまず気になるのは「資金規模が小さいが本当に始められるのか」「小資金だが本当に成功できるのか」という資金規模の小ささに由来する疑問だと思います。不動産投資では少なくとも数千万円規模の物件購入を伴うため、このような疑問をお持ちになることは自然なことでしょう。

では、実際のところはどうなのでしょうか。一般的なサラリーマンの年収として、例えば500万円クラスの人が高確率で成功できる不動産投資のあり方と、その根拠について解説します。

そこから見えてくるのは、サラリーマンこそ不動産投資をするべき理由と、サラリーマンが実は不動産投資にとても近い立ち位置にいるという「真実」です。不動産投資に興味があまりない人も、この真実を知ると興味を持っていただけるかもしれません。

年収500万円サラリーマンは不動産投資で成功できる?そのリアルを検証

<目次>
1.年収500万円は「底辺」ではない

2.サラリーマン投資家に立ちはだかる3つの壁とは
2-1.物件が高額である
2-2.融資の審査に通らない可能性
2-3.供給過多

3.投資対象は中古ワンルームマンションが狙い目
3-1.新築に比べて中古は割安である
3-2.割安であることで審査に通りやすくなる
3-3.中古物件には立地条件の良いものが多い
3-4.リノベーションによって再生できる
3-5.すでに物件が持つ実力が明らかになっている

4.普通のサラリーマンでも成功しやすい理由
4-1.管理や運営はすべて外注できる
4-2.価格の変動を四六時中追いかける必要がない
4-3.節税効果を得ることもできる
4-4.生命保険代わりになる
4-5.副業禁止でも始められる

5.不動産投資で成功しやすいサラリーマンの特徴
5-1.勉強することにストレスを感じない人
5-2.コミュニケーションを取るのが好きな人
5-3.長期目線で考えられる人

1.年収500万円は「底辺」ではない

年収500万円という想定条件について、それが不動産投資家として適格なのかどうかについて考えてみましょう。ご自身の年収が500万円クラスだとして、それが高いと感じるか低いと感じるかは主観の問題ですが、客観的なデータだけを見ると「高い」に分類されると考えられます。

なぜなら、国の調査結果を見てもサラリーマンの平均賃金は最も高い「55~59歳」であっても416万6,000円であり、500万円に満たないからです。

まずは「年収500万円しかないから無理」なのではなく、「年収が500万円あれば何とかなるかも」という思考を持つことからすべてが始まります。

2.サラリーマン投資家に立ちはだかる3つの壁とは

サラリーマンという本業を持ちながら不動産投資に取り組む人はとても多く、「サラリーマン投資家」もしくは「サラリーマン大家」「週末大家」などと呼ばれています。サラリーマンである方々が不動産投資を始める理由はもちろん、冒頭で述べたような将来や先行きへの不安を解消するために副業収入を得るためです。

しかし、サラリーマン投資家になるには3つの壁が待ち受けているとされています。

2-1.物件が高額である

収益物件として新築されるマンションは不動産投資ブームの影響もあって高止まりしており、年収500万円クラスのサラリーマンが購入するには手の届きにくいものです。

特に不動産投資の好適地である東京ではその傾向が顕著で、投資物件は依然として高値圏で推移しています。しかも2021年11月は平均価格が3.4%上昇しており、まだまだ上値を探る展開が続いています。

それでも成功すれば良い買い物となりますが、失敗した時のダメージを考えると高額な物件価格は敷居を高くしてしまいます。

2-2.融資の審査に通らない可能性

銀行など金融機関の融資は、返済能力が前提になります。物件が持つ収益性はもちろんですが、それに加えて投資家自身に安定的な収入があること、現在の職業に長く就いていることなどが審査では有利になるとされています。

この点ではサラリーマンは条件を満たしている場合が多いので有利ではあるのですが、購入する物件の価格によっては年収がネックになり、審査に通るのが難しくなる可能性があります。

2-3.供給過多

不動産投資ブームと言われて久しく、地域によってはマンションやアパートが供給過多になっているという指摘があります。

しかも全国的には供給増と人口減により、空き家数が増加し続けている事実もあります。すでに飽和している市場にこれから参入して本当に成功できるのか?という疑問を持つ人が多いのも当然でしょう。

サラリーマン投資家に立ちはだかる3つの壁とは

3.投資対象は中古ワンルームマンションが狙い目

サラリーマンの人がこれから不動産投資に参入しようとしても、3つの壁があまりにも高いと感じてしまう人もいるかもしれません。しかしこれは逆に考えると、この3つの壁さえ克服することができれば、不動産投資で成功する可能性は大いにあるとも言えます。

年収500万円クラスの人がこれから不動産投資に参入するのにあたって、狙い目は中古ワンルームマンションです。それなぜなのか、理由は5つあります。

3-1.新築に比べて中古は割安である

年収500万円だと手が届かない物件が多くなっているのは、あくまでも新築の話です。中古物件であれば新築よりも割安であり、年収条件が同じであっても手が届く物件がぐっと多くなります。

3-2.割安であることで審査に通りやすくなる

先ほど述べた3つの壁のうち2つ目である融資審査についても、物件価格が安くなることで解決できる可能性が高まります。中古であれば身の丈に合った手の届きやすい物件が多くなるため、当然ながら融資の審査にも通りやすくなります。

3-3.中古物件には立地条件の良いものが多い

立地条件は不動産の価値に多大な影響を及ぼします。しかし、だからといって立地条件の良い土地にはすでに建物が建っており、これから建てるとなると空いている土地の中でしか立地条件の良いところを選べません。つまり、時間が経つほど立地条件の良い土地は少なくなっていきます。

これを逆に考えると、築年数が古くても立地条件の良い物件は数多くあることになります。建物は時間とともに古くなりますが、立地条件は時間が経っても失われることのない価値です。中古物件の中には、こうした価値を持っている物件が少なからずあります。

3-4.リノベーションによって再生できる

立地条件が良いものの建物が古くなってしまったことによって集客力が弱くなっているのであれば、その「古い」という問題さえ解決すれば集客力の高い物件にすることができるはずです。

そこで活用したいのが、リノベーションです。新築ワンルームマンションの多くは画一的な間取り、内装ですが、リノベーションによって個性豊かな物件に再生すれば、立地条件が良く内装も差別化されたマンション物件を生み出すことができます。

3-5.すでに物件が持つ実力が明らかになっている

価格が割高であるのに実力が未知数というのは、新築物件が持つデメリットのひとつです。その点、中古物件は価格が割安であるうえに、その物件にどんな人が入居しているのか、どんな管理体制になっているのかが実績として明らかになっています。

未知数の物件に多額の投資をするよりも、実績に裏付けられた収支のシミュレーションに基づいて割安な投資ができるのも、中古ワンルームマンション投資がサラリーマン投資家向きであると言える大きな理由です。

4.普通のサラリーマンでも成功しやすい理由

年収500万円クラスのサラリーマンが不動産投資で成功できるのか?というのが、当記事のテーマです。すでに結論は見えていると思いますが、運用する物件の方向性を間違えなければ十分成功できる可能性があり、サラリーマンの人はむしろ成功しやすい立場にあるとも言えます。

なぜなら、サラリーマンには「安定的な収入」と「勤続年数」という審査を有利にする武器があるからです。さらにお勤めの会社が一部上場企業であったり、業績が好調な企業であれば、お勤め先の「看板」も審査を有利にしてくれます。

それともう一点、サラリーマンと不動産投資の関係で触れておくべき話があります。それは、スルガ銀行の不正融資事件です。

シェアハウスやアパートの経営を希望する人に融資をしやすくするために融資書類を改ざんしたり、審査部門に圧力をかけていたことが発覚した問題で、この影響によって当のスルガ銀行だけでなく、業界全体で融資審査が厳格化される流れが起きました。

そのため、特にアパート向け融資は審査が厳しくなり、年収500万円クラスで融資を利用するのは事実上不可能と言われています。

しかし、それはあくまでもシェアハウスやアパートでの話です。価格が割安であり貸し倒れのリスクが低い中古ワンルームマンション向けの融資はあまり影響を受けておらず、依然として年収500万円クラスのサラリーマンが参入できる現実味も健在です。

サラリーマン投資家になろうとする人に立ちはだかる3つの壁をいかに克服するか、その視点に立つと再生して集客力を高めることができる好立地の中古ワンルームマンションが極めて有望かつ具体的な選択肢なのです。

この事実を踏まえたうえで、サラリーマンこそ不動産投資をするべき理由を5つの項目で解説しましょう。

4-1.管理や運営はすべて外注できる

不動産投資では所有している収益物件を管理していく業務が発生しますが、物件の管理は専門の管理会社に委託することができます。

管理業務に含まれるのは物件の故障や不具合などに対する対応、入居者からのクレーム、トラブル処理、そして滞納時の督促や家賃保証を含む家賃の回収業務など、多岐にわたります。

これだけの業務をサラリーマンと兼業することは困難ですが、それを管理会社に委託してしまえば物理的、時間的な負担を大幅に軽減できます。

4-2.価格の変動を四六時中追いかける必要がない

不動産投資は「投資」と名付けられていますが、主な目的は家賃による安定的な収入です。物件を転売して利ザヤを稼ぐといった手法は不動産投資の本質ではないので、ほとんどの不動産投資家が想定していないことでしょう。

そのため、金融市場の情勢や価格変動を四六時中追いかける必要はありません。株やFXなどでは値動きによる利益を狙う投資家が多いので金融市場とにらめっこをしている必要がありますが、不動産投資でそういっためまぐるしい投資行動は不要です。

4-3.節税効果を得ることもできる

不動産投資には節税効果というメリットがあります。不動産の減価償却の仕組みにより、物件を持っているだけで毎年一定の比率で価値が下がっていく分を損金として処理できます。

実際にキャッシュアウトしているわけではないのに経費計上できるため、課税対象額を圧縮するのに役立つ仕組みとして知られています。

また、物件の価格やローンの利用額によっては不動産投資の収支がマイナスになることがあります。サラリーマンが不動産投資でマイナスを出した場合、本業の所得からそのマイナス分を差し引くことができます。これは損益通算いって、節税に役立てることができます。

4-4.生命保険代わりになる

不動産投資をしている人は生命保険に加入する必要がないということをご存じでしょうか。ローンを組んで収益物件を購入した場合、そのローンには団体信用生命保険(団信)という保険がついているのが一般的です。

この団信は、ローンの利用者であり被保険者である人が万が一亡くなったり高度障害などで返済不能に陥ってしまった場合に、保険金で残債を完済できる仕組みになっています。家族がいる人であれば、遺族に収益が発生するマンションを遺すことができ、これが実質的な保険金の役割を果たします。

この効果は広く知られており、掛け捨ての生命保険料を支払うのであればローンを組んで不動産を購入して生命保険代わりにするといった考え方で不動産投資を始める人もいます。掛け捨ての生命保険だと保健期間が満了すると何も残りませんが、不動産投資であれば収益を生む不動産物件が残ります。

4-5.副業禁止でも始められる

国の方針もあって社会全体が副業を容認する流れになっているものの、依然として副業を禁止している企業は少なくありません。公務員の場合は法律によって副業が禁止されているので、副業が「本業に悪影響を及ぼす」という考え方が依然として根底にあるのは間違いないでしょう。

それでは不動産投資も副業に該当するのかというと、該当しないと考えられているのが一般的な見解です。先ほど解説したように不動産投資はほとんどの業務を外注化できますし、元から不動産を多く所有しているような資産家に生まれた人は生まれながらにして不動産投資家なので、企業や役所に就職できないことになってしまいます。

副業が禁止されている公務員であっても独立家屋が5棟未満、マンションやアパートであれば10室未満は禁止される副業には該当しないと定められています(人事院規則14-8)。つまり、不動産投資は多くの企業において株やFXと同様の個人的な投資と見なされ、外注化しているようであれば禁止されることはまずないでしょう。

5.不動産投資で成功しやすいサラリーマンの特徴

サラリーマンこそ不動産投資を始める理由について述べてきましたが、サラリーマンだからといって不動産投資を始めれば誰でも成功するわけではありません。

成功する人がいれば失敗する人もいるわけですが、それではどんな人が不動産投資で成功しやすいのでしょうか。サラリーマンでありながら不動産投資家として成功できる人物像を考察してみましょう。

5-1.勉強することにストレスを感じない人

不動産投資の成功に欠かせないのが、正確な情報と知識です。誰でも収益マンション物件を買えばすぐに入居者がついて家賃収入が発生するということはなく、不動産投資を成功させるためのノウハウが必要です。

  • どんな物件を買うべきか?
  • 物件をどう差別化していくべきか?
  • 物件をどう管理して資産価値を保つか?
  • 物件を購入するための適切な資金計画は?
  • 物件を購入してからの修繕やメンテナンス費はどう工面する?

どんな物件でも考えるべき共通の項目を並べただけでも、こんなにあります。しかもこれは全部ではなく、不動産投資には多岐にわたる知識や経験が求められます。ベテランの不動産投資家の強みはこうした知識を経験で熟知していることであり、それゆえに長期的に安定した収入を手にしています。

これから不動産投資を始める初心者にはそういった知識がないため、勉強することが何よりも大切です。「とりあえず物件を買ってみてから考える」というのはとてもリスクが高く、物件選びの前段階から適切な物件選びや収支シミュレーションの立て方、物件購入後の管理ノウハウなどを入念に学ぶ必要があります。

平たくいえば、勉強すればするほど不動産投資は成功する確率が高くなるので、新しい知識に対して貪欲でいられる人、勉強することにストレスを感じない人はサラリーマン不動産投資家として成功できる資質があります。

5-2.コミュニケーションを取るのが好きな人

株やFXなどの投資では相場の画面と向き合っていることで投資に必要な情報が得られますが、不動産投資はそうではありません。物件という「現場」があり、その現場を中心に多くの人が関わりを持っています。

入居者はもちろんですが、その周囲の住人、管理会社、そして不動産会社の担当者など、多くの人とコミュニケーションを取ることになるので、人と接したりコミュニケーションを取ることを好む人は不動産投資家向きと言えるでしょう。

さらに言えば、近年の不動産投資家は横のつながりを持つ人が多くなっています。サラリーマンとして会社勤めをする傍らで不動産投資をしている人が増えているので、そういった同じ立場にある人たち同士のコミュニティがネット上にたくさん形成されています。

個人で自分の不動産投資についての情報を細かく報告するブログを運営している人もいるので、こうした人たちと横のつながりを持つことも不動産投資家として成功するのに有意義です。

5-3.長期目線で考えられる人

株やFXの投資を経験してきた方々は、最短数秒で終わるようなトレードも「投資」であると考えることと思います。その一方で不動産投資にはそういった秒単位の売買をするような概念はなく、むしろ長期目線で取り組むのが一般的です。

目先の収支だけにこだわるのではなく、5年、10年、さらにはもっと長い期間の収支をプラスにもっていく考え方が適している投資なので、長期目線は欠かせません。

株やFXのデイトレードやスキャルピングでは目の前ですぐに利益を出すことができますが、不動産投資では入居者からの家賃をローン返済に充てつつ、コツコツと資産形成をしていくのが基本です。

それが苦にならない、むしろ着実に資産が形成されていくことに安心感が得られるような人は、サラリーマン不動産投資家になる資質が十分あると言えるでしょう。

キーワード: 投資の基本
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